13 января 2017
Портал Novostroy-M.ru и компания Savills продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Сегодня мы продолжаем тему «Высокобюджетные новостройки в центре города: что может выбрать семья из четырех человек». Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань рассказывает о возможностях перепланировки в элитных жилых проектах.
В настоящий момент на рынке элитного жилья Москвы сложился определенный дефицит просторных квартир, которые подошли бы для семей с двумя и более детьми. Частично это объясняется характерной для рынка тенденцией снижения средней площади предлагаемых лотов. Именно поэтому найти подходящий вариант в качественном высокобюджетном проекте на финальной стадии готовности становится весьма затруднительно. Этой проблеме была посвящена одна из наших предыдущих колонок. Осторожность застройщиков связана, прежде всего, с огромным уровнем конкуренции – реализация меньшей площади по скорости будет более выгодной для застройщика. В последнее время процент семейных вариантов, который закладывается в ЖК в центре города, всё же начинает постепенно увеличиваться. Так, в одном из новых проектов на Таганке квартиры с 3-4 спальнями составят не менее 40% в квартирографии. В прошедшие 2-3 года доля таких вариантов в новых ЖК не превышала 10-15%.
Нам даже известны ситуации, при которых семейные квартиры проектируются в рамках ЖК под конкретный заказ клиента, но в Москве это имеет место крайне редко и только в самых дорогих клубных проектах.
В ситуации, когда более просторных квартир недостаточно для семей из 4-х и более человек, одним из возможных и наиболее доступных решений является покупка нескольких квартир и их последующее объединение. Это решение имеет ряд существенных преимуществ – во-первых, это позволяет запроектировать в рамках имеющейся площади столько комнат, сколько действительно нужно, во-вторых, получить более разнообразные видовые характеристики. На сегодняшнем рынке такое объединение не редкость. Причем, в отдельных проектах после объединения 2-3 квартир на одном этаже остается всего один собственник. Объединять квартиры выгодно и с экономической точки зрения – размер дисконта, предоставляемого застройщиками в случае приобретения больших площадей, может доходить и до 10% от общей стоимости объединенных квартир. Наиболее часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда возможно объединение 1- и 2- или 3 комнатных вариантов.
Однако следует отметить, что если с юридической точки зрения объединение квартир вполне реально, то на практике оно получается не всегда. Причинами и источниками возможных проблем могут стать несущие конструкции, расположение в домах-реконструкциях и т.д. Иногда планировка объединенных лотов просто не отвечает потребностям будущих жильцов (возможно появление неиспользуемых квадратных метров). Кроме того, если проект объединения квартир затрагивает домовое имущество, может понадобиться проведение общего собрания собственников, которые должны согласовать такие изменения. В случае несоблюдения указанного порядка, а также в случае проведения работ, противоречащих законодательству (снос несущих стен, перенос "мокрых зон"), в ходе согласования объединения могут возникать проблемы.
Объединение на этапе строительства происходит очень редко, поэтому, скорее всего, собственник получит на руки несколько документов о собственности. После этого, если собственник хочет объединить несколько квартир в одну, ему необходимо произвести следующие действия:
- сделать проект новой квартиры;
- пройти экспертизу;
- получить акт перепланировки;
- получить согласование в департаменте городского имущества города Москвы;
- внести изменения в кадастровый паспорт;
- внести изменения в ЕГРП.
Застройщик теоретически может выступать представителем покупателя по вопросу согласования документации. Но девелоперы на это идут редко, т.к. при объединении двух и более квартир, до момента ввода в эксплуатацию, девелоперу необходимо вносить изменения в проектную документацию.
А если процесс объединения осуществляется после ввода комплекса в эксплуатацию, то застройщик свои обязательства перед покупателем, как правило, уже выполнил, и полагает, что все дальнейшие вопросы покупатель должен решать своими силами.
Среди элитных ЖК, где сегодня предлагаются квартиры для семейного проживания, можно назвать, например, ЖК «Садовые Кварталы», «Полянка/44», Knightsbridge Private Park, Barrin House.