Savills представляет Индекс доходности аренды премиальной жилой недвижимости в глобальных городах мира за 2019 г. (англ. - Savills World Сities Prime Residential Rental Index, далее Индекс).
Согласно последнему Индексу, ставки на аренду элитного жилья на протяжении 2019 г. чувствовали себя лучше, чем показатели стоимости премиальных лотов. Так, в среднем, за прошедший год арендные ставки в мировых мегаполисах прибавили +1,2% (для сравнения, в 2018 г. – +0,4%), тогда как значение стоимости жилых объектов за аналогичный период – только +0,1%. Однако рост и стоимости, и арендных платежей во II-й половине 2019 г. замедлился: ставки аренды увеличились всего на +0,3%, тогда как в первые 6 месяцев прошлого года – на +0,8%.
Софи Чик, глава департамента мировых исследований Savills (Head of Savills World Research), считает: «В I-й половине 2019 г. мы впервые, начиная с 2008 г., наблюдали, что среднегодовой рост арендных ставок в Индексе опережал значение увеличения стоимости премиальных жилых объектов. Подобная ситуация сохранилась и в период с июля по декабрь прошлого года. При этом мы прогнозируем, что увеличение стоимости премиального жилья в обозримом будущем будет не столь значительным. Следовательно, в сложившихся обстоятельствах поиск стабильных источников дохода для глобальных инвесторов приобретет особенно важное значение, а сектор элитного жилья в ведущих мировых городах, в свою очередь, может обеспечить им потенциально ожидаемую арендную доходность».
Среднее значение арендной доходности в 2019 г., после периода спада, продолжавшегося с декабря 2014 г., наконец увеличилось, поскольку арендные ставки росли активнее цен на покупку жилья. Так, если смотреть в целом на Индекс, то доходность в 2019 г. прибавила +3,2%. В 2018 г. - +3%.
Данные Индекса показали, что среднегодовая арендная доходность премиальных жилых объектов в Лос-Анджелесе остается самой высокой – 5,5%. Это объясняется тем, что внимание потребителей во многом переключилось с покупки жилья на аренду. Особенно данный тренд заметен среди представителей молодого поколения. Отметим также, что в 2019 г. в этом мегаполисе, по сравнению с другими глобальными городами, арендные ставки продемонстрировали наиболее впечатляющий рост - +6,1%.
Если рассмотреть рынки крупных мегаполисов США в целом, то в прошлом году цены на премиальное жилье в них падали. Это происходило в результате изменений в налоговом законодательстве, а также ввиду избыточного предложения на некоторых ключевых рынках. Однако сектор аренды, в целом, выглядел очень неплохо как с точки зрения доходности, так и уровня арендных ставок.
Savills World Cities Prime Residential Rental Index 2019 – города ранжированы по показателю арендной доходности на премиальные жилые объекты.
В Европе, оказавшись на 2-м месте Индекса по размеру арендной доходности (5% годовых), моду диктует Москва. Более того, российская столица лидирует и по показателю роста арендных ставок среди стран Старого Света - +3,8% в течение 2019 г. В прошлом году сегмент аренды премиального жилья здесь был очень активен главным образом благодаря высокому интересу со стороны корпоративных арендаторов. Стоит отметить, что зарубежные клиенты занимают значительную часть аудитории арендного сектора в Москве, чего нельзя сказать о преимущественно домашнем рынке продаж.
В свою очередь, и Берлин, и Париж обогнали другие европейские города по уровню роста цен на приобретение элитных жилых лотов - +8,8% и +6,4% за год, соответственно. Однако арендные ставки в Берлине во II-й половине 2019 г. упали на -0,6%, и это несмотря на общегодовой прирост на +2,8%. Неопределенность вокруг вопроса о введении т.н. rental cap существенно повлияла на настроения инвесторов в этом городе. Аналогичная ситуация наблюдается и в Париже, где арендные ставки в премиальном сегменте не изменились по причине введения регулирующих мер для арендного рынка в июле 2019 г.
Города Азиатско-Тихоокеанского региона в большинстве своем демонстрируют более низкую арендную доходность. Так 10 последних позиций Индекса Savills пришлись на мегаполисы именно этой части света. С другой стороны, Бангкок, Куала-Лумпур и Токио опровергают устоявшуюся тенденцию в том, что касается доходности. Более того, и картина динамики изменения арендных ставок здесь довольно неоднозначная. Так, в течение нескольких последних лет в японской столице наблюдался внушительный рост цен, а уровень ставок во II-й половине 2019 г. незначительно, но все же снизился (-0,1%), поскольку некоторая часть предложений на текущий момент времени здесь выглядит переоцененной. В свою очередь, в Куала-Лумпуре и Дубае в 2019 г. было зафиксировано одно из самых существенных падений арендных ставок - -4,1% и -5%, соответственно. На обоих рынках наблюдается избыточный объем предложений, и, следовательно, арендаторы имеют большой выбор и в процессе переговоров выступают с позиции силы.
Что же касается размера арендных ставок/неделю для домов премиум-класса, то Гонконг остается лидером ценовой лиги – $7,000 за 7 дней (расчет проводился для среднего отдельностоящего домовладения площадью ≈372 кв.м). Однако если говорить о рынке квартир, то здесь 1-е место принадлежит Нью-Йорку, единственному городу в Индексе, где средний размер недельной арендной платы за квартиру выше, чем за дом. Это является следствием высокого уровня качества предлагаемых объектов и их расположением в премиальных локациях.
