Рынок недвижимости Монако является самым дорогим в мире, при этом спрос на недвижимость всех типов остается высоким
Ирэн Люк, партнер, Savills Monaco
Эксклюзивность Монако не имеет аналогов. Согласно отчету WealthInsight, это одно из самых маленьких государств на земле, только Ватикан меньше по площади, в Монако проживает больше миллионеров, чем в любой другой стране.
Знаменитости, титаны промышленности, аристократы и другие мировые элиты называют Княжество домом. Привлекательность Монако безгранична. Изысканные рестораны, роскошные магазины, спортивный календарь, созданный специально для мировой элиты, привлекательный налоговый режим для жителей, его расположение на Средиземном море и история - все это способствует его международному положению.
Эти факторы означают, что спрос на недвижимость всех типов высок, несмотря на недавнюю пандемию Covid-19. Рынок жилой недвижимости остается самым дорогим в мире, а предложение новой недвижимости ограничено. В перспективе планируется ряд новых девелопментов, таких как амбициозный проект насыпки земли, бухта Портье, хотя ожидается, что эти проекты внесут не очень большой вклад в существующий дефицит недвижимости.
Глобальное доминирование
Монако остается самым дорогим местом для жилой недвижимости со средней ценой за квадратный метр более 48 000 евро. В самом Монако район Монте-Карло еще дороже, его средняя цена составляет 53 000 евро за квадратный метр.
Только цены в Гонконге конкурируют за звание самой дорогой недвижимости. Монако и Гонконг сильно ограничены доступным пространством и поддерживаются глобальной репутацией. Элитная недвижимость в Нью-Йорке стоит вдвое дешевле, чем Монако, а Лондон и Париж - на 60% и 68% соответственно.
Цены за квадратный метр премиальной недвижимости в мировых городах, декабрь 2019
COVID-19
Будучи одной из наименее затронутых частей Европы, Монако удалось «сгладить кривую» инфекций Covid-19 в Княжестве. Надежная система здравоохранения, общественное сотрудничество и строгие ограничения были критически важны для успеха реакции Монако на пандемию.
В то время как экономическое воздействие вируса до сих пор в значительной степени неизвестно, рынок жилья в Монако имеет все возможности для того, чтобы выдержать бурю любого экономического спада. Мы ожидаем, что цены будут оставаться неизменными в течение определенного периода или, возможно, даже увидим очень незначительный рост, поскольку отсутствие предложения и постоянный спрос не дают ценам упасть. Тем не менее, мы ожидаем замедления сделок по перепродаже, поскольку мир делает паузу, чтобы оценить ситуацию.
Это похоже на то, что произошло после мирового финансового кризиса. Цены за квадратный метр снизились на 13% в 2009 году по сравнению с предыдущим годом, но через год они вернулись к уровню до рецессии. Тем не менее, объемам транзакций потребовалось три года, чтобы восстановиться до уровня 2007 года.
Рынок в 2019 году
Средняя цена продажи в Монако в 2019 году составила 48 511 евро за квадратный метр, что на 1,3% ниже значения, зафиксированного в 2018 году. Это небольшое снижение последовало за исключительным ростом на 18,1% в предыдущем году, так как цены достигли пика.
Объемы сделок упали на 12% в 2019 году по сравнению с 2018 годом, что было вызвано снижением продаж недвижимости стоимостью менее 5 млн евро на 18%. Это снижение было вызвано сокращением количества объектов недвижимости с одной и двумя спальнями, доступных для продажи, по сравнению с 2018 годом.
Средние цены и количество сделок
Небольшое падение цен соответствует основному рынку жилья во многих городах мира. Индекс Savills Prime: World Cities отслеживает 28 городов по всему миру, зафиксировав снижение на 0,1% в 2019 году, что отчасти обусловлено глобальной экономической неопределенностью.
Однако с 2015 года рост цен в Монако превысил рост индекса, увеличившись на 34% по сравнению с 17% в глобальных городах. Это демонстрирует устойчивость рынка жилья в Монако и его привлекательность в качестве стабильного места для покупки недвижимости.
Объемы транзакций в Княжестве сократились с 523 транзакций в 2018 году до 462 в 2019 году. Из-за нехватки нового строительства количество транзакций в новостройках сократилось на 54%, что значительно способствовало общему снижению продаж. Сделки на вторичном рынке также немного снизились, так как на рынке появилось меньше объектов. Лишь один сегмент рынка нарушил эту тенденцию: продажи недвижимости стоимостью свыше € 10 млн в 2019 году выросли на 64% по сравнению с 2018 годом.
