Рынок офисной недвижимости Дубая в I полугодии 2025 года продемонстрировал рекордные показатели, укрепляя статус города как одного из ведущих мировых деловых центров. Рост обусловлен устойчивым притоком иностранных инвестиций, увеличением числа компаний, расширяющих свое присутствие в Эмиратах, и ограниченным предложением качественных офисных площадей. В этой статье представлены детальный анализ ключевых тенденций, статистические данные и прогнозы.
В первой половине 2025 года рынок офисной недвижимости Дубая показал значительный рост по всем ключевым показателям:
- Объем сделок купли-продажи офисных помещений достиг 1 900 транзакций (на 22% выше, чем в первом полугодии 2024 года)
- Суммарная стоимость продаж составила AED 5,4 млрд (рост на 84% в годовом исчислении)
- Арендные ставки выросли на 26% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года
- Вакантные площади в премиальных районах сократились до 0,2%, что свидетельствует о крайне высоком спросе
Объем заключенных сделок с офисной недвижимостью по новым договорам аренды в основных деловых районах Дубая, 2021–II кв. 2025 гг.
Дубай продолжает привлекать международные компании благодаря выгодному налоговому режиму, современной инфраструктуре и стабильной экономической политике. Впервые за последние годы наблюдается рост интереса к офисным пространствам не только в традиционных бизнес-центрах, но и в развивающихся районах, таких как Dubai South и Expo City.
Анализ продаж офисных помещений в Дубае
Ключевые показатели и тренды продаж офисной недвижимости
- Завершено 1900 сделок с офисными помещениями на общую сумму AED 5,4 млрд
- Средняя цена продажи составила $6 000/кв.м (рост на 30% по сравнению с первым полугодием 2024 года)
- 80% сделок пришлось на готовые объекты, а 20% – на строящиеся проекты
- Объем продаж в сегменте строящихся объектов вырос в 10 раз благодаря запуску новых проектов в конце 2024 – начале 2025 года
Объем продаж строящихся и готовых офисных помещений
Динамика цен продажи офисных помещений в Дубае
- Downtown Dubai возглавил рейтинг по стоимости с ценами, превышающими $13 600/кв.м
- Business Bay занял второе место со средними ценами $5 450/кв.м
- Наибольшее количество сделок заключено в Business Bay (672), Jumeirah Lakes Towers (534) и Motor City (216)
Тренды в продажах офисных помещений в Дубае
- Рост интереса к strata-офисам (помещениям в многофункциональных комплексах), которые пользуются спросом у среднего и малого бизнеса
- Увеличение доли крупных сделок: в первом полугодии 2025 года заключено 83 сделки стоимостью свыше AED 10 млн, в два раза больше, чем в первом полугодии 2024
- Премиальные объекты с современными удобствами и ESG-стандартами привлекают институциональных инвесторов
Топ-5 районов по объему сделок купли-продажи офисных помещений в Дубае (I полугодие 2025 года)
Анализ арендного рынка офисных помещений в Дубае
Ключевые показатели и тренды аренды офисной недвижимости
- Средняя арендная ставка по городу составила $600 м2/год (203 AED/кв. фут/год), что на 15% выше, чем в первом полугодии 2024 года
- В премиальных сегментах (например, DIFC и Downtown) ставки достигали $2 000 м2/год (700 AED/кв. фут/год)
- Заключено 3,6 тыс. новых арендных сделок
- Средняя площадь арендуемого помещения – 135 кв.м
- Растет популярность гибридных пространств, сочетающих офисные и рекреационные зоны
- Компании стремятся к консолидации площадей в современных зданиях, соответствующих стандартам ESG
Динамика арендных ставок в разных районах Дубая
- DIFC остался самым дорогим районом с арендными ставками до $1 650 м2/год
- Downtown Dubai и Business Bay показали рост арендных ставок на 25% благодаря ограниченному предложению и высокому спросу со стороны компаний финансового и технологического секторов
- The Greens (+26,4%), Dubai Design District (+28%) и Barsha Heights (Tecom) также продемонстрировали значительный рост
Арендные ставки в офисах по ключевым районам Дубая (I полугодие 2025 года)
Инвестиционная и бизнес-активность в Дубае
Дубай подтвердил статус глобального инвестиционного хаба:
- Привлечено 526 greenfield-проектов прямых иностранных инвестиций (FDI) на сумму $3,03 млрд (86% от общего числа по ОАЭ)
- DIFC зарегистрировал 1 081 новую компанию (рост на 32% в годовом исчислении), а общее число активных компаний достигло 7 700
Основные бизнес-направления в Дубае - драйверы спроса:
- Бизнес-услуги (38%)
- Технологии (31%)
- Недвижимость (12%)
- Банки и финансы (10%)
Инвесторы проявляют интерес к офисным проектам на стадии строительства благодаря гибким планам оплаты и более низким стартовым ценам.
Объем предложения офисных площадей в Дубае
- Общий объем офисных площадей в Дубае составил 9,32 млн кв.м
- В первом полугодии 2025 года введено 34 000 кв.м новых площадей, а до конца года планируется ввести еще 110 000 кв.м
- До 2029 года ожидается ввод 700 000 кв.м новых офисных помещений
Динамика ввода офисных площадей в Дубае, 2015–2029 гг.
Развитие районов в Дубае: факторы влияния и тренды
- Dubai South: развитие связано со строительством международного аэропорта Al Maktoum, который станет крупнейшим в мире
- Expo City: превращение в многофункциональный бизнес-хаб с акцентом на инновации и устойчивое развитие
- Метро Blue Line (открытие в 2029 году): улучшит транспортную доступность восточных районов
- Концентрация новых проектов в DIFC и Business Bay: в DIFC планируется ввести 7 млн кв. футов офисных площадей до 2030 года, а в Business Bay –1,3 млн кв. футов
Прогнозы стоимости и спроса офисных помещений в Дубае на 2026 год
- Рост арендных ставок и цен продолжится в ближайшем будущем из-за ограниченного предложения и высокого спроса. Однако с 2026 года давление на рынок может снизиться благодаря вводу новых площадей
- Разрыв между премиальными и вторичными районами усилится. Стоимость в DIFC и Downtown Dubai будет расти быстрее, чем в старых районах, таких как Bur Dubai и Deira
- Популярность развивающихся районов: Dubai South, Expo City и Jumeirah Village Circle (JVC) станут центрами притяжения для инвесторов благодаря доступным ценам и потенциалу роста
- Несмотря на исключительную динамику рынка офисной недвижимости Дубая, рынок ожидает коррекция на ~10% в следующем году, которая скорее будет носить временный характер «здоровой передышки», а не кризиса.
Для инвесторов и арендаторов ключевыми рекомендациями являются:
- Внимательная оценка репутации застройщиков при покупке объектов на стадии строительства
- Фокус на премиальные объекты в стратегических локациях (DIFC, Downtown, Business Bay) для защиты капитала
- Рассмотрение развивающихся районов (Dubai South, JVC) для максимизации доходности
- Учет долгосрочных трендов, таких как цифровизация, устойчивое развитие и консолидация пространств
- Дубай остается одним из самых привлекательных рынков офисной недвижимости в мире, предлагая инвесторам уникальные возможности для роста и диверсификации портфеля.