Краткий вывод Intermark
Доля иностранных арендаторов на рынке высокобюджетной аренды жилья в Москве в середине августа 2026 года составляет около 5–6%. За год показатель снизился примерно на 1–2 процентных пункта. При этом рынок практически сформировал новый устойчивый профиль иностранного арендатора: вместо крупных семей, переезжающих в Москву по корпоративным программам, все чаще речь идет об одном специалисте, семейной паре или семье с одним ребенком.
По оценке Елены Куликовой, генерального директора «Intermark Аренда», иностранные клиенты сегодня занимают относительно небольшую долю рынка дорогой аренды Москвы, однако остаются заметной и востребованной категорией спроса.
Иностранцев стало меньше, но их спрос остается значимым
На середину августа 2026 года иностранцы формируют около 5–6% спроса на высокобюджетную аренду жилья в Москве. Это примерно на 1–2 процентных пункта меньше, чем годом ранее.
При этом говорить о резком изменении ситуации за последний год было бы некорректно: разница между показателями не носит принципиального характера. Более заметная тенденция проявляется при сравнении с более ранними периодами — присутствие иностранных арендаторов на рынке действительно находится на одном из самых низких уровней за всю историю его развития.
Однако небольшая доля не означает низкую значимость этой аудитории для рынка. Иностранные арендаторы, особенно сотрудники международных и крупных корпоративных структур, традиционно воспринимаются собственниками как понятная и надежная категория клиентов. Аналогичным образом рынок оценивает спрос со стороны дипломатических сотрудников.
Есть и сезонная особенность. Середина августа — момент, когда уже можно достаточно объективно оценивать структуру спроса со стороны иностранцев. К этому времени большинство таких клиентов, которым необходимо подобрать жилье к началу нового делового или учебного сезона, уже определились с квартирой. После августа активность этой группы традиционно идет на спад.
Таким образом, показатель в 5–6% отражает не случайный срез, а состояние рынка в период, когда основная волна поиска жилья иностранными арендаторами уже прошла.
Как изменился иностранный арендатор в Москве
За последние один-два года принципиальной смены национального состава иностранных арендаторов не произошло. На рынке представлены граждане Кореи, Японии, арабских стран, стран Латинской Америки и Европы.
Гораздо заметнее изменилась структура домохозяйства.
Сегодня наиболее типичный сценарий — один человек либо семейная пара с одним ребенком. При этом крупные семьи, которые раньше могли переезжать в Москву в рамках корпоративного назначения сотрудника, встречаются значительно реже.
Например, еще несколько лет назад на рынке было больше случаев, когда иностранный специалист приезжал в Москву вместе с несколькими детьми и искал квартиру соответствующей площади — с учетом семейного состава, международной школы и привычного уклада жизни. Сегодня такой сценарий стал скорее исключением.
Это влияет не только на количество потенциальных арендаторов, но и на характеристики востребованного жилья. Уменьшение размера семьи снижает потребность в очень больших квартирах и одновременно повышает значение других параметров: расположения, качества дома, инфраструктуры, безопасности и удобства ежедневной городской жизни.
При этом отдельный сегмент формируют иностранные студенты — в частности, граждане Китая и других стран. Их количество может быть заметным, но экономически это уже другой рынок: студенческий спрос преимущественно относится к невысокобюджетной аренде и практически не пересекается с высокобюджетным сегментом.
Два разных представления об идеальной Москве
Интересная особенность сегодняшнего спроса заключается в том, что иностранцы не формируют единый набор требований к жилью. Условно их предпочтения можно разделить на два сценария.
I. Первый: Москва как исторический и культурный город.
Для таких арендаторов сама квартира становится частью впечатления от жизни в российской столице. Они хотят находиться в центре, выбирают исторические здания, обращают внимание на архитектуру и характер дома, виды из окон, высокие потолки, сохранившийся декоративный элемент интерьера.
В этом случае ценность объекта определяется не только его техническими характеристиками. Важна атмосфера — возможность жить в той Москве, которую человек представляет себе еще до переезда.
