19 января 2017
Кризис заметно сказался на рынке жилья массового спроса — квартиры стали меньше площадью и дешевле, проекты — интереснее, условия покупки — мягче. А что с элитной недвижимостью? Меняют ли девелоперы параметры своих проектов?
«За последние несколько рынок элитной недвижимости и его аудитория претерпели существенные изменения, — рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. — От показной роскоши, когда главным критерием было, скорее, не качество, а количество (в том числе, и метров) спрос сдвинулся в сторону европейских стандартов. Портрет прежнего покупателя — мужчины в возрасте 45+: банкиры, экспаты, звезды шоу-бизнеса. Сейчас значительную долю составляют успешные молодые бизнесмены от 30 лет, изменился и спрос: это уже не 500-метровые хоромы с колоннами и лепниной, а относительно небольшие квартиры и апартаменты с эргономичными планировками».
Элитный рынок стал более рациональным во всех аспектах, подтверждает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Раньше в элитных новостройках преобладали квартиры с тремя спальнями средней площадью 230-270 м2, квартир с одной спальней практически не было. Сейчас продуктовая линейка в проектах более широка, — говорит эксперт. — Доля квартир площадью 60-110 м2 с одной спальней в отдельных объектах составляет треть всех лотов, и они востребованы инвесторами, молодыми покупателями, клиентами, имеющими основное жилье за городом или живущими на 2-3 страны. Квартиры с двумя спальнями преимущественно имеют площадь 90-130 м2, а с тремя — 150-180 м2».
Элитных проектов на рынке стало значительно больше (29 проектов в продаже на начало 2010 года и 43 — на начало 2017 года), а выбор для покупателей — гораздо шире, говорит Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России. «Выросло число проектов с апартаментами — если в начале 2010 года на рынке была представлена только „Резиденция Знаменка“, то сейчас покупатель, интересующийся апартаментами, может выбирать из 18 проектов, плюс еще в двух можно приобрести как квартиру, так и апартамент, — отмечает эксперт. — Средняя площадь предложения снизилась на 26% по сравнению с 2010 годом».
«После смены столичного правительства в 2010 году в целом изменились принципы освоения городских территорий — приоритет получила квартальная застройка, комплексный подход к использованию площадок, в том числе, и в элитном сегменте», — отмечает партнер, директор S.A. Ricci жилая недвижимость Сергей Егоров.
Изменилась и карта расположения проектов: теперь элитные проекты могут располагаться не только внутри Садового кольца, но и за его пределами, в том числе на востоке Москвы (Tribeca Apartments), возле ТТК (резиденция «Монэ»), рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». «Квартирография дорогих ЖК тоже изменилась: все чаще застройщики проектируют квартиры малой площади (в 6 проектах на реализации предлагаются лоты площадью до 50 м²!). Да и спрос концентрируется сегодня на квартирах с бюджетом покупки до 1 млн долларов (34% заявок) и до 2 млн долларов (37% заявок)», — делится эксперт статистикой компании.
Получается, элитные проекты становятся более массовыми, теряют камерность? Клубные дома уйдут в прошлое, уступая место многоквартирным проектам? Нет, считают опрошенные Квадрумом эксперты рынка элитной недвижимости.
Анатолий Довгань подчеркивает, что среднее число запроектированных в элитном ЖК квартир за последние 5-6 лет изменилось не так сильно: в начале 2010 года показатель составлял 95 квартир, в конце 2016-го — 104. «Что касается клубных домов, с начала 2010 года их количество на рынке выросло с 11 до 17. Это легко объяснимо: после кризиса выгоднее начинать девелопмент небольших объектов, план продаж в которых легко прогнозируется. Средняя цена предложения в долларах для подобных проектов сейчас составляет 18,1 тысяч долларов США /м2, тогда как в начале 2010 года показатель равнялся 19,5 тысяч долларов США /м2», — поясняет эксперт.
Предложение на первичном рынке Москвы в высокобюджетном сегменте представлено и клубными домами, и малоквартирными объектами, и объектами комплексного освоения, рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank. «Доля клубных комплексов в общей структуре предложения сегодня составляет 51%, малоквартирные объекты составляют 9%, крупные объекты занимают долю в 40%». Доля же крупных объектов в объеме нового предложения остается стабильной, составляя, по данным Knight Frank, в среднем, 25-30%.
