Непрофессионалы уйдут с рынка недвижимости, останутся сильные игроки

Раньше гостиные помещения называли «салонами для приёма», и были они особенно популярны в России в Х1Х веке. В советское время салоны фактически вымерли. В прошлом году компания Savills решила возродить «место встреч и общения» интересных людей, но уже в новом, современном формате. Так на нашем сайте появилась виртуальная гостиная. За полтора года ее посетили выдающиеся актеры и путешественники, спортсмены и художники, космонавты и бизнесмены...

Сегодня у нас в гостях президент «ИНТЕКО» Александр Николаев.

Визитная карточка «ИНТЕКО».

«ИНТЕКО» - один из ведущих российских девелоперов, работающий на протяжении 18 лет на рынках недвижимости Москвы и регионов России (Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург и Ленинградская область). Компания является признанным экспертом в области комплексного освоения территорий, редевелопмента промзон и урбанистики. Портфель «ИНТЕКО» насчитывает более 80 реализованных проектов различного класса и назначения общей площадью около 4,5 млн. кв. м. В апреле девелопер объявил о запуске двух новых проектов на западе Москвы: жилой комплекс бизнес-класса West Garden в Раменках и ЖК комфорт-класса «Вестердам» в Очаково-Матвеевском.

Образование. Выпускник Московского государственного института международных отношений (Университет) при МИД РФ.

Карьера. В В индустрии private equity и инвестиций в недвижимость более 20 лет. Занимал должность Управляющего директора по России и СНГ компании Smith Management LLC. Был Управляющим Директором Valartis Group (ранее MC Trusco). С 2003 г. входит в Инвестиционный Комитет Eastern Property Holdings Ltd. В настоящее время президент Группы компании «ИНТЕКО».

Ведет общественную деятельность в интересах развития строительной отрасли в составе профильных экспертных советов и комиссий при органах государственной власти и профессиональных объединениях.

В том числе является экспертом комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России.

Savills: Александр Леонидович, согласитесь, весьма непросто в нашей жизни понять, чем ты хочешь заниматься, найти дело, которое приносит не только материальные блага, но и максимум душевного удовольствия, дарит творческое удовлетворение. Долго искали свое призвание в жизни?

Александр Николаев: Человек создан из противоречий. Ему одновременно хочется начать новую, более счастливую жизнь, но его не покидает страх перемен. А ведь новые времена – это всегда и новые возможности.

Сегодня только ленивый не устает повторять: не дай нам бог жить в эпоху перемен. А мне старинная китайская мудрость не кажется таким уж грозным проклятьем.

Моя учеба в вузе совпала с периодом зарождения российского фондового рынка. На эту тему перечитал тогда немало литературы, с удовольствием смотрел американские и английские фильмы про инвестбанкиров, биржи. Начиная с третьего курса, в свободное от учебы время начал подрабатывать помощником юриста в компании, которая занималась рынком ценных бумаг. Нужны были карманные деньги, а главное – меня по-настоящему заинтересовала эта тема. Дипломную работу писал по правовому регулированию рынка ценных бумаг. К слову, производственную практику проходил в инвестиционной компании, которая была одним из инвесторов первого публичного российского размещения акций на Нью-Йоркской фондовой бирже – компании «Вымпелкома». И потом работал здесь еще целых 8 лет.

Savills: Что за фирма?

Александр Николаев: Это частная инвестиционная группа Smith Management, которая принадлежала семье Рэндэлла Смита. Основанная в 80-е годы прошлого столетия, эта структура занималась инвестициями в кризисных условиях. Средства вкладывались на различных рынках, начиная с США и заканчивая Латинской Америкой. В Юго-Восточной Азии группа была одним из пионеров качественных институциональных инвестиций в развивающиеся экономики.

Мне повезло практически напрямую общаться с легендой Уолл-стрита Рэндэллом Смитом. Научился у него огромному количеству вещей. Подобно губке впитывал в себя все самое интересное. Успешной работе, безусловно, способствовала неплохая академическая подготовка, но все-таки львиная доля знаний была получена на практике. Почти три года провел в непрерывных командировках. На поездах, самолетах, автомобилях объездил более 47 российских регионов, посетил более 250 российских предприятий, причем некоторые из них по 2-3 раза.

Savills: И какова была цель этих поездок?

