Последняя статистика сделок от 1 млн долл. демонстрирует всплеск запросов на покупку недвижимости, который связан с желанием покупателей купить недвижимость по старым ценам и зафиксировать ранее согласованные банками ставки по ипотечным кредитам, так как в свете последних событий банки повысили ставки по ипотеке и в настоящее время они составляют более 18%.
Стоит отметить, что в сравнении с рынками бизнес- и комфорт- класса, рост ипотечной ставки в меньшей степени затронет премиальный сегмент рынка недвижимости, так как основная доля совершаемых транзакций заключалась в течение последнего года без использования ипотечного кредитования – это 75% сделок на рынке элитного жилья Москвы от $1 млн.
Кроме того, повышенный интерес к столичной высокобюджетной недвижимости обусловлен неопределенностью экономической и политической ситуации. Сейчас многие покупатели приобретают квартиру в качестве возможности сохранения накопленных средств.
В целом за февраль 2022 года на рынке премиальных новостроек и вторичного жилья Москвы было приобретено более 100 квартир и апартаментов стоимостью свыше 1 млн долл. США, т.е., спрос на жилье в данном сегменте сейчас сопоставим с показателем декабря 2021 года.
Если говорить о ценах, то согласно проведенному опросу ключевых застройщиков, мы пришли к выводу, что многие ключевые игроки рынка в настоящий момент не поднимают цены и в ближайшем времени не планируют этого делать – почти 3/4 недвижимости на первичном рынке в настоящий момент предлагается по старым ценам.
С учетом того, что около четверти сделок все-таки совершается по ипотеке, повышать цены застройщики будут с осторожностью, поскольку это может спровоцировать еще более существенное сокращение спроса.
В новейшей истории России наблюдались следующие кризисы:
- 1994-1995 гг. – после т.н. «черного вторника» (11 октября 1994 г.);
- 1998-1999 гг. – в результате дефолта по ГКО;
- 2008-2009 гг. – мировой финансовый кризис;
- 2014-2017 гг. – антироссийские санкции;
- 2020 г. – коронавирусная инфекция COVID-19;
- Конец февраля 2022-н.в. – антироссийские санкции из-за спецоперации на Украине.
В течение 2009 года курс доллара к рублю вырос всего на 4,6%, а за 2014 год – американская валюта укрепилась на 74%.
После вышеперечисленных кризисов ценам на московское премиальное жилье так и не удалось вернуться на докризисные значения (см. график 1).
В настоящее время средняя цена квадратного метра на всем рынке Москвы независимо от класса недвижимости увеличилась за последний месяц на 2%. На первичном рынке премиум-класса рост предлагаемых цен за последний месяц составил 3%. В течение следующего месяца есть ожидания по росту цен от застройщиков от 3% до 8%.
Как было отмечено ранее, преобладающее большинство игроков рынка сейчас не поднимает цены, при этом в ближайший месяц девелоперы не планируют повышать цены соразмерно повышению курса доллара. Так, согласно проведенному опросу ключевых застройщиков почти 3/4 недвижимости (71%) на первичном рынке в настоящий момент предлагается по старым ценам, примерно на 3-5% цены были подняты для 20% лотов и на 1-2% – для 9% лотов в новостройках (см. график 3).
Таким образом, в ближайшем времени мы прогнозируем продолжение стандартного изменения цен на недвижимость в новостройках, обусловленное увеличением стадии готовности проектов.
По итогам февраля 2022 года средняя цена продажи 1 кв.м (спроса) премиальных новостроек и вторичного жилья бюджетом от 1 млн долл. составила 1 004 000 руб./кв.м. За последний месяц цена выросла на 6% с 943 000 руб./кв.м до текущего значения.
Среднерыночная цена предложения премиальных новостроек в ЦАО г. Москвы в феврале достигла отметку в 1,4 млн руб./кв.м.
Основные причины, по которым мы не рекомендуем повышать цены собственникам на вторичное жилье:
- Преобладающее большинство игроков рынка сейчас не поднимает цены и в ближайшем времени не планирует этого делать. А это значит, что при наличии свободных денег многие такие клиенты переориентируются на приобретение жилья в новостройках по старым ценам.
- По нашим данным не было сделок, в рамках которых после поднятия собственником цены на недвижимость, покупатель согласился бы на данную покупку.
- В силу появления большого количества новых факторов (многие покупатели сейчас рассматривают приобретение недвижимости в новостройках, а также наличия до четверти ипотечных сделок в общей структуре рынка), мы рекомендуем не принимать решение о повышении цен на недвижимость. Увеличение цены может спровоцировать уменьшение спроса и рост срока продажи. Таким образом, сохранение прежней цены в разы повысит вероятность скорой продажи квартиры.