Основные тренды в сегменте инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в 2019 г.

Процесс стирания границ между разными национальными рынками в сфере недвижимости открывает широкие возможности для инвесторов.

Европа по-прежнему считается одним из наиболее безопасных регионов мира для вложения средств, поэтому и в 2019 г. данный инвестиционный рынок будет оставаться конкурентоспособным.

На сегодняшний день мы наблюдаем несколько превалирующих типов недвижимости, интересных для инвестирования, которые будут доминировать на рынке в 2019 г: офисы в центральных деловых районах, жилая недвижимость, «умные» объекты смешанного использования, логистические объекты и помещения, используемые в качестве услуг.

Инвестиции в офисы премиум-класса будут по-прежнему популярны среди основных инвесторов, особенно в Германии и городах Южной Европы.

Другой наиболее востребованный сектор для инвестиций – это проекты, требующие реновации и улучшения их состояния. Вкладывая средства в подобные активы, инвесторы после завершения восстановительных работ рассчитывают получить прибыль от их перепродажи. Подобные инвестиции в 2019 г. могут быть востребованы в транспортном и складском сегментах на рынках Центральной и Восточной Европы, а именно в Польше, Чехии и Румынии. В общем и целом, сектор логистики уже вырос почти на +14% от общего объема европейских инвестиционных рынков и, как ожидается, будет продолжать расти в течение следующих 12 месяцев.

Наконец, проекты редевелопмента и сегмент новостроек все также остаются предпочтительными сферами вложения средств для тех инвесторов, кто стремится к получению быстрой и максимально высокой прибыли.

Согласно показателям, средняя доходность премиальных офисов в Европе находится на рекордно низком уровне, однако эти активы будут оставаться привлекательными в 2019 г. благодаря положительному распределению их доходности по процентным ставкам и перспективам роста арендной платы. С конца 2017 г. средние ставки доходности европейских премиальных офисов снизились с -3,85% до -3,74% в 2018 г.

Аналогичная ситуация сложилась и со средним показателем доли вакантных офисных помещений в Европе - сейчас они находятся на рекордно низком уровне в 5,9%, причем в Берлине (1,4%), Гамбурге (4,5%), Мюнхене (2,5%) и Стокгольме (3%) практически нет свободных офисных помещений.

В результате сложившейся ситуации ожидается, что арендные ставки в сегменте премиальной офисной недвижимости Европы продолжат расти - в среднем, в этом году их увеличение составит +2,7%. Причем во Франкфурте, Барселоне, лондонском Вест-Энде, Дублине и Мадриде, показатели, возможно, вырастут более, чем на +6%, в Берлине и Милане – более, чем на +5%; в Гамбурге, Лиссабоне, Мюнхене, Дюссельдорфе и Амстердаме – примерно, на +4%; а в Кельне, Варшаве и Копенгагене – приблизительно, на +2%.

Доходность в сегменте индустриальной недвижимости премиум-класса в Европе упала на -5,3%, что на 148 базовых пунктов ниже среднего уровня за последние 10 лет. Однако мы предполагаем, что спрос со стороны клиентов и инвесторов в данном сегменте сохранится на высоком уровне, т.к. доля электронной торговли в Европе также продолжает расти.

В общем и целом, мы не можем сказать, что инвестиционные объемы 2019 г. превысят показатели 2018 г. Тем не менее, прогнозируется, что инвестиционная деятельность в этом году достигнет уровня, соответствующего средним показателям за последние 5 лет. Например, объемы прироста инвестиций в коммерческую недвижимость Польши (+46%), Дании (+38%), Финляндии (+32%) и Португалии (+27%) являются ярким тому подтверждением.

Определенно, что в 2019 г. конкуренция между городами за привлечение международных и национальных инвестиций будет увеличиваться. В подобной ситуации в числе лидеров окажутся те города, где местные органы власти и основные игроки рынка недвижимости будут работать совместно, чтобы развивать новые районы и модернизировать существующие общественные зоны с целью создания умных современных пространств, комфортных для жизни.

В то же самое время экономическая модель, которая основывается на принципе немедленного удовлетворения потребительского спроса с помощью современных цифровых технологий (англ. on-demand economy), наносит вред той отрасли, которая характеризуется гибкостью и персональным подходом к клиентам, привыкшим получать прямой доступ к услугам. В связи с этим сейчас мы наблюдаем процесс зарождения новых форматов использования и управления помещениями, при которых сами инвесторы становятся управляющими объектов недвижимости, чтобы обеспечить максимальную доходность своих активов на рынке.

Подводя итог всему вышесказанному, хотелось бы отметить, что современные инвестиционные стратегии должны учитывать не только текущие, но и долгосрочные структурные изменения. В Европе, как ответная реакция на современные демографические и технологические вызовы, появляются и активно развиваются новые форматы использования недвижимости. Вот лишь некоторые из них: ко-воркинг, совместное проживание, различные виды жилья для людей, вышедших на пенсию, целевое жилье для студентов, концепции смешанного использования и многое другое.

С точки зрения инвестора, данные форматы помещений являются не просто альтернативой их традиционному портфелю недвижимости, но становятся господствующей тенденцией, поскольку они успешно реагируют на структурные изменения драйверов спроса на рынке.

АВТОР:

Юлия Овчинникова