СЕНТЯБРЬ 2020
Промышленные инвестиции достигли рекордно высокого уровня. Savills изучает тенденции и возможности этого рынка.
Став звездой этого цикла, промышленный сектор привлек в 2020 г объемы инвестиций более чем в шесть раз больше по сравнению с минимумом 2009 года. Частично вызванный бумом глобальной электронной торговли, спрос увеличился, поскольку потребители во время пандемии перешли в онлайн. Изучая детально сектор, мы рассматриваем, есть ли достаточные возможности для удовлетворения спроса инвесторов.
Десятилетие роста
Промышленные инвестиции составили рекордные 20% от всех мировых объемов инвестиций в первой половине 2020 года, поскольку инвесторы продолжали придерживаться стратегии «спальные места и ангары» (см. Диаграмму). В 2019 году в этот сектор было инвестировано 196 миллиардов долларов, что почти вдвое больше, чем 10 лет назад. Объемы промышленных инвестиций в прошлом году впервые превысили объемы розничных инвестиций, став третьим по объему инвестиций классом активов после офисных и жилых.
Инвестиции в промышленность растут по мере того, как инвесторы преследуют стратегию «спальные места и ангары». На долю промышленных инвестиций в первой половине 2020 года пришлось рекордные 20% всех объемов.
Сектор не был защищен от более широкой рыночной турбулентности. После стабильного первого квартала, в котором объемы выросли на 57% по сравнению с тем же кварталом 2019 года, во втором квартале инвестиции упали. Объемы продаж во втором квартале 2020 года снизились на 36% по сравнению со вторым кварталом 2019 года (но по-прежнему на 9% выше по сравнению с полугодием).
Объемы мировых инвестиций в промышленность
По мере усиления конкуренции между инвесторами цены росли, а доходность снижалась. В период с 2007 по 2017 год мировая промышленная доходность в среднем составляла 7,5%, что на 70 базисных пунктов выше доходности офисных помещений в среднем. Ко второму кварталу 2020 года промышленная доходность выросла до 6,1%, что всего на 10 базисных пунктов выше доходности офисов (см. Диаграмму).
Средняя мировая промышленная, розничная и офисная доходность. Промышленная доходность сейчас на уровне розничного и офисного секторов
В поисках дохода
Сейчас, прочно занимая центральное место в основных стратегиях, по мере созревания сектора произошел сдвиг в составе инвесторов в сторону институционального капитала. Многие из них искали возможности за пределами своих рынков; на трансграничный капитал пришлось 29% всех инвестиций в первом полугодии.
По данным RCA, Blackstone была крупнейшим игроком в этом секторе в течение последних 24 месяцев, приобретя по всему миру промышленные и логистические активы на сумму около $40 млрд. Фонд акционерного капитала сосредоточился на объединении более мелких портфелей и отдельных активов, чтобы принести управленческую экономию за счет масштаба в традиционно фрагментированном секторе.
Владелец-застройщик / оператор Prologis был вторым по величине инвестором за последние два года, поднявшись в рейтинге после покупки конкурирующей компании Liberty Property Trust за $13 млрд в конце 2019 года.
За ним следует сингапурский фонд национального благосостояния GIC, совершивший значительные приобретения портфелей в Европе. Среди других крупных инвесторов за последние 24 месяца - североамериканские пенсионные фонды CDPQ, TIAA и OMERS, что является отражением безопасных и стабильных потоков доходов, которые предлагает сектор.
Кевин Мофид, директор Savills Industrial and Logistic Research, говорит: «По мере созревания сектора портфельные сделки составляли большую часть рынка, что привело к надбавке к цене. Девелоперы, которые ранее продавали активы, теперь видят возможность получения дохода и стали оставлять активы в своем владении. Крупные фонды и трасты в сфере недвижимости привлекают в этом секторе долгосрочные потоки арендных доходов, при этом нарастает нехватка интересных активов в силу того, что текущие владельцы не спешат от них избавляться».
Что касается Азии, китайский рынок остается чрезвычайно устойчивым. Объемы логистики в первой половине 2020 года составили 80% от общего объема в 2019 году. Тем временем Индия становится альтернативой Китаю в качестве производственной площадки, чему способствуют низкие затраты на рабочую силу, открытость торговли и дружественное к бизнесу правительство. Это способствует значительным инвестициям в промышленный и логистический сектор страны. Такие трансграничные инвесторы, как GLP, Ascendas, Blackstone, Allianz, ESR и Morgan Stanley Real Estate, за последние два года все вложили средства в сектор логистики Индии.
Что стимулировало рост?
Рост электронной торговли стал основным катализатором роста, и эта тенденция только усилилась пандемией Covid-19. Интернет-магазины сообщили о рекордных доходах, так как потребители изменили свои траты в Интернете во время национальных ограничений.
Прибыль Amazon за второй квартал превысила $88,9 млрд, что на 40% больше, чем за тот же квартал прошлого года. Китайский сайт JD.com сообщил о росте доходов на 21% в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По прогнозам Центра розничных исследований, в 2020 году онлайн-продажи в Западной Европе вырастут на 31%. Это повысит средний уровень проникновения коммерции с 12% до 16%. Ожидается, что в США этот же показатель достигнет 14,5%, по данным eMarketer, что является рекордным показателем. Обоим рынкам еще предстоит догнать уровень проникновения электронной коммерции в Китае, который составляет 27% и демонстрирует потенциал роста.
Эти факторы привели к рекордному росту объемов промышленного производства и логистики в некоторых странах. В первом полугодии Великобритания продемонстрировала лучший результат за всю историю: рост на 38% превысил уровень 2019 года. В целом по Европе средний уровень вакантных площадей сейчас составляет всего 4,8%.
В США на таких рынках, как Южная Калифорния, подъема электронной торговли оказалось недостаточно, чтобы компенсировать падение спроса на мелких и средних складских дистрибьюторов, многие из которых прекратили свою деятельность во время пандемии. Доля вакантных площадей в промышленности здесь составляет 4,2%, увеличившись на 45 б.п. по сравнению с прошлым годом (но все еще находится на историческом минимуме).
Электронная торговля - не единственный фактор повышения спроса. Недавний сбой в цепочке поставок в сочетании с эскалацией торговых войн ведет к диверсификации цепочки поставок, повышая спрос на промышленные и логистические помещения в стратегически важных местах ближе к основным потребительским рынкам.
Прогноз: фундаментальные показатели спроса надежны, инвестиционных запасов мало
«Рост логистического сектора - это глобальная история, - говорит Маркус де Минквитц, директор Savills Regional Investment Advisory, EMEA. «На сегодняшний день спрос на Западе обусловлен Amazon и крупными национальными игроками, но мы можем увидеть совершенно новую волну спроса со стороны крупных азиатских игроков, направляющихся на Запад».
Однако перед инвесторами стоит задача найти интересные возможности. Поскольку многие меняют свои стратегии в сторону инвестирования в промышленные (и жилые) активы, конкуренция за завершенные объекты будет оставаться жесткой.
«Новое предложение возникнет в результате развития, поскольку спрос на складские помещения продолжает расти быстрыми темпами, чтобы соответствовать изменяющимся требованиям потребителей», - говорит де Минквиц. «Однако, поскольку большинство крупных девелоперов уже хорошо капитализированы, существует ограничение на количество возможностей, доступных для рынка».
Примечание: по данным на 10 августа 2020 г.