Интерес россиян к недвижимости в Болгарии в последнее время существенно снизился: доля наших соотечественников среди продавцов курортных объектов достигает 70-90%, тогда как среди потенциальных покупателей их сегодня не больше десяти процентов. Основными причинами эксперты, опрошенные РИА Новости, называют высокие риски при покупке, низкую доходность при дорогом обслуживании и трудности с управлением объектами.
Эксперты отмечают, что недвижимость в Болгарии долгое время была привлекательной для россиян не только для собственного проживания, но и как инвестиционный актив, во многом благодаря относительной дешевизне. За 20-летний период (2000-2020 годы) ее приобрели, по данным агентства недвижимости Savills, более 80 тысяч граждан России.
Однако сегодня рынок недвижимости страны находится в стагнации. По оценкам риелторов, сегодня цены на жилье в Болгарии упали на 30% относительно уровня 2008 года, когда рынок достигал пиковых значений. Сейчас стоимость квадратного метра в курортных городах составляет 300-700 евро. В крупных городах недвижимость стоит 850-1000 евро за "квадрат", в Софии — от 900 до 1500 евро.
Цены на недвижимость в Болгарии
Интерес россиян к болгарской недвижимости также снизился. Эксперты приводят разные данные, но все свидетельствуют об одном — граждане России стали меньше покупать, при этом больше избавляться от объектов.Так, в компании "БГ Адрес" их долю среди иностранных покупателей в Болгарии оценивают сегодня примерно в десять процентов, тогда как в 2018 году она доходила до 60-70%. Ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей говорит, что спрос от наших сограждан за последние 12 месяцев сократился на 22% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. В то же время партнер агентства Savills Ирина Мошева сообщает, что 90% владельцев, которые в 2020 году решили избавиться от своих объектов на курортах Болгарии, были гражданами России. А партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев приводит статистику, что русских среди продавцов недвижимости на побережье страны сегодня около 70%.
Среди основных причин снижения интереса к болгарской недвижимости эксперты выделяют высокие риски для иностранцев при покупке.
В частности, в Болгарии сегодня нет механизмов, которые защищают покупателей жилья на этапе строительства. Все сделки с застройщиками совершаются по предварительным договорам купли-продажи. Если застройщик обанкротился, не достроив объект, то проблемы с достройкой ложатся на покупателя. При этом до получения так называемого Акта 16 (документ о вводе дома в эксплуатацию) человек, купивший недвижимость в Болгарии, не может рассчитывать на визовые льготы, связанные с собственностью в стране.
Кроме того, в стране по-прежнему существует риск приобрести жилье, находящееся в залоге в банка, и даже не узнать об этом. Эксперты, давно работающие на рынке недвижимости Болгарии, рассказывают "о сотнях и даже тысячах случаев", когда россияне приобретали недвижимость у застройщиков, начинали там жить, а через пару лет владения объектом к ним приходили приставы, требовавшие заплатить банку, по сути, еще одну стоимость объекта, так как он был в залоге. Дело в том, что болгарские нотариусы, удостоверяющие сделки, не обязаны проверять отсутствие обременения на объектах недвижимости. Органы власти, фиксирующие такие сделки, также не останавливают их, если жилье находится в залоге.
При этом у иностранцев имеются и проблемы с отстаиванием своих прав в местных судах. Сразу несколько бывших собственников недвижимости в Болгарии, столкнувшиеся с проблемными жилыми комплексами, говорят, что местные законы работают только в пользу уроженцев этой страны и не защищают граждан других стран.
При этом может возникнуть и пресловутый человеческий фактор. "Если ты начинаешь юридический спор с болгарином, прежде отлично разговаривавшим с тобой по-русски, он резко перестает тебя понимать", — рассказывает Роман, недавно с трудом вернувший десять тысяч евро, неудачно инвестированных в замороженную болгарскую новостройку. Он же вспоминает, как в спорах по его делу один судья, ушедший на пенсию, просто "забыл" передать документы другому судье.
Партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев признает, что уровень цен в Болгарии с 2008 года, когда большая часть россиян заходила на рынок недвижимости страны, вырос в 2,5 раза. "Если раньше на 500 евро можно было чувствовать себя королем, то теперь этого едва хватит, чтобы покрыть расходы", — отмечает он.
