Операционная жилая недвижимость Великобритании – новое окно возможностей для дальновидных инвесторов

Жилая недвижимость уже давно является классической и довольно надежной сферой вложения средств для игроков инвестиционного рынка. Однако не так давно в Великобритании на авансцену вышла так называемая жилая операционная недвижимость или недвижимость специального назначения (англ. – residential operational real estate).

Данное понятие включает 3 основных категории жилых объектов:

• The purpose-built student accommodation - (PBSA) – специально построенное студенческое жилье, которое является наиболее зрелым и ликвидным активом на данный момент. Его совокупная стоимость составляет $65 млрд.

• Build to Rent – (BTR) – доходные дома для сдачи в аренду. Совокупная стоимость всего частного жилья для аренды в Соединенном Королевстве достигает $1,9 трлн. Сейчас доля доходных домов составляет менее 1% от этой цифры – всего $12 млрд. Однако по достижении рынком зрелой фазы развития, для которой характерны наиболее высокие цены, совокупная стоимость подобной недвижимости вырастет до $698 млрд. При этом, как ожидается, доходные дома смогут обеспечить жильем около 1.7 млн семей.

• Retirement Living – дома престарелых или жилье для людей пенсионного возраста. Ожидается, что тенденция старения населения Туманного Альбиона создаст благоприятные условия для роста данного класса активов, и их совокупная стоимость на стадии наибольшей зрелости рынка увеличится более чем в 2 раза - с $152 млрд до $330 млрд.

Суммарная стоимость всей операционной недвижимости Великобритании в обозримом будущем, когда сегмент войдет в зрелую фазу развития, может увеличиться в 4 раза с $283 млрд до $1,1 трлн. Все это явно свидетельствует о том, что для развития этой сферы наступает поворотный момент, который позволит инвесторам вложить в нее дополнительные $887 млрд.

Стоит отметить, что институциональные инвесторы уже ведут активную деятельность в сфере управления домами престарелых, а также аренды жилья для работающих семей, молодых специалистов и студентов-очников. При этом жилые активы, находящиеся в собственности крупных профессиональных инвесторов Великобритании, всё еще пребывают на начальной стадии развития, что открывает как игрокам инвестиционного рынка, так и девелоперам отличные возможности для роста капитала, но им необходимо время, чтобы адаптироваться к новым экономическим и демографическим условиям, а также изучить характерные особенности проектирования и управления объектами рассматриваемого сегмента.

Жилье для студентов – пик развития?

Источник фото: сайт www.student-furniture.co.uk

PBSA, как уже упоминалось выше, - самый хорошо сформировавшийся и ликвидный сегмент операционного жилья Соединенного Королевства. Однако негативное влияние на активность инвесторов на этом рынке оказывает беспокойство в обществе, сложившееся вокруг ситуации по Brexit. Так, в 2018 г. размер вложений в британский PBSA составил $4 млрд, что на -19% меньше аналогичного показателя 2017 г. Однако при этом цена 1 спального места для студентов продолжает оставаться довольно высокой – около $114.000. Ожидается, что в текущем году на рынок выйдет еще 35.000 жилых единиц для учащихся высших учебных заведений. Их совокупная стоимость составит приблизительно $4,4 млрд.

В общем и целом, на сегодняшний день в секторе жилья для студентов складывается следующая ситуация: совокупный объем предложения достигает отметки в 640.000 спальных мест, тогда как суммарное количество учащихся вузов за прошедшие 5 лет выросло на +9.7% и составило около 1.844.500 человек. И это несмотря на Brexit и конкуренцию со стороны программ профессиональных стажировок. При этом студенты родом из ЕС – это только 7% от общего количества. Вообще недавно возникшая в европейском обществе риторика по поводу иммиграционного вопроса несет в себе огромный потенциал для роста спроса на жилье формата PBSA со стороны выходцев из США, Китая и Индии, что определенно компенсирует любое снижение интереса у студентов из Европейского Союза.

За последние 5 лет портфель специального жилья для учащихся значительно укрупнился, что явно говорит о том, что доминирующие позиции в этой области принадлежат нескольким специализированным игрокам. Поскольку предложение в некоторых сегментах PBSA-рынка Великобритании уже достигло максимальных значений, ожидается, что все больше инвесторов обратят внимание на менее зрелые рынки континентальной Европы, такие как Италия, Испания, и Португалия, где спрос будет поддерживаться за счет растущего числа студентов, которые предпочитают жить вне дома.

