По данным международного агентства элитной недвижимости Savills всего 7 новых проектов вышло в элитном сегменте Москвы в 2021 году. Такой показатель стал минимальным за последние 5 лет. Учитывая рекордно высокий спрос, ситуация может спровоцировать дефицит на первичном рынке элитного жилья, считают в Savills. Уже к концу года спрос поглотил 36% выведенного на рынок нового объема. В сравнении со вторичным рынком, предложение в новых домах у покупателей популярнее почти вдвое. Всего же за год на первичном рынке элитной недвижимости было продано квартир и апартаментов на сумму 128 млрд рублей.
В течение 2021 года продажи стартовали в 7 новых проектах премиум класса и deluxe - большая часть проектного объема площадей традиционно пришлась на комплексы, расположенные в ЦАО: комплекс элитных резиденций «Русские сезоны» и клубный дом Bogenhouse в Замоскворечье, ЖК Sky View в Пресненском районе, комплекс брендированных резиденций Armani/Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский» на Якиманке. На Западе Москвы вышел ЖК Woods, а в районе Дорогомилово стартовали продажи в масштабном проекте «Бадаевский», занимающем значительную долю среди новых проектов – более четверти совокупной проектной площади.
Несмотря на позитивные тенденции, связанные с ростом спроса и цен, на рынок за 2021 год официально вышло в продажу довольно мало проектов премиум класса и deluxe в сравнении с прошлыми годами. 7 новых проектов – это минимальное число вышедших комплексов в элитном сегменте за долгий период времени. Однако, стоит заметить, что новые проекты вызвали высокий интерес у аудитории покупателей и уже сейчас распроданы на 36%
– Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России
Если в начале года игроки рынка ожидали анонса 16 новых проектов, то сегодня элитный рынок демонстрирует, что ожидания не оправдались больше, чем вдовое. Такая ситуация вполне может привести к дефициту предложения на первичном рынке, а именно данный сегмент сегодня наиболее популярен у покупателей. Это чревато дальнейшим ростом цен в премиальном сегменте, а ведь только за 2021 год цена элитного квадратного метра в сделках выросла на 20%. Девелоперы в новых условиях бизнеса с эскороу-счетами не выводят весь объем предложения в открытую продажу. С одной стороны, подобная модель приближает нас к западной модели премиального рынка, делая каждый лот исключительным и долгожданным, с другой же, - столь стремительный рост цен может вызвать откат спроса и увеличит разницу между ожиданием покупателей и продуктом девелоперов. Поэтому единственно возможная стратегия для позитивного развития событий – качественное улучшение нового предложения
– Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России
В структуре первичного предложения по стадии строительной готовности заметно увеличилась доля квартир и апартаментов на начальном этапе, где теперь сосредоточено 31% объема предложения. Доля лотов, находящихся на этапе реализации, от 10% до 75% готовности сократилась больше, чем вдвое с 48% до 21%. В то время как каждый второй лот, предлагаемый на рынке, находится либо на завершающей стадии готовности, либо сдан в эксплуатацию, - доля лотов с готовностью 75-100% составляет 47%.
С переходом на систему эскроу-счетов мы наблюдаем резкий рост доли лотов в предложении на начальной стадии готовности, что обусловлено вынужденным отказом девелоперов от системы дисконтов на старте продаж. Снижение доли предложения на средних этапах реализации вызвано пандемией, поскольку не так много проектов стартовали в прошлом году. Близкие к завершению или же готовые квартиры были запущены еще до ввода эскроу-счетов и сегодня составляют практически половину предложения на элитном рынке
– Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России
В целом на первичном рынке жилья Москвы бюджетом от $1 млн с начала пандемии (с марта 2020 года) остаток квартир и апартаментов сократился примерно в 2 раза. Если до начала пандемии в проектах для продажи предлагалось 40% от первоначально запроектированного объема, то сегодня данный показатель составляет менее 20% (другими словами - более 80% распроданных лотов).
По составу новые проекты 2021 отличаются от прошлогодних, в первую очередь, малой долей лотов с отделкой – доля таких вариантов в общей структуре стала лишь 5%.
Напомним, по оценкам Savills за 2021 год покупатели с бюджетами от 1 млн долл. США за квартиру потратили около 202 млрд рублей на элитное жилье в Москве, из этой суммы большая часть традиционно пришлась на первичный рынок – 128 млрд рублей.