Почему у арендаторов элитных квартир мало шансов получить скидку, из-за чего загородный рынок оказался не готов к наплыву клиентов и приживутся ли дистанционные сделки в сегменте дорогого жилья, Циан.Журналу рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
— Как ваша компания переживает период пандемии?
— Savills в России — компания международная и многопрофильная, ее деятельность рассредоточена по нескольким офисам и направлениям, поэтому мы переживаем период пандемии, как это модно говорить, практически бессимптомно. Конечно, одни бизнесы страдают сильно, другие, наоборот, выигрывают — подобное мы наблюдаем от одного кризиса к другому. Ситуация с COVID-19 не исключение.
Что касается продаж, количество вторичных сделок заметно сократилось, но проекты-новостройки, которые мы реализуем на эксклюзивной основе, напротив, продавались весной даже лучше, чем мы планировали в начале года. Достаточно активен в марте-апреле был и рынок аренды — городской и особенно загородной.
Неплохо себя чувствует в кризис и еще один наш бизнес — управление сервисными апартаментами. Довольно легко адаптировались к удаленному режиму работы консалтинговые, оценочные и юридические услуги, аналитический бизнес, услуги для иностранных арендаторов жилья. В целом по группе компаний получается вполне живая история: апрель и май мы закончили прибыльно.
— Формат дистанционных сделок используется в сегменте элитной недвижимости? Сложно представить, что покупатель готов не глядя приобрести очень дорогую квартиру.
— Дистанционные сделки с элитным жильем очень редки.
Крупным покупкам предшествует длительный период знакомства клиента с рынком, проектом, альтернативными предложениями. Воссоздать все эти этапы онлайн крайне проблематично.
— Как ваша компания переживает период пандемии?
К тому же многие клиенты волнуются за безопасность и конфиденциальность используемых каналов связи.
Когда клиент инициирует дистанционное общение и интересуется конкретным объектом, роль брокера как профессионального консультанта серьезно снижается. Ведь только при непосредственном общении с клиентом реально привлечь внимание к разным проектам, показать все варианты, нащупать реальные предпочтения покупателя, поработать с возражениями.
До дистанционного показа доходят не более 20% всех потенциальных покупателей, из них до бронирования — лишь единицы. Эту специфику наша отрасль преодолеет нескоро.
— Из-за коронавируса вырос спрос на загородную недвижимость. На рынке элитного жилья этот тренд тоже наблюдался?
— Раньше лето было традиционным периодом, когда состоятельные клиенты уезжают за границу и снимают дома там, поэтому запросы на сезонную аренду элитного дома в Подмосковье встречались нечасто. В конце марта — начале апреля 2020 года спрос на аренду загородной недвижимости вырос в сотни раз.
Наш сегмент с точки зрения предложения оказался не готов к такому наплыву клиентов. Количество качественных домов, которые нравятся арендаторам, на загородном рынке невелико. С другой стороны, арендодатели не хотят сдавать дома на один-три месяца, им интересна длительная аренда на срок от одного года.
Рост количества сделок был бы еще более впечатляющим при наличии разнообразного предложения.
Но последние 10 лет после кризиса 2008 года загородный рынок находился в стагнации, развивался медленно, новые элитные поселки практически не появлялись, а старые достраивались очень вяло.
Сейчас предложение в аренду практически обнулилось — клиентам, желающим арендовать дом на лето, выбирать не из чего.
— Каким сегментам коммерческой недвижимости придется особенно тяжело после выхода из режима самоизоляции? Что ждет офисы, коворкинги?
— В качественных проектах арендаторы сохранятся. Кризис обнажает все копившиеся ранее проблемы — плохо становится в первую очередь тем, чьи объекты не соответствуют сегодняшним требованиям.
Приведу пример. Наша компания арендует офис в клубном бизнес-центре в районе Остоженки. Он хорошо сделан и качественно обслуживается — нам здесь нравится. Арендодатель пошел на определенные уступки по арендной плате в период самоизоляции. Нам было бы невыгодно менять офис, снижать его качество, переезжать в другой район, тратить средства на ремонт.
