Правда ли, что сокращается средняя площадь реализуемых элитных квартир?

«Сегодня часто можно услышать, что на элитном рынке растет спрос на компактные квартиры и средний реализуемый метраж сокращается. В этой статье мы расскажем о том, насколько данное утверждение верно.»

- Анатолий Довгань, директор департамента, мониторинга рынка и оценки Savills в России

В целом по рынку по сравнению с первым полугодием 2017 года в январе-июне 2018 года на первичном рынке жилья премиум-класса Москвы нами действительно было отмечено снижение средней площади сделки на 13%, а среднего бюджета сделки – на 23%. Однако снижение показателей в первую очередь связано с выходом на рынок новых проектов, в которых сейчас активно продаются квартиры небольших метражей по еще выгодным стартовым ценам: «Кутузовский 12», «Вишневый Сад», Capital Towers и т.д.

Если, например, сравнивать показатели по постоянным лидерам продаж (таким, как «Садовые Кварталы», «Реномэ», «Полянка 44»), небольшое снижение отмечено только в «Садовых Кварталах». Оно было связано с выходом на рынок новой очереди – средняя площадь сделки снизилась на 8%, средний бюджет – также на 8%. В ЖК «Полянка 44» и «Реномэ», напротив, средние цены сделок по сравнению с прошлым годом выросли. Это объясняется ростом строительной готовности, а также тем, что проекты находятся на рынке уже какое-то время, и наиболее доступные лоты в них распроданы. В дальнейшем, по мере вымывания с рынка небольших лотов в новых проектах, мы ожидаем прироста показателей по рынку в целом.

Кроме того, имеет место и некоторый технический фактор, который связан тем, что большинство застройщиков перестраховываются и выводят объекты на рынок с достаточно мелкой нарезкой. В то же время покупатели подобных квартир, которые заинтересованы в просторных метражах активно их объединяют. В результате, технически кажется, что площадь сделки сокращается, но по факту это не так. Зачастую за двумя-тремя проданными квартирами стоит один покупатель и одна большая сделка.

На вторичном рынке покупатели проявляют достаточно активный интерес к готовым квартирам большой площади. Поэтому средняя площадь сделки с квартирами в готовых домах по нашим наблюдениям выросла примерно на 10% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Средний бюджет также повысился на 10%. Мы видим, что покупатели отдают предпочтение большим квартирам в готовых домах, потому что эти квартиры нужны, как правило, немедленно. Продавцы этих квартир, после того как несколько лет их экспонировали, сейчас уже готовы идти на уступки, торговаться от цены первоначального предложения на 15% и более. Поэтому частота подобных сделок возрастает.

Если говорить о расширении предложения на вторичном рынке, то можно отметить, что в ближайшем будущем мы не ожидаем, что на рынок будет поступать много новых объектов. Во-первых, цены не растут, и для многих продавцов продажа квартиры сейчас будет сопряжена с потерями по отношению к той «исторической» цене, которая была за эти квартиры заплачена. Во-вторых, понятно, что экспозиция квартиры на вторичном рынке достаточно долгосрочный процесс, поэтому сейчас выводить на рынок какой-то большой объем текущим собственникам нет никакой необходимости, потому что понятно, что деньги за эту квартиру они получат в лучшем случае лишь через 6-9 месяцев.

Поэтому мы ожидаем скорее некоторого осеннего оживления на рынке, в результате которого предложение пополнится на 5-10% по сравнению с тем уровнем, на котором оно находится сегодня.

Что касается спроса, то здесь стоит отметить, что, несмотря на то, что сейчас лето, спрос и интерес клиентов остается достаточно высоким. Многие продолжают отсматривать квартиры и ведут переговоры, даже несмотря на то, что находятся в отпуске. Некоторые даже прерывают свой отпуск, периодически прилетают в Москву по делам, готовы встречаться и вести переговоры, и т.д. То есть понятно, что сейчас такая деловая ситуация, что на сделки выходят редко, поэтому многие не хотят упускать появляющиеся возможности и даже готовы прервать свой отпуск, чтобы договориться и начать двигаться к сделке.

Что еще интересного происходит на вторичном рынке? Это, наверное, то, что высок интерес покупателей к квартирам, в которые можно заселиться достаточно быстро. То есть предложения, имеющие адекватную рыночную цену, уходят буквально в считанные недели, в крайнем случае за 1,5-2 месяца. В то время как квартиры с морально устаревшей или старой отделкой, требующие, по сути дела, ремонта «с нуля», не так интересны покупателям, и чаще всего таким квартирам предпочитают новостройки.

Если все эти факторы обобщить, то, думаю, что и на первичном, и на вторичном рынке мы видим тренд, что растет интерес покупателей элитного сегмента к большим квартирам. И средняя площадь, если брать общий сток, находится на уровне 150 кв.м, а около четверти всех сделок – это площади около 200 кв.м.

АВТОР:

Анатолий Довгань