II. Второй: Москва как современный мегаполис.
Для другой части иностранных арендаторов национальная или историческая специфика здания отходит на второй план. Им важнее привычный уровень повседневного комфорта: современный жилой комплекс, качественная входная группа, подземный паркинг, закрытая территория, безопасность, инфраструктура и сервис.
Клиенты, которым важна историческая Москва, ориентируются прежде всего на центральные локации и характерную архитектурную среду.
Такой клиент может совершенно спокойно отказаться от исторического центра, если современный объект лучше соответствует его образу жизни и требованиям к качеству среды.
В результате иностранный спрос на дорогую аренду сегодня распределяется между двумя достаточно разными моделями: «жить в Москве» и «жить комфортно в Москве». Первая предполагает максимальную вовлеченность в историческую среду города, вторая — максимально близкий к международным стандартам городской комфорт.
Где предпочитают жить иностранцы
Выбор района во многом зависит именно от того, какой из этих сценариев является для арендатора приоритетным.
Клиенты, которым важна историческая Москва, ориентируются прежде всего на центральные локации и характерную архитектурную среду.
Для арендаторов, ориентированных на современный комфорт, география шире. Среди востребованных направлений — Ленинградский проспект, Красная Пресня, Кутузовский проспект. Здесь сочетаются качественный жилой фонд, транспортная доступность, близость к деловым центрам и международным школам.
Для иностранной семьи или корпоративного арендатора расположение — это не только вопрос престижности района. Важна логистика всей повседневной жизни: сколько времени занимает дорога до офиса, школы, аэропорта, делового центра и других регулярно посещаемых мест.
Поэтому квартира, которая формально находится дальше от Кремля, может оказаться для такого клиента более привлекательной, чем объект в историческом центре.
Какой бюджет у иностранных арендаторов
В высокобюджетном сегменте иностранные арендаторы сегодня в целом ориентируются на среднерыночный уровень бюджета. Их спрос нельзя назвать ни самым дорогим, ни бюджетным: это скорее средняя часть высокобюджетного рынка.
При этом сам по себе размер бюджета становится не единственным критерием выбора. Для иностранного арендатора особенно важна комбинация нескольких параметров — локации, качества дома, безопасности, инфраструктуры и соответствия привычному образу жизни.
Именно поэтому два клиента с сопоставимым бюджетом могут выбирать совершенно разные объекты. Один будет готов заплатить за историческую квартиру в центре и вид на город, другой — за новый дом с паркингом, закрытой территорией и современной инженерией.
Что это означает для рынка дорогой аренды
Снижение доли иностранцев не стоит трактовать исключительно как сокращение потенциального спроса. Более важное изменение происходит внутри самой категории.
Рынок постепенно уходит от относительно стандартного представления об иностранном арендаторе как о сотруднике крупной международной компании, который приезжает в Москву с семьей и ищет большую квартиру в определенном наборе центральных районов.
Сегодня эта аудитория стала более компактной по составу и более разнообразной по потребностям. Одновременно сосуществуют несколько типов спроса: корпоративный, семейный, индивидуальный и студенческий — причем только часть из них относится к высокобюджетной аренде.
Для собственников это означает, что универсального «иностранного арендатора» больше нет. Чтобы успешно сдавать объект этой аудитории, необходимо понимать не только гражданство потенциального клиента, но и сценарий его жизни в Москве.
Для одного арендатора ключевым аргументом станет историческая квартира в центре, для другого — новый жилой комплекс с паркингом и охраняемой территорией, а для третьего решающим фактором окажется расстояние до международной школы или офиса.
Именно поэтому при относительно небольшой — 5–6% — доле иностранцы продолжают оставаться интересной категорией для рынка высокобюджетной аренды: их спрос достаточно разнообразен, чтобы поддерживать несколько разных моделей потребления дорогого жилья в Москве.
Сегодня иностранцы на рынке высокобюджетной аренды — это уже не единый тип клиента. Их предпочтения достаточно четко разделяются между теми, кому важна историческая Москва, и теми, кто прежде всего ищет современный уровень комфорта, безопасности и сервиса. Поэтому при работе с такой аудиторией особенно важно понимать не только бюджет клиента, но и его образ жизни и сценарий пребывания в Москве.
Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда»