Краткий вывод Intermark
В России на протяжении почти 35 лет современного рынка недвижимости не существовало полноценного федерального регулирования риелторской деятельности. Профессия фактически оставалась открытой для широкого круга участников: работать посредником могли компании, индивидуальные предприниматели и частные лица. В результате рынок сформировался и вырос без единого набора требований к квалификации, ответственности и стандартам оказания риелторских услуг.
Сегодня ситуация может измениться. Обсуждается создание государственного реестра риелторских компаний, подтверждение квалификации специалистов, требования к деловой репутации, страхование ответственности и более прозрачные правила расчетов. По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость», такое регулирование способно прежде всего сократить серую зону рынка и сделать конкуренцию между профессиональными участниками более честной.
Как риелторский рынок развивался без единого закона
Современный российский рынок недвижимости начал формироваться в 1990-е годы. При этом единой федеральной системы регулирования именно риелторской деятельности на протяжении этого периода так и не появилось.
В Москве в 1990-е годы существовало лицензирование риелторской деятельности. Однако, по оценке Дмитрия Халина, оно носило преимущественно формально- заявительный характер и не обеспечивало серьезной проверки ни компаний, ни специалистов.
Речь идет не только о классических мошеннических схемах. Фейковое объявление может использоваться для привлечения потенциального клиента, после чего ему предлагают другой объект. Покупатель или арендатор тратит время на заведомо несуществующее предложение, а иногда передает свои контактные данные посреднику, о деятельности которого практически ничего не известно.
Поэтому одна из наиболее важных задач регулирования — не просто ограничить недобросовестных игроков, а четко определить содержание и границы профессиональной риелторской услуги.
Позднее значительную роль в развитии профессиональных стандартов стали играть саморегулируемые организации. Однако сам рынок продолжал оставаться открытым: формального государственного барьера для того, чтобы объявить себя риелтором и начать оказывать посреднические услуги, фактически не возникло.
Для рынка это имело двойственный эффект. С одной стороны, низкий порог входа позволил быстро сформировать большую профессиональную среду и обеспечил доступность риелторских услуг. С другой — вместе с профессиональными компаниями на рынке получили возможность работать игроки, для которых требования к качеству услуг, достоверности информации и ответственности перед клиентом были значительно ниже.
Что сегодня регулирует работу риелтора, а что остается вне четких правил
Сегодня деятельность риелторов регулируется целым рядом общих норм, связанных с гражданскими отношениями, рекламой, налогами, защитой прав потребителей и проведением сделок с недвижимостью. Однако, как отмечает Дмитрий Халин, сам состав риелторской услуги и единые требования к профессиональному участнику рынка четко не определены.
Именно здесь возникает одна из главных проблем.
Клиент может считать, что, передавая объект риелтору, он получает определенный набор услуг: поиск покупателя или арендатора, проверку документов, организацию переговоров, сопровождение сделки и так далее. Но где проходит граница обязательств специалиста? Что именно входит в его работу? За какой результат он отвечает? В каких случаях имеет право требовать вознаграждение?
При отсутствии единых правил ответы на эти вопросы во многом определяются договором и конкретными обстоятельствами.
Проблема касается обеих сторон. Клиент может оказаться недостаточно защищен, если рассчитывал на услуги, которые фактически не были предусмотрены договором. Но и добросовестный риелтор может столкнуться с ситуацией, когда клиент отказывается оплачивать уже выполненную работу, поскольку критерии результата заранее не были определены.
Поэтому одна из наиболее важных задач регулирования — не просто ограничить недобросовестных игроков, а четко определить содержание и границы профессиональной риелторской услуги.
Почему открытый рынок особенно заметен в интернет- объявлениях
Цифровизация сделала вход в риелторский бизнес еще проще.
Чтобы предложить посреднические услуги, сегодня не требуется создавать крупную компанию, открывать офис или иметь собственную рекламную инфраструктуру. Основным инструментом поиска клиента стали интернет-площадки и агрегаторы объявлений.
Это помогло сделать рынок недвижимости более доступным, но одновременно породило новую проблему — большое количество недостоверных предложений.
Речь идет не только о классических мошеннических схемах. Фейковое объявление может использоваться для привлечения потенциального клиента, после чего ему предлагают другой объект. Покупатель или арендатор тратит время на заведомо несуществующее предложение, а иногда передает свои контактные данные посреднику, о деятельности которого практически ничего не известно.
В результате страдает не только конкретный потребитель. Недостоверные объявления искажают саму картину рынка недвижимости.