Александр Николаев: Мы искали компании, так называемого, 2, 3 и 4 эшелонов, которые не торговались на биржах, но при этом имели формально публичную собственность. Приобретали их акции. Одно из моих самых ярких воспоминаний - приватизация Лианозовского молочного комбината. Я сидел в автобусе перед проходной комбината и скупал акции у работников предприятия. Приблизительно в те же времена начиналось создание известной компании «Вимм-Биль-Данн», первой производственной площадкой которой был этот комбинат. Несколько лет спустя, приблизительно за 2 года до IPO компании, мы стали их первым иностранным инвестором.

В списке моих командировок - Уралмаш, Дальневосточное морское пароходство, Ростсельмаш. До сих пор памятна поездка на Волжский государственный подшипниковый завод № 2 в Волгоградской области. Дело было жарким летом 1997 года. Приехал в командировку, полномочий у меня никаких, а встретиться с руководством предприятия необходимо. Кое-как пробился на прием к главному инженеру. Василий Михайлович в 9 утра в 35-градусную жару с ходу предложил мне хлопнуть стакан водки. Лишь после этого состоялась экскурсия по заводу и обстоятельный разговор об инвестициях. Это было время активных портфельных инвестиций иностранцев в Россию. В общем, есть что вспомнить!

А потом грянул кризис августа 1998 года. Смит вызвал меня и моих коллег в Америку. Двоих из них уволил, а меня оставил. Подозреваю, только потому, что у меня была меньше, чем у них зарплата (улыбается – выд. автором).

Savills: Ваш пример другим наука. Вы живая иллюстрация китайского слова «кризис», которое состоит из двух иероглифов. Один означает «опасность», а другой - «возможность». Вам удалось оправдать доверие легенды Уолл-стрита?

Александр Николаев: В 2001 году я пришел к Рэндэллу Смиту с предложением создать публичную компанию с западным листингом для инвестиций в российскую недвижимость. Сейчас это, как говорится, норма жизни. Тогда же некоторые мои коллеги посчитали идею почти идиотской. Тем не менее, шеф предложение одобрил, но денег не дал. Сказал, ищи в свободное от работы время инвесторов, которые согласятся твой план поддержать. В итоге, у меня случилось 67 контактов с самыми разными людьми в Лондоне, Нью-Йорке, Франкфурте, Цюрихе. Банкиры, частные инвесторы, представители разного рода бизнеса общим числом 66 ответили отказом.

А 67-й, господин Георг фон Опель, правнук легендарного основателя одноименной автомобильной компании, сказал: «Давайте попробуем».

С момента моего первого разговора со Смитом до размещения акций через публичную компанию Eastern Property Holdings (EPH) прошло 26 месяцев. При этом, заметьте, в 2003 году интерес к российской недвижимости, как классу активов, был достаточно ограничен. Намечали собрать 100 миллионов долларов. Начали мы наше роуд-шоу в день, когда международное рейтинговое агентство Moody’s повысило суверенный рейтинг России. Все шло на подъеме. А закончили в день ареста Ходорковского. Реакция рынка на это событие известна. В итоге, вместо 100 миллионов мы собрали всего лишь 36. На моей памяти нет примеров запуска публичных компаний с такой капитализацией. Тем не менее, тогда мне удалось убедить своих боссов начать работать на российском рынке недвижимости. И сейчас у этой компании активов более, чем на миллиард долларов США.

Savills: Если все так успешно складывалось, почему в мае прошлого года вы сменили место работы и перешли в «ИНТЕКО»?

Александр Николаев: По большому счету, сам я работу фактически никогда не искал, она меня сама находила. За 22 года карьеры - это мое третье место работы. В первых двух случаях получалось фактически с нуля создать и развить новое дело. А вот как из большого минуса получить плюс - такого профессионального опыта у меня еще не было. Вот и загорелся новой идеей.

Если бы еще год назад мне кто-нибудь сказал, что я буду сидеть в этом кресле, то я бы не воспринял это всерьез. Президент – Председатель Правления ФК «Открытие», Михаил Михайлович Задорнов, предложил мне заняться этим сложным, но интересным проектом. При этом возглавить лежащую на боку компанию было непростым решением. Важное условие, что буду работать с командой, которую сам соберу, было принято. Позвонил нескольким своим коллегам, и они ответили согласием. Сказали: «Мы за тобой пойдем». 29 мая 2018 года Совет Директоров компании назначил меня президентом «ИНТЕКО».

Savills: И как, удается изменить минус на плюс?

