Уходящий год для рынка премиальной недвижимости стал периодом, когда планы собственников, покупателей и девелоперов корректировались на ходу. Периодически рынок вставал на паузу, пересматривались стратегии и планы, выдерживался момент и рынок снова активизировался, вселяя оптимизм в его участников, и снова пауза, затишье и … новые сделки. Все эти этапы сменялись по несколько раз, столь сильной турбулентности мы не наблюдали достаточно давно. Амплитуда настроений участников рынка безостановочно раскачивалась на протяжении всего года и, пожалуй, гибкость и мобильность в решениях сегодня стали самыми главными факторами успеха. И, чем более разнонаправленные действия со стороны участников рынка мы наблюдали, тем сложнее сделать выводы, каким стал этот год для премиального сегмента жилья в столице. Определенно, для анализа ситуации сегодня недостаточно оценивать лишь изменения на рынке новостроек, которые уже много лет были лакмусом рынка. По итогам этого года вторичная недвижимость стала играть значительную роль в поведении рынка элитного жилья, а доля новостроек в структуре сделок снизилась с 35% до 20%.
За прошедший год количество совершенных сделок на столичном рынке элитного жилья совокупно в новостройках и на вторичном рынке сократилось на 38%. Причем основные потери понесли новостройки – спрос сократился практически вдвое – на 48%. Вторичный же рынок помог нивелировать столь сильные потери, покупатели здесь были более активными, благодаря чему количество сделок сократилось не столь радикально - продажи премиального жилья на вторичном рынке за год снизились на треть (33%). Важно отметить, что несмотря на столь значительные потери в спросе в общегодовых показателях, рынок остается активным.
Снижение показателей вызвано периодами затишья, которые мы наблюдали в этом году трижды, причем два из этих периодов пришлись на месяцы ранее традиционно высокого спроса. Наиболее слабыми для рынка по количеству сделок по сравнению с аналогичными месяцами 2021 года стали: март (после начала СВО), июнь-август (негативные политические факторы наложились на традиционный летний спад активности) и октябрь (мобилизация). В эти месяцы число сделок в целом по рынку опускалось более чем в 2 раза по сравнению с прошлогодними значениями, что и сыграло основную роль в общегодовых потерях спроса.
Падение спроса на рынке элитного жилья сопровождалось ростом предложения, находящегося в экспозиции. Если на первичном рынке количество квартир и апартаментов, доступных покупателям, к началу года практически не изменилось (объем поглощения был приблизительно равен объему вывода нового предложения), то на вторичном - объем предложения вырос за год более чем на треть.
Рост вторичного предложения обусловлен замедлением поглощения: значительная часть владельцев элитной недвижимости покинула Россию и выставила свои квартиры на продажу, часть премиальных квартир по тем же причинам освободилась от арендаторов и также вышла на рынок продаж.
В результате падения активности покупателей и роста числа предложений на рынке, на каждого реального покупателя, находящегося в поиске квартиры, стало приходиться 9 продавцов (в прошлом году это соотношение было 1 к 4). В 2022 году рынок элитного жилья трансформировался в «рынок покупателя».
Запрашиваемые цены предложения на первичном и вторичном рынках в течение года вели себя по-разному.
Средние цены предложения элитных новостроек динамично росли в течение года и повысились в рублях на 28% (декабрь 2022 года к декабрю 2021 года). Правда, в конце уходящего года многие застройщики начали активно предлагать покупателям двузначные скидки на отдельные квартиры (в декабре такие дисконты предлагаются в каждом 5 проекте-новостройке), однако на среднюю по рынку цену предложения это пока не успело серьезно повлиять.
На вторичном рынке в марте-апреле 2022 года наблюдался резкий прирост рублевых цен (около 10-12% к началу года). Из-за стремительного роста курса доллара включилась защитная реакция продавцов. Далее, в течение года, цены предложения на вторичном рынке плавно снижались от месяца к месяцу, и к декабрю 2022 года практически сравнялись с ценами на начало года.
Цены реальных сделок находятся на существенно более низком уровне, чем запрашиваемые застройщиками и собственниками. Для новостроек средняя цена сделки в текущем году составила около 1.2 млн. руб/кв.м, что на 26% ниже средней цены предложения. Для вторичного рынка – около 630 тыс. руб./кв.м, что на 12% ниже цены экспозиции. Средняя рублевая цена сделок в течение 2022 года практически не изменилась ни на первичном, ни на вторичном рынке.
Одним из проявлений «рынка покупателя» являются растущие скидки, которые все активнее предоставляются продавцами, чтобы договориться о сделке.
К концу 2022 года на вторичном рынке элитного жилья средняя скидка достигла 6.1% от цены экспонирования, увеличившись за год практически в 2 раза. Без предоставления скидки не обходится 73% заключаемых сделок.