Если в открытом доступе постоянно присутствуют объекты, которых фактически нет, потенциальный покупатель получает неправильное представление о реальном объеме предложения и уровне цен. Продавец, в свою очередь, может ориентироваться на несуществующие аналоги при определении стоимости своего объекта.
По оценке Дмитрия Халина, отдельные подобные практики напоминают ситуации, характерные для рынка 1990-х годов, когда клиентам могли продавать списки телефонов якобы доступных квартир, а после оплаты выяснялось, что информация не соответствует действительности.
Что действительно стоит регулировать на риелторском рынке
Главный вопрос сейчас заключается не столько в том, нужно ли регулирование вообще, сколько в том, какие именно проблемы оно должно решать.
По мнению Дмитрия Халина, наиболее очевидные направления — это:
- определение профессионального статуса риелтора или компании
- требования к квалификации специалистов
- понятные правила оказания риелторских услуг
- ответственность за достоверность распространяемой информации
- требования к деловой репутации
- страхование профессиональной ответственности
- прозрачность финансовых расчетов
- создание механизма, позволяющего клиенту идентифицировать профессионального участника рынка
Особенно важным может стать вопрос рекламы недвижимости. Если размещать профессиональные предложения смогут только участники, соответствующие установленным требованиям, это потенциально позволит значительно сократить количество фейковых объявлений.
При этом, по мнению эксперта, регулирование целесообразно распространять не только на жилую недвижимость.
Почему сильнее всего изменения могут почувствовать на рынке жилья
Наиболее заметный эффект регулирования может проявиться в жилом сегменте — прежде всего в операциях с квартирами и арендой жилья.
Именно здесь наибольшая доля клиентов — физические лица, которые обращаются к посреднику не регулярно и зачастую не обладают достаточным опытом для оценки качества его работы.
Для клиента покупка квартиры или заключение долгосрочного договора аренды — это не стандартная повседневная операция. Поэтому ему сложно самостоятельно определить, насколько профессионален посредник, действительно ли он представляет заявленный объект и какие именно обязательства берет на себя.
В коммерческой недвижимости проблемы также существуют, однако профессиональные участники рынка в среднем лучше ориентируются в процедуре сделки и чаще работают с юридическими, финансовыми и консультативными специалистами.
Поэтому регулирование жилого рынка может дать наиболее заметный социальный эффект. Но, если единые правила будут создаваться, логично рассматривать риелторскую деятельность как единый профессиональный рынок, а не разделять ее исключительно по типу недвижимости.
Что изменится для профессиональных риелторских компаний
Для крупных и системных компаний регулирование не обязательно станет дополнительным барьером. Напротив, оно может изменить условия конкуренции в их пользу.
Профессиональная компания уже сегодня несет значительные расходы на соблюдение законодательства, внутренний контроль, обучение сотрудников, проверку информации и организацию безопасных расчетов.
При этом частный посредник или компания, работающая в серой зоне, может предлагать более низкую цену именно потому, что часть этих обязательств на себя не берет.
Получается парадокс: чем ответственнее работает компания, тем выше ее издержки, а значит, тем сложнее ей конкурировать с участником, который фактически не несет сопоставимых обязательств.
Если регулирование установит единые минимальные требования, часть этого разрыва может исчезнуть.
Для профессионального бизнеса это означает не столько увеличение ограничений, сколько повышение ценности самого статуса профессионального участника рынка.
Что будет с частными риелторами
Именно здесь возможны наиболее серьезные изменения.
Если государственный реестр и обязательное подтверждение квалификации действительно появятся, частному человеку будет недостаточно просто объявить себя риелтором. Придется соответствовать установленным требованиям.
Это может привести к сокращению числа участников рынка. Часть специалистов перейдет в профессиональные компании, часть будет вынуждена работать через юридически оформленный бизнес, а часть может вообще уйти с рынка.
Смысл регулирования появляется там, где существующие механизмы перестают справляться с системными проблемами.
Однако сокращение количества участников само по себе не обязательно означает уменьшение доступности услуг.
Если рынок станет прозрачнее, клиенту будет проще отличить профессионального посредника от случайного участника. Конкуренция может сместиться от количества объявлений и минимальной комиссии к качеству услуги, репутации и ответственности.
Станет ли риелторская услуга дороже
Вероятнее всего, регулирование создаст дополнительную себестоимость профессиональной работы.
Страхование ответственности, подтверждение квалификации, соблюдение требований к деятельности, внутренний контроль и другие обязательства потребуют времени и денег. Часть этих расходов компании будут вынуждены учитывать в стоимости услуг.