А вот наши коллеги, которые арендуют площади в менее привлекательных проектах и еще до кризиса задумывались о том, чтобы поменять офис, непременно воспользуются этой возможностью. Помните 2000-е годы, когда многие компании располагались в советских административных зданиях, НИИ с достаточно высокими ставками аренды? После кризиса 2008-го, а затем и 2014-го многие арендаторы вслед за снижением ставок потянулись из таких объектов в «Москва-Сити» и другие деловые центры.
Примерно то же самое, что и с офисами, произойдет с торговыми центрами: спрос переместится на более современные объекты с гибкими условиями аренды.
— В январе ваши аналитики сообщили, что стоимость аренды самой дорогой квартиры в Москве составляет 1 млн рублей в месяц. Сколько стоит аренда подобных лотов сегодня? Как рынок аренды отреагировал на кризис?
— В элитном сегменте запас прочности у арендаторов повыше, чем в экономклассе, где у человека, оставшегося без работы или с частичной оплатой труда, зачастую просто нет денег, чтобы платить за наем квартиры. Но желание пообщаться с арендодателями и попросить преференции есть и у самых обеспеченных клиентов.
Таких жестких сценариев, как «не получил скидку, ухожу», в нашей практике нет. Но нет и больших уступок со стороны собственников. Определенную скидку и гибкость в условиях скорее следует ожидать, когда квартира только выставляется на рынок: к ней важно привлечь внимание.
Элитная квартира — это не только ставка, но и большой набор компонентов, которые нужно обеспечить: район, качество дома, планировка, количество спален, отделка, меблировка, инфраструктура. Не факт, что удастся найти на замену что-то более достойное и дешевое.
Качественных квартир с хорошей отделкой и в отличном состоянии «заезжай и живи» на рынке немного — они уходят в первую очередь. Поэтому мы не видим резких телодвижений ни со стороны собственников, ни со стороны арендаторов.
По сравнению с началом года по значительной части новых предложений арендная ставка снизилась на 10–15%, по некоторым вариантам снижение составило и до 20%.
— Компания Savills работает более чем в 30 странах. Как COVID-19 повлиял на глобальные рынки недвижимости?
— Наши коллеги из других стран только начинают выходить из режима ограничений, поэтому пока делают только прогнозы. По их оценкам, сегмент дорогого жилья в крупных городах выйдет относительно сухим из воды по сравнению с остальными. Конечно, нашу аудиторию не обойдут негативные последствия пандемии, но понятно, что во время кризисов обеспеченные люди получают шанс еще больше разбогатеть.
Наши клиенты приобретают недвижимость за собственные, а не кредитные деньги — они первыми чувствуют, когда экономический ветер меняет направление и наступает пора заключать сделки.
В сегменте массового жилья спрос начинает расти только после повышения реальных доходов населения и снижения ипотечных ставок — как правило, восстановление цен и объемов сделок здесь занимает в два-три раза больше времени, чем длится кризис.
Компания Savills проанализировала все глобальные кризисы на рынках недвижимости, начиная с 1970-х годов. Таких кризисов было четыре, сегодняшний — пятый.
Оказалось, что элитное жилье быстрее остальных сегментов начинает реагировать на приближающийся спад экономики, так как участники рынка на собственных бизнесах ощущают начало негативных явлений.
В то же время рынок дорогого жилья начинает восстанавливаться еще до окончания кризиса, когда еще падает ВВП и не достигнуто дно.
Наибольшие вопросы у зарубежных коллег возникают относительно того, как будут выходить из кризиса новые форматы так называемой шеринговой недвижимости: коворкинги, коливинги, краткосрочная аренда жилья. Это первый кризис для таких форматов — пока непонятно, насколько быстро они способны адаптироваться к ситуации.
Что касается торговых центров, гостиниц, то их будущее завязано на восстановлении глобальной экономики. Пока, по прогнозам, недвижимость в 2020 году ждет спад от 5 до 25% в разных странах и на разных рынках. Следующий год должен стать годом восстановления, началом роста, в том числе и для коммерческой недвижимости. Новые продукты будут учитывать опыт организации пространства и управления.
— Как за последние годы изменились требования покупателей к элитному жилью?