Илиев поясняет, что стоимость владения курортной недвижимостью в Болгарии довольно чувствительна для кошелька россиян на фоне ослабления рубля, так как все расходы для них привязываются к евро (несмотря на наличие национальной валюты — болгарского лева).
Так, собственник курортной квартиры средней площадью 50-55 квадратных метров несет следующие расходы: налог на недвижимость 0,15-0,25% от оценки объекта (50-100 евро); коммунальный налог — от 0,14% до одного процента от балансовой стоимости, по сути, сбор за вывоз мусора; электричество и вода по счетчикам (расходы на электричество будут большие, так как центрального отопления в курортных городах нет) (в среднем 50-70 евро в месяц); сервисный сбор управляющим компаниям жилых комплексов (от пяти до 15 евро за квадратный метр в год). Итого: затраты иногда превышают 1000 евро за год, или более 90 тысяч рублей по сегодняшнему курсу.
Болгарские застройщики признают, что такой ценник кажется покупателям из России, получающим доходы в рублях, неоправданно высоким, если недвижимостью пользуются только в летние месяцы. Поэтому в настоящее время местные строительные компании переориентируют свою работу на потенциальных покупателей из Германии, Болгарии и Израиля.
Однако избавиться от невыгодного актива может быть непросто. "Здесь еще есть риск ликвидности. В годы бума на побережье очень много строили. Соответственно, во многих районах будет большая конкуренция как на этапе сдачи, так и продажи объекта. А цены на курортное жилье в последнее время стагнируют", — предупреждает Фалей, добавляя, что, исходя из ситуации последних лет, пока ничто не говорит о том, что в случае продажи — например, через пять лет — можно будет существенно поднять цену.
К тому же в стране очень короткий курортный сезон, поэтому реализовать схему "отдыхаю сам и зарабатываю на аренде" также довольно сложно, замечает Фалей.
Кроме того, жилье в Болгарии еще и довольно непросто обслуживать, особенно на расстоянии. Рынок услуг управляющих компаний в стране крайне непрозрачен, признают и участники рынка недвижимости, и сами собственники недвижимости в стране. "Наши законы написаны для управления городской недвижимостью, а не жилыми комплексами на курортах, имеющими большую территорию", — указывает Илиев из Lodax Estate.
Важно понимать, что в Болгарии иностранцы не могут владеть землей. Таким образом, людям, купившим апартаменты в многоквартирных домах, фактически не принадлежат коммуникации, обеспечивающие эти дома водой и светом. Все сети находятся в собственности управляющих компаний, а жильцы многоквартирных комплексов — в полной зависимости от добропорядочности УК. И если она плохо выполняет обязанности или сильно завышает цены на свои услуги, сменить ее практически невозможно. В том числе и из-за того, что жильцы почему-то должны будут возместить ей потерянные доходы.
Владение квартирой в Болгарии — это лотерея с УК,
комментирует Александр, которому там принадлежит несколько квартир.
Причем столкнуться с подобным могут не только простые люди, но и знаменитости. Яркий тому пример — жилой комплекс "Эмеральд", где приобрели квартиры Филипп Киркоров, Надежда Бабкина и Лариса Гузеева. Из-за халатности УК пятизвездочные апартаменты, по выражению одного из собственников, фактически превратились в трущобы.
Также была малоприятная история с жилым комплексом Sunset, где удалось сменить УК только потому, что среди владельцев квартир оказался высокопоставленный сотрудник Еврокомиссии.
При всех вышеперечисленных сложностях и эксперты, и собственники отмечают, что качество домов в Болгарии зачастую оставляет желать лучшего. Прежде всего потому, что при строительстве здесь нередко используют дешевые материалы. Поэтому многие дома, наряду с прочими недостатками, отличаются низкой энергоэффективностью, из-за чего в них часто бывает холодно. И, к сожалению, люди, покупавшие дома как "летнюю дачу", жалуются, что вместо отдыха весь свой отпуск они вынуждены чинить и приводить недвижимость в порядок.