Мировые тенденции. Приобретение жилья становится все менее доступным. Новый стиль жизни - аренда

В мире возможности приобретения жилья становятся более ограниченными, что побуждает все больше людей его снимать. При этом гибкость арендного рынка уже сделала ее новым стилем жизни.

Доступность жилья для покупателей с момента начала Глобального Финансового Кризиса стала одной из главных мировых проблем. Отчасти это произошло, потому что условия выдачи ипотечных займов подверглись серьезным ограничениям, связанным с государственным регулированием. Особенно сильно данная ситуация отразилась на покупателях, которые впервые приобретали жилую недвижимость, поскольку обычно к ним применяются самые высокие коэффициенты соотношения размера займа к стоимости объекта и к имеющемуся у клиента доходу.

Тем временем десятилетие низких процентных ставок означало, что те, кто имел возможность получить ипотеку, могли брать кредиты дешево. Все это вместе с недостаточным уровнем предложения новых жилых домов во многих странах вызвало резкий рост цен.

За последние 5 лет капитальная стоимость жилья в 40 странах мира с самыми развитыми экономиками в среднем увеличилась на +29%, тогда как арендные ставки - всего на +13%. В Ирландии, Канаде, Швеции и Новой Зеландии наблюдался самый заметный рост капитальной стоимости относительно арендных ставок. Только в 6-ти странах за рассмотренный период, включая Россию и Италию, стоимость аренды росла быстрее, чем цены на жилье.

Граф.1. Соотношение цен на жилье и арендных ставок. Общая тенденция на рынке демонстрирует, что увеличение стоимости покупки жилья по темпам опережает показатель роста арендных ставок

Источник: Savills Research с использованием данных Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР)

Как следствие, все больше людей предпочитают аренду как способ решения жилищных проблем. У некоторых это связано с вопросом доступности приобретения собственного жилья, но и само изменение стиля жизни оказывает значительное влияние на складывающуюся ситуацию. Так, представители молодого поколения, которые в основном проживают в больших городах и постоянно перемещаются по миру, окончательно оседают в определенном месте намного позже (с точки зрения возраста). Поэтому гибкая модель аренды жилья подходит им больше всего.

С другой стороны, поколение baby boom уже приближается к пенсионному возрасту. Поскольку они стремятся как можно дольше во всех смыслах оставаться в хорошей форме, у них такие же ценности, как и у представителей поколения Y и Z: качественное жилье в условиях современной динамичной урбанистической среды, доступ ко всем необходимым объектам инфраструктуры и ощущение общности. Рынок аренды как нельзя лучше может удовлетворять подобные запросы.

Все эти факторы способствуют уменьшению количества собственников жилья во многих развитых странах. Так, в Европе данный показатель за прошедшие 10 лет упал с 77% до 75%. При этом почти 1\3 населения англоговорящих стран также предпочитает аренду покупке жилья. Особенно заметные изменения были зафиксированы в Великобритании и Ирландии.

Граф.2. Доля собственников жилья. Тренд за прошедшие 10 лет. Выборка в нижеобозначенных странах производилась как с учетом жилья, находящегося в ипотеке, так и объектов, напрямую принадлежащих собственникам

Источник: Savills Research с использованием данных Евростата и Австралийского бюро статистики

Однако стоит отметить, что в некоторых странах наблюдается обратный тренд. Так, например, во Франции в последнее десятилетие фиксировался высокий уровень строительства новых домов, что привело к росту доли домовладельцев с 61% до 64%.

Регулирование рынка аренды: помощь или помеха?

На Западе доступность жилья – это крайне политизированный вопрос. В ответ на растущие расходы на жилье почти каждая вторая развитая страна в настоящее время использует некоторую форму государственного контроля прозрачности арендной платы.

Инвесторы в этом секторе обычно чувствуют себя довольно комфортно при скромных ограничениях арендной инфляции. У них есть возможность обеспечить бОльшую стабильность дохода, сокращая воспринимаемый риск (англ. - perceived risk - неопределенность, возникающая относительно возможных негативных последствий использования продукта или оказания услуг). Арендаторы, которые довольны качеством продукта, наверняка будут жить в одном месте в течение более долгого срока. Например, арендные рынки таких городов, как Нью-Йорк и Берлин, считаются самыми контролируемыми в мире со стороны государства, но в то же время здесь фиксируется наибольшее количество институциональных инвесторов.

Табл.1. Практические примеры. Ниже представлены прецеденты, иллюстрирующие влияние государственных регуляторов на рынок аренды

Источник: Savills

Однако, с другой стороны, необходимо соблюдать баланс. Сильное «закручивание гаек» в области контроля арендного рынка может повлечь за собой эффект сдерживания потока инвестиций в данную сферу, при том как во вторичном сегменте, так и в том, что касается новых проектов доходных домов. Из этого можно сделать вывод, что проблемы, связанные с нехваткой предложения, которые государственное регулирование должно решить, только обострятся. В перспективе решение вопроса доступности жилья лежит в плоскости вывода на рынок бОльшего объема предложения. Таким образом, все, что препятствует притоку институциональных инвестиций, которые потенциально могут способствовать выходу на рынок достаточного количества предложений, выглядит контр-продуктивным.

АВТОР:

Юлия Овчинникова