На рынке новостроек в течение года застройщики активно пытались избегать серьезных дисконтов, предлагая покупателям длительные рассрочки и схемы суррогатной ипотеки с пониженным процентом. Средняя по рынку продолжительность предоставляемой застройщиками рассрочки платежей по сделке превысила 24 месяца.
К концу года, стремясь разогреть спрос, застройщики все активнее стали прибегать к прямым скидкам (по отдельным лотам до 30-35%) в результате чего средний размер скидки для первичного рынка элитных квартир составил 4.2%.
Несмотря на непростой рынок, продавцы элитных квартир пока еще могут оказаться в выигрыше и извлечь выгоду. Многие продавцы осенью прошедшего года смогли воспользоваться снижением курса доллара, что позволило выгодно продать квартиру. Так, в ноябре курс доллара оказался на 15-17% ниже прошлогоднего показателя. Таким образом, в валютном эквиваленте цена продажи (даже с учётом предоставления среднерыночной скидки в 6.1%) примерно на 10% оказалась более выгодной, чем год назад.
К слову, последний раз цены в долларах на элитные квадратные метры на столь высоких отметках, как в прошлом году были в далеком 2014-м.
Для многих продавцов, именно это обстоятельство стало главным мотиватором к сделкам. Кто-то из них планировал покупку недвижимости за рубежом, кто-то собирается «пересидеть» экономическую турбулентность в кэше.
В этом году все еще можно воспользоваться такой выгодой, сегодня курс доллара продолжает оставаться на отметке на 9-10% ниже, чем годом ранее. Таким образом, разница курсов продолжает покрывать потери от возможных дисконтов и все еще дает возможность заработать на продаже, хотя суммы уже будут не столь значительными.
С выгодой для себя использовали текущий момент и покупатели дорогих квартир. На вторичном рынке сейчас представлен очень широкий выбор в связи с освобождением арендных квартир и отъездом за рубеж владельцев элитной недвижимости. Сегодня найти интересные предложения можно практически во всех премиальных комплексах под любые запросы, с разными площадями и качеством ремонта.
Также немало собственников, которые готовы к серьезным уступкам в цене при быстрых сделках, чтобы воспользоваться выгодным курсом обмена валюты.
Еще одна хорошая возможность – привлечение ипотеки для покупки квартиры. Особенно актуально это для покупателей, которые держат средства в валюте. Тем более банки сейчас очень лояльны к платёжеспособным заемщикам. В новом году прогнозный курс доллара может составить 70-140 рублей. Поэтому, если брать ипотеку даже под 10-11% в рублях, то все процентные выплаты можно будет профинансировать за счет роста курса валюты.
Среди покупателей элитного жилья в Москве в 2022 году, как и в прошлые годы, основную долю занимают владельцы крупного и среднего бизнеса, а также топ-менеджеры этих компаний – на их долю приходится более 78% заключенных сделок.
Более половины покупателей представляет отрасли экономики, в наименьшей степени пострадавшие от санкций и трансформации экономики: финансовые, юридические, консалтинговые, логистические и т.п. услуги – 20% покупателей; строительство и бизнес в сфере недвижимости – 16%; компании с госучастием и естественные монополии - 12%; торговля – 10%.
Среди покупателей элитный квартир встречаются представители IT-отрасти и сферы высоких технологий – более 2% сделок, а так же отечественного агробизнеса – 1.7%.
Совокупная доля банкиров и нефтяников, которые еще 10-15 лет назад были основной аудиторией на рынке дорогого жилья теперь составляет около 10%.
Доминирующим мотивом покупки высокобюджетных квартир в 2022 году, как и раньше, стало приобретение для собственного проживания – 62% сделок. Текущая конъюнктура рынка благоприятна для тех, кто хочет улучшить условия проживания и/или перебраться поближе к центру – разнообразное предложение при комфортных ценах.
Около 18% покупателей были нацелены на вложение средств в недвижимость с инвестиционными целями. Для большинства из них основными мотивами было сохранение средств, диверсификация сбережений, а также стремление воспользоваться преимуществами «рынка покупателя» - получить максимальную скидку при хорошем качестве объекта.
Примерно 15% покупателей в 2022 году – региональные бизнесмены (в последние месяцы года их доля составляла до 30-40% в общей структуре сделок). В связи с ограничениями по покупке зарубежной недвижимости представители региональных деловых элит активно вкладывали деньги в московскую недвижимость, в том числе чтобы создать «точки присутствия» в столице.
Среди прочих мотивов для покупки в 2022 году можно выделить приобретение квартиры для детей или родителей - около 5% высокобюджетных сделок.
Рынок премиальных новостроек, прежде всего, интересен своими остатками. Если посмотреть на весь объем предложения в новостройках, то большинство домов (70% предложения) находятся на финальной стадии готовности, либо же уже введены в эксплуатацию. В таких проектах все риски по качеству и срокам строительства минимальны, а девелоперы активно предоставляют привлекательные для покупателей программы: дисконты и отсрочки платежей.
