Рынок жилья Рима, ведущей туристической локации Италии

Очень немногие города в мире могут сравниться с итальянской столицей с точки зрения исторической, культурной и кулинарной привлекательности. Поэтому неудивительно, что здесь на рынке жилой недвижимости наблюдаются признаки стабильности даже несмотря на экономические и политические проблемы Италии, которые продолжают создавать атмосферу неопределенности в обществе.

В то время как массовый рынок недвижимости ориентирован на внутреннего потребителя, премиальный сегмент Рима привлекает именно зарубежных покупателей, поскольку цены здесь намного более интересные, чем в других глобальных городах, включая Париж и Лондон. Источниками покупательского спроса являются как инвесторы, так и те, кто хочет переехать в Рим на ПМЖ.

Рим – это самая любимая туристами локация Италии, которую они посещают круглый год. Все это способствует росту спроса на аренду жилья и дает возможность собственникам предлагать краткосрочную аренду практически по одинаково высоким ценам в любой сезон.

После длительного периода падения цен недвижимость в историческом центре Рима явно «начинает выздоравливать».

Несмотря на экономическую и политическую неопределенность рынок жилой недвижимости Рима явно демонстрирует признаки стабилизации. Количество транзакций с жилыми объектами увеличивается, при этом в ряде центральных локаций наблюдается позитивный рост цен. На мировой арене премиальный сегмент жилой недвижимости Рима предлагает привлекательные цены, которые даже ниже, чем в Лондоне и Париже.

В течение долгого времени в Риме явно наблюдался дефицит предложения качественного, современного жилья с сервисом. Сейчас вокруг города только начинает появляться небольшое число новостроек, для того, чтобы удовлетворить покупательский спрос на новые объекты. Подобный подход нашел активный отклик у иностранных покупателей, особенно если речь идет о предложениях, расположенных поблизости от знаменитых достопримечательностей.

Признаки выздоровления

Несмотря на позитивные тренды роста ВВП в период с 2015 до середины 2018 г. экономика Италии была обременена высоким уровнем внешнего долга и безработицы и, в итоге, во второй половине 2018 г. скатилась в техническую рецессию. При этом за последнее десятилетие средний доход домохозяйств упал на -12%. Перед лицом всех этих вызовов стоимость жилой недвижимости в Италии начала постепенно падать. Так, за последние 5 лет во вторичном сегменте цены снизились на -11.3%, но на момент III квартала 2018 г. уже показали только незначительное падение – всего -1.3% за год. В свою очередь, цены на новостройки снизились менее заметно - всего на -3.6% за прошедшие 5 лет.

Массовый рынок

Цены в Риме, также как и на общенациональном рынке, в течение последних 10 лет стабильно снижались. Однако сейчас на лицо явные признаки того, что они уже достигли своего дна и далее будут восстанавливаться.

Так, недавно рынок жилой недвижимости очевидно разделился на 2 отдельных сегмента: центральные локации, которые демонстрируют признаки восстановления, и рынок пригородных районов, где цены по-прежнему падают. Локации главной части города, в которых наблюдался наибольший рост цен в массовом сегменте в 2018 г. - это районы San Saba (+7%), Borgo (+3%) и Ludovisi (+2%).

Хотя цены падали, начиная с 2013 г. количество транзакций в Риме росло, что свидетельствует об активной стадии развития рынка. Так, в 2018 г. в столице Италии было заключено более 32.000 сделок, что на +3% больше, чем в 2017 г.

Основная часть лотов на рынке жилой недвижимости Рима по-прежнему представлена преимущественно историческими объектами. Несмотря на небольшой рост количества новостроек, основные объемы продаж в городе все также будут зависеть от реализации уже существующего жилого фонда. Поэтому в связи с дефицитом новых проектов они часто получают хорошую ценовую премию по сравнению со средними показателями по району.

Источник: Savills World Research при участии Agenzia delle Entrante l NNT (англ. - Number of Normalised transactions – среднее количество нормализованных транзакций (т.е. сделок без учета дополнительных разовых расходов) в Риме в сегменте жилой недвижимости.

Премиальный рынок

Рынок жилой недвижимости Рима, в основном, ориентирован на внутреннего потребителя. Однако что касается наиболее дорогого сегмента, то здесь наблюдается повышенный интерес со стороны зарубежных покупателей. Иностранцы обычно ищут трофейные объекты, часто приобретая недвижимость как инвестиционный объект или в качестве дополнительного дома в центре города, как правило, в исторических зданиях. Новостройки в Риме также пользуются спросом у зарубежных покупателей, но количество подобных предложений на рынке сильно ограничено.

В глобальном контексте

Средняя цена за 1 кв.м. премиальной недвижимости в Риме составляет €10.000. Но в некоторых случаях она может доходить и до отметки в €15.000 за 1 кв.м. Как правило, это касается неких особых предложений с оригинальными террасами и видами на исторические локации.

На мировой арене цены на премиальном рынке Рима намного выгоднее по сравнению с другими глобальными городами. Так, цена 1 кв.м. в Риме составляет только четверть стоимости 1 кв.м. в Гонконге, который считается самым дорогим рынком премиальной недвижимости в мире.

Сравнивая Рим с другими европейскими городами, мы видим, что недвижимость в итальянской столице на 45% дешевле, чем в Лондоне, и на 30% доступнее, чем в Париже. При этом премиальные жилые объекты Рима стоят несколько больше, чем в Лиссабоне, а также в Берлине и Мадриде – на +19% и +43%, соответственно.

Источник: Savills World Research

Премиальные локации

Самые высокие цены на премиальные лоты Рима - в историческом центре города. Наиболее высокобюджетные локации – это Tridente, Corso Vittorio (Parione) и Sant`Angelo-Campitelli, где средняя цена в массовом сегменте за 1 кв.м. превышает € 7.000, но может доходить и до € 8.000. В Tridente, самом дорогом районе Рима, стоимость лота массового сегмента достигает € 8.700 за 1 кв.м. В свою очередь, цена 1 кв.м. премиальных объектов в данных локациях составляет около € 9.500. (Понятие «премиальный проект» здесь берется в рамках термина «stately home» («величественный дом») – это сооружение, расположенное в престижной локации и имеющее качественные характеристики отделки высочайшего уровня по сравнению с другими жилыми домами. Высокий спрос на подобные проекты определяется их особым расположением, эстетической концепцией оформления, высочайшими стандартами проживания и высокой ценой. Как правило, подобные предложения входят в первые 5% рынка с точки зрения ценообразования.)

В некоторых наиболее дорогих локациях Рима снова начинают расти цены. В самых высокобюджетных из них, как то Tridente и Corso Vittorio (Parione), в 2018 г. стоимость премиального жилья незначительно, но все-таки выросла на +1,8% и +0,6%, соответственно.

В то же самое время в локации Borgo в течение прошлого года цены выросли намного заметнее – на +3,1%. Данный район находится в пешей доступности одновременно от Ватикана и набережной реки Тибр, что делает его крайне привлекательным для покупателей, которые хотят приобрести жилье недалеко от достопримечательностей.

Между тем в наиболее доступном районе San Saba за 2018 г. цены на премиальные лоты заметно выросли на +8,3%, достигнув средней отметки в € 5.900 за кв.м.

В свою очередь, в локациях Aventino и Trastevere цены упали на -4% и -7%, соответственно. Остальные районы, расположенные южнее, на противоположном берегу Тибра, менее популярны среди покупателей, которые хотели бы приобрести трофейные объекты в историческом центре города.

Наиболее дорогие локации Рима для приобретения премиального жилья