Но сравнивать нужно не только размер комиссии.
Для клиента экономическая ценность профессионального риелтора заключается в снижении рисков: от неправильной оценки объекта и потери времени до ошибок в организации сделки и возникновения юридических проблем.
Поэтому в регулируемом рынке стоимость услуги может стать более прозрачной: клиент будет лучше понимать, за что именно он платит и какую ответственность принимает на себя профессиональный посредник.
Какие риски несет регулирование
Само по себе введение государственного контроля не гарантирует, что рынок автоматически станет эффективнее.
Если требования окажутся чрезмерно сложными или дорогостоящими, часть небольших компаний и частных специалистов может уйти с рынка. Это способно привести к снижению конкуренции и росту стоимости услуг.
Есть и другой риск: если формальные требования будут сложными, но не будут реально влиять на качество работы, рынок получит новую бюрократическую систему без существенного улучшения защиты клиентов.
Поэтому принципиально важно, чтобы регулирование оценивало не только наличие документов или формального статуса, но и реальные профессиональные стандарты.
Главный критерий эффективности будущей системы — не количество зарегистрированных риелторов, а снижение числа недобросовестных практик и повышение предсказуемости услуг для клиента.
Как может измениться роль риелтора
Если регулирование будет введено, профессия может постепенно уйти от модели «посредника, который сводит продавца и покупателя» к модели полноценного профессионального консультанта по сделке.
Это особенно важно на сложном рынке недвижимости, где стоимость объекта высока, а последствия ошибки могут быть существенными.
Риелтору придется подтверждать не только способность найти клиента или разместить объявление, но и способность качественно организовать процесс сделки, соблюдать установленные правила и нести ответственность за свою часть работы.
Для профессиональных компаний это может стать дополнительным аргументом в пользу комплексного сопровождения: аналитики рынка, оценки объекта, поиска контрагента, переговоров, проверки документов и координации участников сделки.
Что изменится для обычного клиента
Для клиента наиболее заметным результатом должно стать снижение неопределенности при выборе посредника.
Если появится единый государственный реестр, покупатель или продавец сможет проверить, имеет ли компания или специалист право профессионально оказывать риелторские услуги.
Если будут установлены требования к квалификации и ответственности, клиенту станет проще оценивать качество посредника еще до заключения договора.
А если регулирование действительно сократит количество фейковых объявлений, изменится и сам поиск недвижимости: клиент будет тратить меньше времени на предложения, которых фактически не существует.
В идеальном сценарии покупатель получит не просто больше формальных гарантий, а более предсказуемый рынок, в котором понятны участники, содержание услуги и ответственность каждой стороны.
Что регулирование может изменить в экономике рынка недвижимости
Эффект от реформы может быть заметен не сразу.
На первом этапе рынок, вероятно, столкнется с перестройкой: участникам придется подтверждать соответствие новым требованиям, менять договоры и внутренние процессы, оформлять необходимые процедуры.
Затем может начаться структурный эффект — сокращение серого сегмента, консолидация профессиональных компаний и повышение требований к качеству услуг.
Еще один потенциальный результат — более прозрачный денежный оборот и увеличение налоговой базы за счет тех участников, которые сегодня работают вне официальной системы.
Таким образом, регулирование риелторской деятельности может повлиять не только на самих посредников. Оно способно изменить информационную среду рынка недвижимости, качество конкуренции, уровень защиты потребителей и прозрачность экономических отношений внутри отрасли.
Главное: регулировать нужно не профессию, а риски рынка
За почти 35 лет российский рынок недвижимости доказал, что способен развиваться без единого федерального закона о риелторской деятельности. Поэтому сама по себе задача «зарегистрировать всех риелторов» не является достаточным основанием для реформы.
Смысл регулирования появляется там, где существующие механизмы перестают справляться с системными проблемами.
По мнению Дмитрия Халина, сегодня такими проблемами являются низкий порог входа в профессию, отсутствие четких границ риелторской услуги, размытая ответственность за недостоверную рекламу и наличие игроков, работающих в серой зоне.
Если будущие правила будут направлены именно на решение этих задач, регулирование может стать следующим этапом взросления российского рынка недвижимости.
Для профессиональных компаний это означает более равные условия конкуренции. Для клиента — возможность лучше понимать, кому он доверяет сделку и за что отвечает посредник. А для рынка в целом — переход от конкуренции количеством участников к конкуренции качеством и ответственностью.