Это увеличение количества продаж дорогостоящей недвижимости отчасти было вызвано увеличением объема продаваемых вилл, часто для перепланировки, и сохранением статуса Монако как главного места для жизни и инвестиций.
Спрос на более крупные объекты недвижимости также обусловлен повышенным вниманием правительства Монако к покупателям, претендующим на вид на жительство, для обеспечения того, чтобы приобретаемая недвижимость отвечала потребностям всей семьи. Ожидается, что эта тенденция сохранится после того, как пандемия Covid-19 пройдет, поскольку семьи отдают приоритет пространству.
Количество новых объектов недвижимости, проданных в Монако, остается ограниченным, в среднем за последнее десятилетие в год продавалось 27 новых объектов недвижимости, что составляет 7% от всех продаж.
Княжество сильно ограничено по земле, что приводит к небольшому количеству нового строительства. 2017 и 2018 гг. были необычными из-за сравнительно большого количества новостроек, выставленных на продажу. Для сравнения, в 2019 году было завершено строительство только девяти объектов, предназначенных для продажи, и большинство новых проектов находилось на раннем этапе строительства.
Линейка новостроек включает проекты улица Гримальди 45, Testimonio II и Tour des Giroflées. Это комплексы среднего размера, которые, хотя и добавляют предложение, не будут достаточными для устранения дисбаланса спроса и предложения.
Заглядывая в будущее, Portier Cove, долгожданная застройка, занимающая шесть гектар насыпных земель, представит 120 новых квартир, вилл и домов и должна быть завершена в 2025 году.
Рынок аренды
Цены за квадратный метр на аренду премиальной недвижимости в мировых городах, декабрь 2019
Как и по капитальной стоимости, Монако считается самым дорогим местом для аренды жилой недвижимости в мире со средней арендной платой 126 евро за квадратный метр в месяц. Это на 60% выше, чем в Нью-Йорке, втором самом дорогом месте в рейтинге мировых городов Savills.
В течение года до февраля 2020 года стоимость аренды в Монако увеличилась на 20% по всем типам недвижимости. Это было обусловлено значительным увеличением арендной платы за недвижимость с 4 спальнями, в частности в One Monte Carlo, башне элитных квартир в аренду напротив Casino de Monte Carlo, которая была сдана в 2019 году.
Высокий спрос и соответствующий рост арендной платы за более крупные объекты недвижимости также обусловлен необходимостью для арендаторов демонстрировать, что их имущество соответствует их потребностям для подачи заявки на вид на жительство.
ПРОГНОЗЫ
Монако, Монте Карло на закате
Устойчивость
Монако успешно конкурирует с городами мирового значения. Разнообразная база спроса означает, что Княжество будет оставаться востребованным местом назначения. Кроме того, Монако оказалось относительно невосприимчивым к политической и экономической нестабильности, особенно в свете Covid-19, и ожидается, что эта устойчивость будет продолжать привлекать покупателей и арендаторов.
Девелоперская деятельность и цены
Глобальная репутация Монако гарантирует, что уровни спроса в Княжестве превышают предложение в этом ограниченном пространстве. В дальнейшем, хотя в разработке находятся новые проекты, запланированных новых комплексов меньше, чем нужно. Эта динамика означает, что цены, хотя и самые высокие в мире, как ожидается, останутся стабильными.
Удобства над видом
По мере того, как в Монако будет построено больше башен, в будущем объекты, которые когда-то имели вид на море, могут оказаться без таковых. Чтобы сгладить этот потенциальный минус, застройщики отдают приоритет удобствам, таким как бассейны, спортивные залы, кинотеатры, курорты и парковочные гаражи.
Стоимость аренды
Перспективы рынка аренды, вероятно, будут зависеть от размера недвижимости, как это было в 2019 году. Поскольку правительство Монако более тщательно рассматривает заявки на получение вида на жительство, для пар и отдельных лиц может стать затруднительным снимать недвижимость меньшей площади, что может привести к снижению стоимости аренды небольших квартир. Тем не менее, мы ожидаем, что спрос и стоимость аренды для более крупных объектов будут продолжать расти.