В сравнении с прошлым летом спрос вырос в 1,5 раза
январе-августе 2021 года на рынке премиальных новостроек и вторичного жилья Москвы было приобретено 877 квартир и апартаментов стоимостью свыше 1 млн долл. США, т.о. спрос на жилье для самой обеспеченной аудитории увеличился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и на 18% - с январем-августом 2019 года. Если анализировать изменение спроса только за летний период, то в текущем году спрос с июня по август вырос в сравнении с прошлогодним летним сезоном в 1,5 раза.
За 8 месяцев 2021 года покупатели с бюджетами от 1 млн. долл. США за квартиру потратили около 117,4 млрд рублей на элитное жилье в Москве, из этой суммы большая часть (60%) традиционно пришлась на первичный рынок – 69,9 млрд руб.
Спрос на квартиры-новостройки с ценой от 1 млн. долл. США в январе- августе 2021 года повысился на 2/3 (на 66%) по сравнению с прошлогодним, на квартиры в готовых домах – на 12%.
С точки зрения территориального распределения наибольшее число сделок в январе-августе 2021 года зафиксировано в Пресненском районе и Хамовниках – по 23% и 21% соответственно.
Цены и бюджеты
Цены сделок с объектами от 1 млн. долл. США как на готовые квартиры, так и на новостройки демонстрируют динамичный прирост: с начала года +12.5% и +14,5% соответственно (в сравнени с аналогичным периодом прошлого года). Средневзвешенные цены сделок в период с января по август 2021 года составили 764 тыс. руб./кв.м и 925 тыс. руб./кв.м (вторичный рынок и первичный рынок соответственно).
Чаще всего покупатели квартир 1+ млн долл. США отдавали предпочтение лотам с ценой от 700 тыс. до 1 млн руб./кв.м. В этом ценовом диапазоне сконцентрирована почти половина всех продаж (47%) – за последний год доля таких сделок увеличилась на 20 п.п.
Средняя стоимость проданной элитной квартиры в бюджетах свыше 1 млн. долл. США на первичном и вторичном рынке составила 130,4 млн руб. и 147,8 млн руб. соответственно.
Прогноз
Как долго ещё продлится этот ценовой бум на новостройки и нужно ли входить в рынок на верхах сейчас?
Активный рост цен был вызван повышенным спросом покупателей в 2020 году – в первой половине 2021 года. На данный момент число сделок из месяца в месяц стабильно и не увеличивается в том же темпе, что год назад. По числу продаж в премиальных новостройках рынок сравним с допандемийными значениями (февраль 2020 года).
При этом активный рост цен был отмечен в домах на стадии стройки. Если смотреть на изменение рублевых цен во введенных в эксплуатацию домах – за последние два года прирост в них составил всего около 9% в среднем, в наиболее ликвидных домах – до 15% за два года.
Благодаря такой стабилизации мы ожидаем, что в ближайший год рост цен будет более «спокойным» и рынок точно не будет корректироваться вниз в рублевом эквиваленте.
Поддержкой для цен, в том числе, будут новые проекты. Мы ожидаем не менее 15 новых качественных комплексов с квартирами и апартаментами – в основном на Якиманке, Патриарших прудах, Остоженке, Хамовниках и Пресне. Прогнозная средняя цена по ним составляет порядка 1,3 млн руб. (вкл. отделку), а средняя цена по текущему предложению на рынке – 1,2 млн руб.
Сейчас всё равно остаются возможности как для «покупки себе», так и для инвестиции. В первом случае можно обратить внимание на сданные дома со свидетельствами на собственность.
А для инвесторов остаётся классическая практика подбора недооцененных лотов в новостройках на стадии стройки, в том числе и в самых новых проектах.
Площади
Примерно каждый третий реализованный лот от 1 млн долл. США находится в диапазоне площадей 150-200 кв.м. Также популярностью среди состоятельной аудитории пользовались квартиры площадью 125-150 кв.м (около четверти спроса).
Сохраняется высокий интерес покупателей и к просторным квартирам площадью более 200 кв.м – каждый пятый из них вибирает именно такой метраж.
В целом, средняя площадь реализованного лота от 1 млн долл. США по всей выборке с начала 2021 года составила 193 кв.м на вторичном рынке и 141 кв.м – в сегменте элитных новостроек.