Прошедший год был щедрым на различные законодательные инициативы, касающиеся рынка недвижимости. Государство не только поддерживало этот рынок, но и регулировало его, стремясь контролировать все сегменты.
Редакция «Недвижимости и Цен» попросила Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, выделить пять самых важных законодательных инициатив 2016 года.
Обновленный 214-ФЗ
Ключевые законодательные инициативы 2016 года в жилищной сфере были направлены на усиление контроля над деятельностью застройщиков. В июне Государственной думой приняты поправки к ФЗ-214, большая часть которых вступает в силу с 1 января 2017 года.
Во-первых, увеличен размер уставного капитала застройщиков. Теперь он зависит от общего объема строящегося жилья, и для наиболее крупных девелоперов, которые возводят от полумиллиона квадратных метров в год, он составит не менее 1 млрд рублей.
Во-вторых, с 1 января 2017 года систему страхования застройщиков заменит компенсационный фонд. В него все компании-застройщики будут перечислять средства в размере 1 % от цены возводимых квартир. Затем, в случае появления проблемных проектов, их строительство будет завершено за счет средств компенсационного фонда.
Кроме того, в законе впервые введен новый для российской юридической практики термин «эскроу-счета» и определены банки, в которых могут быть открыты такие счета. Введен Единый реестр застройщиков и увеличены требования к их информационной прозрачности.
Таким образом, 214-ФЗ был в значительной степени изменен. Внесенные поправки были нацелены прежде всего на защиту прав дольщиков, но в то же время связаны с новыми издержками для застройщиков. В конечном итоге проводимые преобразования скажутся на стоимости жилья, и за более высокую степень безопасности сделок на первичном рынке придется платить самим покупателям квартир в новостройках.
Поправки в Уголовный кодекс
В мае президент подписал закон, вносящий поправки в Уголовный кодекс. Данные поправки предусматривают уголовную ответственность для застройщиков, которые при продаже жилья ведут привлечение средств в обход 214-ФЗ. Многие застройщики, которые использовали альтернативные схемы, спешно начали приводить документы по тем проектам, где планируются или уже ведутся продажи, в соответствие с указанным законом. Кстати, отчасти именно это обстоятельство могло повлиять на резкое повышение числа заключенных ДДУ, которое наблюдается, например, в Москве с весны 2016 года.
Прекращение выдачи свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество
В июле вступили в силу поправки в закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми упразднено свидетельство о регистрации права собственности как правоподтверждающий документ. Таким образом, почти двадцатилетняя эпоха выдачи этих документов завершена.
Как это скажется на рынке жилья? Очевидно, что это привнесет позитивные изменения, так как теперь покупатели недвижимости, перед тем как совершать какие-либо действия (вносить аванс или задаток, заключать сделку), должны будут заказать выписку из реестра для того, чтобы удостовериться в наличии права у продавца. В выписке содержатся все актуальные данные о собственниках, все ограничения и обременения. Это позволит покупателям свободно принимать решения о том, заключать сделку или нет. Упраздненное свидетельство о регистрации права собственности лишь создавало некую иллюзию наличия права, однако по факту служило доказательством только того, что в какой-то момент этот объект принадлежал определенному собственнику.
Возвращение кадастровой оценки недвижимости государству
Еще одна законодательная инициатива, которая стала законом летом 2016 года. В июле президент подписал закон о государственной кадастровой оценке недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года. Постепенно все функции кадастровой оценки для целей налогообложения будут возвращены государству. Как декларируется, это делается для того, чтобы избежать грубых перекосов и, так скажем, неадекватной оценки для целей налогообложения. Намерения, безусловно, благие: только в Москве в 2016 году тысячи владельцев объектов недвижимости пытались скорректировать непомерно завышенную кадастровую стоимость. Существующая система оспаривания очень сложна, трудозатратна, субъективна и, бесспорно, нуждается в корректировке. Как это будет выглядеть на практике, посмотрим в ближайшем будущем.
Субсидирование ипотеки
Изначально планировалось завершить программу поддержки ипотеки со стороны государства 1 марта 2016 года. Однако в конце февраля господдержка была продлена до конца года. Данная инициатива, которая по большому счету уберегла рынок от серьезных потрясений в 2015 году, в 2016-м обеспечила практически двукратный рост числа сделок с новостройками. Общий объем жилья, проданного с использованием льготной ипотеки, превышает 10 млн м2. Высокий спрос послужил сигналом для многих застройщиков к запуску новых проектов. Рынок расширяется, предложение растет, цены остаются стабильными. Очень хорошая ситуация для покупателей жилья. Скорее всего, необходимость в господдержке ипотеки полностью отпадет уже во втором квартале 2017 года. Время потрясений завершается, и на смену государству в дело вступают уже рыночные регуляторы.
В наступившем новом году нас непременно ждут новые законодательные инициативы и продолжение обсуждения уже выдвинутых. Они затрагивают государственное регулирование деятельности риелторов, стимулирование формирования в России сектора арендного жилья, повышение качества строящегося жилья, в том числе обязательную внутреннюю отделку квартир. Предстоит так же разобраться и окончательно легализовать формат апартаментов. Работы у законодателей будет много. Но отрадно, что в новом году это будет уже не «тушение пожаров» на рынке жилья, а планомерное развитие сегмента на благо граждан.
Недвижимость и Цены