Что все-таки выгоднее девелоперу — строить крупные проекты или клубные дома на 20-40 квартир? С одной стороны, говорит Вячеслав Антропов, конечно, на дорогом участке в центре Москвы выгоднее построить большее количество метров. «Зачастую девелоперы позиционируют как элитные проекты со слишком большим количеством квартир, что не соответствует критериям жилья высшей категории, — подчеркивает эксперт. — Что касается предпочтений покупателей, то клубные дома, обеспечивающие жильцам камерность и приватность проживания, — наиболее привлекательный формат. И ликвидность таких квартир, как правило, выше, чем в многоквартирном доме».
А вот с точки зрения возврата вложенных инвестиций клубный проект для девелопера выгоднее, подчеркивает Анатолий Довгань: у таких домов меньше срок экспозиции на рынке (2-3 года по сравнению с 4-5 годами у проекта квартальной застройки). «Если речь о марже, все зависит от конкретной площадки и концепции проекта, здесь различия между форматами проекта уже не столь однозначны. Не стоит забывать и о том, что на некоторых территориях, например, в центре, выбор формата будущего проекта может быть достаточно ограничен, и застройщик будет просто не вправе возвести квартальный проект там, где разрешена только реконструкция», — рассуждает эксперт.
«Клубные дома делятся на две категории. Первая — это новое строительство, а вторая категория, которая возникла сравнительно недавно и набирает оборот у девелоперов, так называемая реконструкция. Реконструированные фасадные особняки пользуются даже большим спросом у состоятельных покупателей, чем клубные объекты нового строительства. Это штучные объекты, интерес к ним громадный. Риэлторская практика показывает: от 50 до 70% квартир в таких проектах раскупаются в первые два месяца с момента старта продаж. Особенно интересно сочетание нового строительства и реконструкции исторических особняков в едином комплексе». — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
Квадратный метр в клубных домах в среднем на 20-25% дороже, чем в крупных элитных жилых комплексах, говорит Илья Менжунов.
А по словам Павла Трейваса, управляющего партнера компании Point Estate, покупку в современном интересном качественном клубном доме вряд ли удастся совершить меньше, чем за 1 млн рублей/м2. «В целом, поиски на элитном рынке можно начинать, рассчитывая не меньше чем на 700 тысяч рублей/м2. И вряд ли цены будут в ближайшее время снижаться, — говорит эксперт. — В ТОПе самых дорогих клубных домов класса de luxe вторичного рынка уже не первый год присутствуют такие проекты, как Гранатный, 6 (40 тысяч долларов/м2), Малая Никитская, 15 (40 тысяч долларов/м2), Пречистенка, 13 (30 тысяч долларов/м2), Молочный, 1 (30 тысяч долларов/м2), Бутиковский, 3 (40 тысяч долларов/м2). Новые проекты на такие цены уже не ориентируется, хотя на первичном рынке есть и очень дорогие объекты, например ЖК Nabokov, где стоимость квадратного метра начинается от 25 тысяч долларов».
Итак, в прошлое клубные проекты явно не уходят. Но меняется сам формат, это касается как географии и количества квартир, так и «начинки». «Если еще пять лет назад девелоперы старались укомплектовать клубные проекты бассейнами, саунами, тренажерными залами, то сейчас почти во всех строящихся комплексах рассматриваемого формата этих опций нет, — говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании „Метриум Групп“. — Как показала практика, такая инфраструктура остается невостребованной у самих резидентов клубных домов, которые сохраняют консерватизм в выборе услуг и предпочитают посещать привычные клубы, сауны, тренажерные залы и т. п. При этом оплата этих услуг в клубных домах все равно взимается с жителей».
Меняются и рамки формата, по крайней мере, это явно отражается в деятельности маркетологов. «Сегодня порядка 10 новых проектов (в пределах старой Москвы) содержат в своем названии слова „клубный дом“. И это не только элитные проекты в центре: клубный дом на Пришвина, клубный дом на ул. Менжинского находятся на севере Москвы и относятся к комфорт-классу, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Есть примеры и в области — „Первый клубный“ дом в Люберцах. В этом случае жильцы действительно будут пользоваться собственной инфраструктурой, доступом на территорию по электронным картам, услугами службы ресепшн для решения бытовых вопросов, а также рестораном с террасой. Цены на квартиры при этом начинаются от 3,7 млн рублей». В ряде случаев, впрочем, «клубность» проектов, не относящихся к элитному сегменту, ограничивается лишь огороженной территорией и наличием консъержа и охраны.
Классические же клубные дома продолжают оставаться востребованными у состоятельных покупателей — относясь при этом к верхнему ценовому сегменту люксового рынка недвижимости.