Как правильно выбрать квартиру с максимальной арендной доходностью - 5 важных правил

Каждый покупатель, который приобретает квартиру или апартамент для собственного проживания, всегда задумывается об инвестиционной стороне вопроса. Вырастет ли со временем цена этого объекта? Можно ли быстро и выгодно сдать его в аренду? Кто может стать потенциальным арендатором? Особенно важно ответить на эти вопросы в том случае, если квартира или апартамент целенаправленно приобретаются в инвестиционных целях.

В целом, квартира или апартамент в Москве практически всегда находят своего арендатора: московская недвижимость - актив, который всегда в цене. Сегодня арендная доходность столичных квартир оценивается в среднем в 3-5% годовых. Однако при правильном подходе этот показатель можно существенно увеличить. За годы нашей работы нам приходилось видеть объекты, арендная доходность которых составляла 7-9%, а иногда даже 10%.

Однако в этой связи будет нелишним знать несколько простых правил, которые помогут выбрать из всего многообразия предложений именно тот объект, который можно сдать в аренду максимально быстро и выгодно.

1. Выбирайте квартиру в ЦАО

Ни для кого не секрет, что именно ЦАО является самым престижным районом Москвы. Уже сам факт расположения квартиры в центре города влияет на ее арендную ставку в сторону повышения. Именно ЦАО является «центром притяжения» для большинства наиболее обеспеченных арендаторов, в т.ч. экспатов и иностранцев, которые готовы снимать квартиры с наиболее высокими арендными ставками. Кстати, именно на выходцев из других стран традиционно приходится 50-60% всех арендаторов премиальных квартир. Можно пойти и дальше - тщательно выбрать район расположения будущего объекта, ориентируясь на арендаторов определенной национальности. Так, французы традиционно предпочитают район Чистых Прудов, выходцы из Индии – район Дорогомилово, англичане и американцы нередко выбирают Береговую улицу на северо-западе столицы, стремясь жить рядом с Англо-американской школой, расположенной в этом районе.

2. Обратите внимание на инфраструктуру района

Для того, чтобы получить максимальную арендную доходность, имеет смысл обратить внимание на локации с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы объект недвижимости находился неподалеку от престижной школы, университета, делового центра (например, «Москва-Сити»). Это существенно повысит спрос на него и, как следствие, позитивно скажется на арендной ставке.

3. Квартира в новом доме – выгодное приобретение

По наблюдениям специалистов Savills, наибольшую доходность, в т.ч. и от аренды, можно получить, купив квартиру в новом доме. Такой объект требует меньших вложений и при этом имеет ряд существенных преимуществ.

Стоит обратить внимание на новостройки – там есть возможность купить квартиру на этапе строительства по более низкой цене. Стоимость такого лота с течением времени наверняка будет расти и в большинстве случаев весьма динамичными темпами. Кроме того, сегодня значительная часть новостроек продается с готовой отделкой, что избавит от необходимости тратить время, силы и деньги на ремонт. Заметим, что новая качественная отделка всегда дает возможность предлагать квартиру по более высокой арендной ставке.

По данным Savills, доход от аренды квартиры, расположенной в новом доме, может быть на +25% выше среднерыночного показателя. Не так давно наши эксперты сравнили арендные ставки на схожие квартиры, расположенные в переулках Арбата: одна из них - в современном ЖК, а вторая - в обычном доме. При этом площадь последней была даже немного больше. В результате исследования наши коллеги обнаружили, что лот, расположенный в новом доме, имел арендную ставку в 2 раза выше. Эти данные говорят сами за себя.

Кроме того, что касается сегмента аренды в новых домах, то здесь спрос совершенно точно опережает предложение. По оценкам Savills, в настоящее время лишь около 5% квартир, которые предлагаются в аренду на высокобюджетном рынке, расположены в новостройках, при этом чуть более 20% из них – это лоты в «Москва-Сити». Т.е. объект с качественной отделкой в новом доме, скорее всего, будет сдана быстро (ведь конкуренция минимальна) и по высокой ставке. При этом рыночная стоимость самой квартиры будет расти динамичными темпами. В завершение отмечу, что все вышесказанное относится и к т.н. проектам реконструкции.

4. Квартира с историей – любители точно найдутся.

Если вам все-таки больше нравятся квартиры в дореволюционных и исторических домах, то и в этом сегменте можно подобрать вариант, который будет востребован и покажет отличную арендную доходность. В данном случае стоит обратить внимание на дома с действительно яркой историей – такие как сталинские высотки, Дом на Набережной, некоторые дома в Романовом переулке. На такие лоты спрос есть всегда, в т.ч. со стороны экспатов и иностранцев, для многих из которых жить в такой квартире – настоящая роскошь, за которую они готовы платить. При этом предложение подобных вариантов ограничено. Заметим, что можно не упускать из виду и некоторые дополнительные бонусы. Так, например, в высотке на Котельнической набережной недавно был закончен капитальный ремонт, что, безусловно, станет существенным плюсом для будущих арендаторов.

Еще одна рекомендация – стоит обратить внимание на входные группы и в целом на состояние подъезда. Это визитная карточка вашего объекта. Осознанно или нет, но, в первую очередь, потенциальный арендатор оценивает именно подъезд.

5. Парковка – обязательное требование большинства арендаторов

Но какую бы квартиру или апартамент вы ни выбрали, обязательным условием должно стать наличие машиноместа, иногда нескольких. Подавляющее число арендаторов готовы остановить свой выбор только на таком варианте. В идеале парковка должна быть подземной, но если такой возможности нет, то арендодатель просто обязан обеспечить парковочное место, которое будет закреплено за квартирой. Отсутствие такового – существенный минус для очень большого количества арендаторов.

В любом случае, мы всегда будем рады помочь с выбором объекта, который покажет максимально возможную арендную доходность, дадим все необходимые рекомендации по сдаче в аренду и найдем арендатора в кратчайшие сроки.

Примеры квартир с арендной доходностью выше среднерыночной:

Патриаршие Пруды, ул. Большая Бронная, д.7, 4-й этаж. Арендная доходность – 5,5% годовых

Описание

Просторная 4-х комнатная квартира в историческом фасадном особняке 1912 г. постройки. Общая площадь - 126 кв.м, потолки высокие – 3,6 м. Дизайн квартиры выдержан в стиле современной классики, сохранена оригинальная лепнина. В шаговой доступности находятся станции метро Чеховская Тверская и Пушкинская.

Чистые Пруды, Милютинский пер., д.3, 8-й этаж. Арендная доходность – 5% годовых

Описание

Светлая и очень комфортабельная 5-комнатная квартира в историческом доме Фалеевых в престижном районе Чистых Прудов, который традиционно популярен у семейных арендаторов из Франции. На площади 171,5 кв.м спланированы столовая, объединенная с кухней, гостиная, большая хозяйская спальня. Есть возможность организовать несколько детских или спален в зависимости от потребностей семьи. Шикарная терраса 40 кв.м. Территория охраняется, есть подземный паркинг. Неподалеку находится французский лицей им. Александра Дюма.

АВТОР:

Елена Куликова,