17 февраля 2017
Дорогомилово — один из самых дорогих и престижных районов столицы — отличает качественная историческая застройка и современная инфраструктура. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, сколько здесь стоят квартиры и чем район отличается от остальных
Дорогомилово традиционно считается одним из самых престижных районов столицы. Риелторы объясняют это удачным расположением в непосредственной близости от центра города, развитой инфраструктурой и благоприятной экологической ситуацией. Больше половины территории района ограничено руслом Москвы-реки, а его восточную часть занимает зеленый массив парка Победы.
Несмотря на то что Дорогомилово относится к Западному административному округу (ЗАО), стоимость жилья здесь сопоставима с самыми дорогими районами Центрального административного округа (ЦАО). По оценке риелторской компании «Азбука жилья», средняя стоимость недвижимости комфорт- и бизнес-класса в Дорогомилове примерно на 30% выше, чем в целом по Москве — 24,5 млн руб. и 62,1 млн руб. соответственно. А ценовая разница на квартиры экономкласса составляет не менее 60% (7,7 млн руб. против 12,3 млн руб.).
Инфраструктура
Дорогомилово примыкает непосредственно к центру Москвы и отличается высокой транспортной доступностью. Через территорию района проходят ключевые магистрали столицы, которые связывают его со всеми уголками города: Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская улица, Третье транспортное кольцо.
В Дорогомилове действуют четыре станции метро Филевской и Арбатско-Покровской линий: «Парк Победы», «Кутузовская», «Студенческая», «Киевская», а в первом квартале 2017 года ожидается открытие станции «Минская». Кроме того, на территории делового центра «Москва-Сити» есть еще две станции — «Выставочная» и «Деловой центр» (де-юре они относятся к Пресненскому району, но расположены в пешеходной доступности от Кутузовского проспекта). В прошлом году здесь появилась платформа «Кутузовская» Московской кольцевой дороги, которая имеет переход на одноименную станцию. Наконец, на территории района находится Киевский вокзал.
В Дорогомилове работают несколько крупных торговых центров («Европейский», «Времена года»), супермаркеты различных ценовых категорий («Магнолия», «Перекресток», «Азбука вкуса» и другие), магазины шаговой доступности, знаменитый Дорогомиловский рынок, кафе и рестораны, банки, аптеки, поликлиники и коммерческие медицинские центры. Здесь функционируют 16 детских садов и 15 учреждений образования, в том числе девять школ и две гимназии, специализированная академия искусств, два колледжа и центр образования («Технологии и обучения). Кроме того, в этом районе находятся крупные объекты культуры, в том числе Центральный музей Великой Отечественной войны 1941–1945 годов, музей-панорама «Бородинская битва», театр «Мастерская П. Фоменко», Театр кошек Куклачева, кинотеатр «Пионер» и другие.
Район расположен через реку от «Москва-Сити», что определило его становление в последние десять лет, дав импульс развитию качественной офисной недвижимости. Здесь построены бизнес-центры President Plaza (Mirax Plaza), «Легион III», многофункциональный комплекс Poklonka Place.
Вторичный рынок
Вторичный рынок практически весь состоит из нетиповой сталинской застройки и кирпичных домов 1960–1970-х годов (из двух сотен построек всего шесть панельных). Все сталинки выполнены по проектам, предусматривающим повышенный комфорт, поскольку в Дорогомилове, и в частности на Кутузовском проспекте, традиционно проживала партийная и государственная элита страны. Во всех домах удобные (по стандартам того времени) планировки, высокие потолки, просторные лестничные клетки. Нередко встречаются и кирпичные дома, которые в советское время возводились для семей сотрудников Совета Министров, Внешторга и других престижных организаций.
Вторичные квартиры в этом районе ценятся и по сей день, что отражается на стоимости квадратного метра. По данным компании Savills, сегодня в Дорогомилове выставлено на продажу 650 квартир общей площадью 56,7 тыс. кв. м. Средняя цена предложения составляет 430,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Самое дешевое и дорогое предложение
Самое дешевое предложение в Дорогомиловском районе сегодня стоит 8,5 млн руб. За такую сумму можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в девятиэтажном кирпичном доме на Поклонной улице, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Кутузовская».
Наиболее дорогое предложение — двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 229 кв. м в элитном жилом комплексе на Кутузовском проспекте — оценивается в 286 млн руб. Квартира предлагается с качественной отделкой, большой кухней-гостиной, тремя спальнями, кабинетом и четырьмя санузлами.
Перспективные проекты
На первичном рынке Дорогомилова сегодня нет ни одного проекта, однако район обладает чрезвычайно высоким девелоперским потенциалом, отмечают риелторы. Уже сейчас здесь разрабатываются проекты суммарной площадью жилья более 1,5 млн кв. м. Это значительно больше, чем площадь всего имеющегося на сегодняшний день в районе жилого фонда. В основном собственников привлекают бывшие промзоны, которые они и планируют застроить.
По данным компании «Азбука жилья», в перспективе предполагается застройка Бадаевского пивоваренного завода (участок 10 га, МФК площадью 150 тыс. кв. м), а также разрабатывается проект развития территории бывшего Первого Московского приборостроительного завода им. В. А. Казакова под жилую и коммерческую недвижимость, которая принадлежит структурам компании «Базовый элемент». Кроме того, анонсирован проект развития территории Экспериментального завода полимерных материалов под офисно-жилой квартал (более 1 млн кв. м).
«Дополнительную привлекательность проектам в Дорогомилове придает как статусный адрес (Кутузовский проспект проходит практически через весь район), так и то, что большинство этих площадок находится на небольшом удалении от Москва-реки, вытянуты вдоль набережных. Для жилья близость к воде — очень мощный драйвер, который гарантирует высокие цены и темпы продаж жилья», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. По его прогнозу, если все девелоперские планы реализуются, по престижу и стоимости жилья Дорогомилово будет сопоставимо с самыми дорогими районами ЦАО — Хамовниками или Пресненским.
История района
По данным Федеральной службы государственной статистики, площадь территории района составляет 795 га. Численность постоянного населения в 2016 году достигла почти 72 тыс. человек. Площадь жилого фонда района по состоянию на 2008 год — 1,9 млн кв. м.
Существует несколько версий происхождения топонима «Дорогомилово». Согласно одной из них, в XIII—XVI веках так называлось село, которое находилось на подступах к Москве. Согласно другой, Дорогомиловская слобода получила свое название благодаря тому, что местные ямщики, привозившие сюда купцов и путешественников, называли путь до слободы «дорогою милою». До конца XVII столетия в Дорогомиловской слободе было всего несколько десятков изб, однако уже с начала XVIII века эта территория начала активно разрастаться. Здесь стали селиться не только ямщики, крестьяне, солдаты, но и купцы, державшие небольшие лавки и ремесленные мастерские.
В конце XIX столетия на территории Дорогомилова заработали несколько промышленных предприятий: Трехгорный пивоваренный завод (1875), фабрика для выработки красильно-древесных экстрактов (1883), Трехгорный цементный завод (1894). Свой нынешний облик район получил во второй четверти ХХ века, когда был утвержден генеральный план реконструкции Москвы. Именно в эти годы появилась сталинская застройка Кутузовского проспекта, в том числе гостиница «Украина» и гранитные набережные Москвы-реки.