Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. В новом материале директор департамента мониторинга рынка и оценки компании Анатолий Довгань рассказывает о том, чем запомнился прошлый год на рынке новостроек Москвы бизнес-класса и каковы перспективы 2019 года.
Главный тренд, который в ушедшем 2018 году продемонстрировал рынок жилья бизнес-класса столицы – значительный рост объема предложения новостроек на фоне растущего объема спроса. Так, в 2018 году в сегменте жилья бизнес-класса Москвы продажи начались в 14 ЖК. Суммарно в новых домах на данный момент запроектировано порядка 11 000 квартир и апартаментов.
Для сравнения: в 2017 году рынок первичного жилья бизнес-класса столицы пополнился 12 проектами, в которых общее число квартир и апартаментов составило всего 3 600 лотов. То есть в течение прошедшего года застройщики данного сегмента рынка вывели в реализацию практически в 3 раза больше единиц жилья.
Основная причина подобного «бума» кроется в формате самих новых проектов: преимущественно они представляют собой масштабную квартальную застройку. Так, если минимальный размер проекта в 2017 году составлял 56 лотов, то в 2018 году – 116.
Стоит учесть и то, что в жилых комплексах, которые раньше вышли на рынок, также были открыты продажи в последующих новых очередях. В качестве примера можно привести жилой комплекс Headliner в Пресненском районе, где 26 декабря стартовали продажи 2-й очереди. С учетом отличных результатов продаж по первым очередям, можно утверждать, что такие предложения наверняка будут востребованными и конкурентоспособными на сегодняшнем рынке.
Важную роль в данном случае сыграла и высотность новых проектов: в 2018 году рынок пополнился в т.ч. и небоскребами (например, ЖК «Небо»). При этом стоит отметить, что доля апартаментов в предложении новостроек бизнес-класса в 2018 году составила немногим более 11%.
В 2019 году мы также продолжаем фиксировать увеличение объема предложения новостроек бизнес-класса. По оценкам Savills, к середине года на рынке будет экспонироваться до 15 тыс. квартир и апартаментов (на текущий момент в реализации находится 11 тыс. лотов). Мы также ожидаем, что ценообразование на рынке будет оставаться стабильным, и средневзвешенная цена на новое жилье бизнес-класса в Москве будет находиться в диапазоне от 300 до 310 тыс. руб./кв. м.
При этом у нас есть основания полагать, что число сделок продолжит увеличиваться. И произойдет это по следующим причинам:
- несмотря на общий рост показателя объема предложения, далеко не во всех районах Москвы новостройки бизнес-класса представлены в достаточном количестве, хотя для многих локаций потенциал развития данного сегмента остается высоким (район Раменки, районы вдоль Кутузовского, Ленинского проспекта, проспекта Вернадского);
- в 2018 году мы зафиксировали рост ипотечных ставок, однако по сравнению с прошлыми годами их уровень остается относительно невысоким, при том, что до 36% всех сделок на рынке проходят с использованием ипотечного кредитования. Поэтому мы считаем, что любое улучшение ситуации с ипотекой незамедлительно приведет к росту спроса;
- За счет выхода новых проектов ценообразование на всем рынке недвижимости бизнес-класса продолжит оставаться дифференцированным как по географическому признаку, так и в разрезе бюджетов. А основным драйвером спроса будет именно растущий объем предложения, фактически означающий еще бОльшую свободу выбора для покупателей.