— Требования растут, в том числе и потому, что наши клиенты покупали и покупают недвижимость за рубежом. В московских проектах они хотят видеть то же самое, что и на Западе, начиная от внешнего облика дома, чистовой внутренней отделки и заканчивая сервисом и качеством эксплуатации.
Покупателей начинает интересовать не только вид из окна, но и то, что будет с проектом через пять и десять лет. Многие из них уже наблюдали, как элитные дома, в которых они покупали квартиры в лихие 90-е, быстро приходили в плачевное состояние. Часть из них уже тяжело привести в презентабельный вид. Следовательно, цена квартир в таких домах падает — потери очень высоки.
Сегодня покупатель уделяет большое внимание техническим деталям. У клиентов сейчас высочайший уровень экспертизы. Поэтому брокеру недостаточно, как раньше, просто открыть дверь и показать, где какая комната находится.
Чтобы эффективно продавать элитное жилье, агент по недвижимости должен стоять на одной ступеньке знаний с покупателем, а желательно — чуть выше. Ему надо разбираться в макете окон, материале фасада, инженерном оснащении дома, системах кондиционирования, вентиляции, лифтовом оборудовании разных брендов и еще в тысяче разных деталей.
На рынке наступила эра высочайшего качества. В нашем лондонском офисе с начала 1990-х популярна поговорка о том, что дьявол в деталях. Каждая мелочь играет роль — именно из них складывается позитивное восприятие элитного жилья.
Чтобы создавать удачные проекты, нужно это учитывать — удачной локации и имени архитектора покупателю уже недостаточно.
Здания, построенные после 2012 года и позже, — та группа домов, которая соответствует базовым представлениям нашей аудитории о качестве. Если мы на вторичном рынке предлагаем квартиру в одном из таких домов, практически наверняка она найдет своего покупателя. Если речь идет о здании, построенном до 2003 года, за очень редким исключением цена на квартиры в нем неуклонно снижается. Квартиры в устаревших домах бизнес-класса и вовсе продаются едва ли не по стоимости 1 кв. м жилья в соседних панельных домах.
— В одном из интервью вы говорили о том, что элитное жилье является инвестиционно привлекательным активом. Какая сейчас доходность от сдачи элитного жилья в аренду?
— Впервые на эту тему я высказывался еще в далеком 1995 году, когда правительство Москвы только начинало строить первые дорогие дома в столице. Остаюсь при своем мнении.
Данные нашей аналитики подтверждают, что очищенные от инфляции цены на элитное жилье увеличиваются в три раза активнее, чем в массовом сегменте.
Правильное и качественное элитное жилье не только защищает вложения от инфляции, но и растет в цене сверх нее. А за счет сдачи в аренду можно получать дополнительный доход от 3 до 6% годовых.
Конечно, это не сравнится с акциями и тем более с венчурными инвестициями, но и надежность вложений близка к 100%-ной.
— Скажите, вам трудно было соблюдать режим самоизоляции, чем занимались в свободное время?
— Открою страшную тайну: не менял радикально режим своей работы. Одной из самых больших потерь в самоизоляции оказалось закрытие спортклубов. Люблю плавать в бассейне, еще люблю кататься на велосипеде — в изоляции крутил педали на домашнем велотренажере до посинения, чтобы не терять форму, бегаю на дорожке. Я увлекаюсь лыжами и триатлоном — это требует длительной монотонной работы и зимой, и летом.
На весну и лето были запланированы беговые старты, старты по триатлону — программа посыпалась, как карточный домик. Сейчас ждем информации о том, состоится ли летний Ironman в Санкт-Петербурге (гонка по триатлону Ironman считается одним из наиболее сложных однодневных соревнований в мире — она состоит из трех этапов без перерыва: заплыв на 3,86 км, заезд на велосипеде на 180,25 км и марафонский забег на 42,195 км. — Прим. ред.).
Надеюсь, соревнования пройдут хотя бы в усеченном формате: это очень важно не только для участников, но и для всей страны — первый старт знаменитой серии в России.
Вообще спорт — хорошее настроение и позитивные эмоции для спортсменов и болельщиков, самый верный способ быстро забыть о болезнях и преодолеть стресс от любого кризиса.