Элитное жилье Москвы меняет географические ориентиры

Сегодня во многих крупных мировых городах наблюдается тенденция изменения мест расположения элитного жилого фонда. Например, в Лондоне площадь локации, где можно приобрести объекты стоимостью от £ 1 млн, за последние 2 десятилетия увеличилась более чем в 4 раза. Подобное явление объясняется развитием инфраструктуры крупных городов и новыми предпочтениями покупательской аудитории, которая стремится жить подальше от шумного исторического центра, наполненного туристами.

Аналогичную ситуацию мы начинаем наблюдать и в Москве. Сегодня проекты премиальной жилой застройки вышли не только за пределы Садового кольца, как это было в 90-е – в начале 2000-х годов, но уже покидают и границы ЦАО. С чем связано появление точечных элитных проектов, например, в районе метро Римская, в Донском районе, в конце Кутузовского проспекта – начале Можайского шоссе? Конечно, эти проекты не появились бы, если бы не было спроса на премиальное жилье в данных локациях.

«Патриоты района» - основная покупательская аудитория элитного жилья, расположенного в нестандартных локациях. Так называют людей, живущих в нецентральных округах столицы, которые еще 10-15 лет назад покупали объекты в домах комфорт и премиум-класса. На сегодняшний день они имеют возможность приобрести элитное жилье в центре, но не желают покидать свой район, потому что, например, привязаны к месту работы или к школам и детским садам. У многих людей загородная недвижимость расположена в определенном направлении Подмосковья, и им просто удобно иметь всю недвижимость в одной части Москвы. Но именно «патриоты района» как никакая другая аудитория способны оценить все преимущества проживания в неэлитном районе, т.к именно они видят не только минусы, но и многие плюсы, которые незаметны непосвященному покупателю. Поэтому точечное премиальное жилье, которое появляется за пределами исторического центра, в основном раскупается такими клиентами.

Стоит отметить, что для девелоперов подобная концепция также достаточно интересна, потому что если на точечном небольшом участке строить жилье более низкого качественного уровня, то возникает ситуация проекта ради проекта. Если же в той же локации строить жилье более высокого уровня, увеличивая маржу, можно получить очень хорошую прибыль.

Очень часто возникает вопрос о том, почему происходит процесс изменения географии элитной застройки Москвы, ведь в центре столицы еще много старых неиспользуемых особняков, которые девелоперы могли бы выкупить и реставрировать. Однако ситуация не так однозначна.

Сегодня менее 10% всей жилой застройки премиум-класса в ЦАО являются проектами реновации. Однако в начале 2000 гг на подобные комплексы приходилось от 30 до 40% всего премиального жилья центральных локаций.

Это связано с тем, что беспроигрышных зданий для реновации не так много, и помимо внешней красоты фасадов всегда необходимо смотреть и на возможность создавать эффективную нарезку квартир в исторических постройках, а также соотносить расходную часть реставрации и цену продаж.

Существует также много технологических сложностей, связанных с реконструкцией старых зданий. Во-первых, физическое состояние многих домов, где реновация неожиданно может буквально перерасти в строительство «с нуля». Во-вторых, чтобы подобные дома соответствовали текущим требованиям целевой аудитории, в них должны быть обустроены подземные паркинги достаточного размера. Это в большинстве случаев крайне сложно - дома располагаются на очень небольших площадках, и, соответственно, под зданием или в самом здании можно обустроить лишь ограниченное количество парковочных мест. В-третьих, у многих исторических объектов нет придомовой территории. А для элитных домов сегодня это существенный фактор, который значительно улучшает их восприятие покупателями.

Исторические дома требуют филигранной работы архитекторов, дизайнеров и компаний, которые занимаются подрядом. Если мы посмотрим на аналогичный зарубежный опыт, то там концепция работ организуется таким образом, что застройщику удается продать под жилые объекты от 90% до 95% от общей площади зданий, включая цокольные и подвальные этажи. В России сами по себе квартиры, расположенные на нижних этажах, не так востребованы как, например, в Лондоне. При этом и сами девелоперы находятся в жестких рамках и вынуждены соблюдать многие нормы, которые ограничивают подобное суперэффективное использование пространств внутри реконструированных зданий.

Развитие элитной застройки в нестандартных районах зависит и от стратегии, которой придерживается девелопер. Крупной компании, которая строит много проектов на больших участках, некомфортно работать в формате точечной застройки. Во-первых, ввиду небольших доходов при работе с таким типом застройки. Во-вторых, создание и управление малоквартирным ультра-премиальным ЖК и комплексной элитной застройкой – это абсолютно разные задачи, которые потребуют от застройщика значительного расширения собственного штата.

Поэтому, как правило, крупные девелоперы берут точечные проекты в силу обстоятельств, но никак не в рамках долгосрочной стратегии. А вот небольшие участки нередко осваивают либо девелоперы-энтузиасты, т.е. те, для кого это может быть первый проект подобного формата, либо наоборот - застройщики, специализирующиеся на подобных ЖК.

АВТОР:

Анатолий Довгань