- Торговый конфликт между США и Китаем будет влиять на трансграничную деятельность в течение многих лет независимо от лидерства США, тем самым расширяя возможности для инвестиций в недвижимость на рынках, включая Индию, Вьетнам и континентальную Европу.
- Глобальный сектор наук о жизни (биология, медицина, антропология, социология и т. п.) получил $2,5 трлн инвестиций за пять лет до 2019 года; эти вложения будут расти с появлением Covid-19, а возможности для развития появятся на новых рынках, таких как Индия, Испания, Австралия и Австрия.
- Долгосрочные низкие процентные ставки обеспечат востребованность недвижимости в качестве класса активов. Ввиду несоответствия между резервами наличности для покупки недвижимости и низкого предложения высококачественных объектов, сохранится высокая конкуренция и низкая доходность.
В серии статей и интервью, опубликованных сегодня в исследовании “Impacts” международная компания Savills изучает ключевые тенденции, определяющие будущую глобальную инвестиционную активность в сфере недвижимости - различные социальные, экологические, демографические и технологические аспекты, стоящие сегодня перед мировым рынком недвижимости.
Хотя продолжающийся торговый конфликт между США и Китаем отошел на второй план после пандемии Covid-19 в этом году, он уже ускорил изменения в структуре мировой торговли. Поскольку китайское производство переехало, высвободив большие участки земли для коммерческого и жилого использования на окраинах крупных городов, другие страны получили от этого преимущества. К ним относятся Вьетнам, где экспорт продукции в США вырос в 2019 году почти на 36%, что сделало его самым быстрорастущим торговым партнером США в прошлом году, а также Индия, Малайзия, Таиланд и Южная Корея. Например, промышленная арендная плата в районах Хошимина выросла на 54% за год до июня 2019 года, когда город стал основным рынком производства. В Индии также наблюдается рост активности в легкой промышленности, особенно в автомобильном секторе. Компании Блэкстоун и Брукфилд входят в число нескольких инвесторов, которые уже разместили большие суммы капитала на рынке недвижимости этой страны. Помимо азиатских, другие страны, в частности Австрия, Бельгия, Франция и Нидерланды, также увеличили свою долю торговли в прошлом году, что сигнализирует о потенциальных возможностях для инвесторов в недвижимость в этих местах в определенных секторах.
В долгосрочной перспективе торговые трудности с США вполне могут ускорить формирование регионального блока свободной торговли; Региональное всеобъемлющее экономическое партнерство, в состав которого входят 16 индо-тихоокеанских стран, включая Китай, Австралию, Японию, Индонезию и Южную Корею, вполне может быть подписано в этом году, создав крупнейшую в мире зону свободной торговли. По мнению Savills, это будет способствовать росту благосостояния и стабильности - важнейших элементов для инвесторов в недвижимость.
Отдельно в публикации «Impacts» аналитики Savills подчеркивают, что недвижимость, связанная с сектором наук о жизни, станет одной из самых быстрорастущих целей для инвестиций, поскольку компании в этом секторе, по-видимому, будут ускорять рост и превалировать в большем количестве географических регионов. Хотя инвестиции в виде венчурных капиталов в размере $2,5 трлн, являющиеся основным показателем будущего роста бизнеса в сфере биологических наук и, следовательно, спроса на недвижимость, были сосредоточены в США и Китае в течение последних пяти лет, в число стран, которые особенно сильно выросли в 2019 году, входит Индия (+ 180% за год), Испания (+ 83%), Австралия (+ 79%) и Австрия (+ 453% *). По мнению Savills, эти страны, возможно, еще не находятся в поле зрения инвесторов в недвижимость для наук о жизни, но потенциально предлагают им возможность сформировать портфель инвестиций вокруг инновационных кластеров, включающий разнообразные имущественные активы - от стартапов-инкубаторов и объектов НИОКР до офисных штаб-квартир.
В то время как экономические, политические и циклические риски сохраняются и усиливаются в результате нынешней пандемии, инвесторы будут продолжать ориентироваться на недвижимость. Ввиду несоответствия между резервами наличности для покупки недвижимости и низкого предложения высококачественных объектов, сохранится высокая конкуренция и низкая доходность. По мнению экспертов Savills, покупатели будут продолжать обходить риски за счет диверсификации и ценообразования, хотя в исключительных обстоятельствах 2020 года многие будут сосредоточены на «стремлении к качеству» основных офисных и логистических активов в крупных городах мира, таких как Париж, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сидней и Токио в ближайшее время. Тем не менее, в долгосрочной перспективе инновационные города, такие как Барселона и Стокгольм, и развивающиеся китайские города, такие как Шэньчжэнь и Шанхай, станут защитной игрой для инвесторов в основные типы активов. Равно как и структурные возможности в области многоквартирных домов и операционной недвижимости, такие как демографические тенденции во всем мире будут продолжать стимулировать спрос на такие активы. Продолжающиеся структурные изменения в розничном секторе, которые начались в США и Великобритании, а в настоящее время продвигаются на некоторые рынки континентальной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона, предоставляют возможности для покупки розничных активов, где арендная плата уже снизилась или цены так низки, что новые собственники смогут их реструктуризировать.
Саймон Хоуп, глава мировых рынков капитала Savills, комментирует: «Влияние самой пандемии Covid-19 на стратегии инвесторов намного меньше, чем ее роль в ускорении некоторых основных структурных тенденций, которые развивались годами. К ним относятся растущий спрос на электронную коммерцию, хрупкость глобальных распределительных сетей, которые сегодня страдают от закрытия предприятий и все чаще из-за изменения климата, и усиление нового крупного торгового блока в Азии и Австралии. Инвесторы в недвижимость должны продолжать адаптироваться к этой неопределенности. Тщательный отбор активов, диверсификация и правильная оценка долгосрочного риска будут характеризовать тех, кто успешен. Потенциальные возможности, которые мы обозначаем в «Impacts», лежат в новых географических регионах, таких как Индия, Вьетнам и инновационных европейских городах, а также в быстро растущих секторах, таких как науки о жизни, - это лишь некоторые из потенциальных игр, которые могут соответствовать этому профилю».
Пол Тостевин, директор Savills World Research и один из руководителей исследования «Impacts», добавляет: «Во времена бедствий недвижимость воспринимается как безопасное убежище. Поскольку процентные ставки находятся на рекордно низком уровне, остается много капитала для распределения, особенно от институциональных инвесторов, которым приходится искать средства за границей, чтобы выполнить свои инвестиционные цели. Структурные изменения открывают новые возможности: сбои в электронной торговле могут дать толчок перепрофилированию розничной торговли, научные достижения и экономика знаний развиваются через быстро растущий сектор наук о жизни, и даже геополитических возможности появляются в результате географических сдвигов, таких как торговой войны между США и Китаем. Это переломные моменты, которые предшествовали Covid-19, но нынешняя пандемия означает, что некоторые из этих сдвигов в сфере недвижимости теперь могут иметь дополнительный импульс».