Доходные дома для сдачи в аренду – огромный потенциал для роста

Источник фото: сайт www.finzelsreach.com

Более молодой сектор BTR имеет огромный потенциал для роста и предлагает новым участникам рынка множество возможностей. Большая доля этих активов принадлежит индивидуальным домовладельцам, которые приобретают их с целью последующей сдачи в аренду. Недавние поправки в налоговом и нормативно-правовом секторах, принятые британским правительством, оказывают значительное давление на собственников данной категории недвижимости. Так, согласно анализу движения британских финансовых потоков, проведенному экспертами Savills в апреле 2019 г., с момента повышения гербового сбора на +3% (взимается с владельцев второго жилья) домовладельцы уже погасили 120.000 ипотечных займов, которые они брали именно с целью покупки инвестиционного жилья – т.е. недвижимости, которая теперь предлагается в аренду. Увеличение гербового сбора вступило в силу еще в апреле 2016 г., когда интерес к арендным домам и квартирам активно рос. Одним из драйверов спроса явился тот факт, что в Великобритании началось постепенное свертывание программы помощи при покупке жилья – т.н. Help To Buy. Полностью она будет прекращена уже к 2023 г.

Если говорить в общем, то частный арендный бизнес в Соединенном Королевстве, как, собственно, и во всем мире, не является чем-то новым. Однако крупные институциональные инвесторы обратили свой взор и капиталы в эту сферу только в последние несколько лет. Несмотря на явные сходства PBSA- и BTR-сегментов относительно небольшое количество участников инвестиционного рынка работают сразу в 2-х этих областях, что дает широкие коридоры возможностей для вложения средств. Так, на сегодняшний день компаниями, которые успешно совмещают активность и в секторе студенческого жилья, и в сфере доходных домов являются Aberdeen Standard, Greystar, M&G, Legal & General и Goldman Sachs.

Дома престарелых – жилье для стареющего населения

Источник фото: сайт www.retirement.websitesforproperties.com

Как ожидается, сегмент жилья для людей пенсионного возраста в ближайшее время также будет быстро расти - и в качестве одной из форм собственности, и как класс активов. При этом здесь стоит сказать об еще одном важном инвестиционном игроке, который активно проявляет себя в последнее время именно в этой сфере. Это т.н. REITs (англ. Real Estate Investment Trust). Они представляют собой компании, которые за счет коллективных вложений приобретают объекты недвижимости и далее управляют ими, получая доход за счет роста стоимости долей и от сдачи своего имущества в аренду. Так вот именно институциональные инвесторы и подобные инвестиционные фонды сейчас и есть главные участники рынка домов престарелых в Соединенном Королевстве.

Суммарный объем недвижимости формата «retirement living» в Великобритании сегодня составляет 730.000 единиц, при этом бОльшая часть – это жилье, построенное еще в 1970-80-х г.г. за счет безвозмездного финансирования. В основном, оно представляет собой социальное жилье гостиничного типа. Меньшая доля приходится на здания, возведенные девелоперами типа McCarthy & Stone, которые целенаправленно занимаются проектами подобного рода. В последнее время такие застройщики в своих комплексах стали выделать специальный пул лотов для их последующей сдачи в аренду.

Принимая во внимание только то количество людей в Великобритании, которые уже сейчас находятся в возрастной группе 75+, аналитики Savills прогнозируют, что по достижении рынком фазы полной зрелости объем предложения жилья для престарелых может достигнуть 1,7 млн домовладений, что превысит показатель сегодняшнего дня на +138%. Подобное разнообразие существенно влияет на стоимость изучаемого вида недвижимости. Для сравнения приведем следующую цифру: совокупная стоимость жилья, которое принадлежит людям старше 65-ти лет или занимаемого ими, достигает сейчас $1,6 трлн.

Таким образом, подробно рассмотрев нынешнее состояние рынка операционной жилой недвижимости Великобритании и его перспективы, можно уверенно говорить о том, что в обозримом будущем данные активы определенно привлекут внимание инвесторов со всего мира.

АВТОР:

Юлия Овчинникова