Александр Николаев: Скорее да, чем нет. В противном случае мы сейчас бы не беседовали. Компания, когда мы пришли, была в предбанкротном состоянии. Задача номер один состояла в срочном решении нескольких критически важных для выживания задач. Конкретизировать не буду, но скажу, что при поддержке акционера нам удалось это сделать. Одновременно с этим был выработан план нашей дальнейшей жизни. В конце прошлого года мы утвердили стратегию развития. Наша цель лежит в двух плоскостях. Во-первых, до 2023 года достичь максимально возможной акционерной стоимости «ИНТЕКО». Во-вторых, создать компанию институционального качества – с системой управления, построения бизнес-процессов, основанной на самых лучших корпоративных практиках, с существенным портфелем качественных проектов. По сути, мы стремимся стать одним из лидеров этого рынка. Я убежден, рынок недвижимости - одно из перспективных направлений бизнеса в нашей стране.

Savills: Не затормозит ли развитие компании новая система финансирования жилищного строительства, при которой на смену долевому инвестированию граждан приходит банковский кредит? Или все же эта новация открывает дополнительные возможности перед всеми заинтересованными сторонами — девелоперами, банками и населением?

Александр Николаев: Переход на проектное финансирование, безусловно, отразится и на нашей компании. Но это абсолютно необходимая мера. В нашей стране очень многие предприниматели в течение многих лет считали себя экспертами в области девелопмента. А ведь это очень специфический бизнес. Не менее сложный, чем те же биотехнологии. Это бизнес, у которого есть совершенно определенные стандарты. К сожалению, не все игроки соблюдали имеющиеся правила. Изменение законодательного регулирования отрасли давно назрело.

В краткосрочной перспективе законодательная новация, безусловно, окажет воздействие на себестоимость проектов. Но давайте также говорить о необходимости делать свои бизнес-процессы более эффективными, использовать прогрессивные технологии, что – в свою очередь – позволит качественнее контролировать, и главное - прогнозировать себестоимость. Непрофессионалы уйдут с рынка недвижимости, останутся сильные игроки. Экономическая ситуация в стране диктует запрос на большую эффективность и прозрачность, на повышение ответственности компаний за каждый отдельный проект. Ясно одно: теперь недобросовестные участники рынка не смогут брать деньги на строительство жилья, а расходовать их, например, на покупку яхт и самолетов.

Savills: Недавно Вы получили Благодарственное письмо от мэра Москвы Сергея Собянина. Глава города отметил ваше активное участие в общественной жизни столицы и большой личный вклад в градостроительное развитие Москвы. О чем идет речь?

Александр Николаев: Мне неизвестно, почему аппарат мэра решил рекомендовать Сергею Семеновичу написать благодарственное письмо. Я просто родился и живу в Москве, это мой город. Что-то делаю для столицы за пределами коммерческих интересов. Но, честно, не люблю об этом говорить.

Savills: Читатели не простят меня, если до конца не проясню этот вопрос…

Александр Николаев: Хорошо, так, например, без рубля бюджетных средств была, по сути, построена новая сцена театра имени Вахтангова. Та компания, которую я возглавлял, инвестировала более полутора миллиардов рублей в реконструкцию. В общей сложности было возведено более 8,000 кв.м. новых площадей этого знаменитого театра – помимо собственно сцены и ее оборудования, почти 4,000 кв.м. гримерных помещений, мастерских, хранилищ и т.д. Этот проект начинал еще народный артист СССР Михаил Александрович Ульянов. В другом проекте помогли отремонтировать общежитие музыкальной школы при Московской консерватории.

Savills: Стив Джобс как-то заметил: чтобы быть успешным, нужно чтобы была страсть к тому, что Вы делаете. А каким образом вы поддерживаете страсть к самой работе: увлечения, здоровый образ жизни или что-то иное?

Александр Николаев: Хобби у меня два – еда и охота.

Savills: Неожиданное заявление. Еда в смысле потребления или ее готовка?

Александр Николаев: Люблю и поесть, а самое главное – готовить. Готовлю любые блюда, за исключением разве что сладких. Нравится с утра пойти на рынок, походить по рядам и посмотреть, что там продают. Потом фантазирую как буду «кашеварить». Приготовление пищи – это, по сути своей, колоссальное творчество. Готовлю не по рецептам, хотя внимательно их читаю. С удовольствием смотрю различные кулинарные программы.