20 марта 2017
Платить налоги с любого дохода — обязанность каждого гражданина. Сдача квартиры и получение за это ежемесячной арендной платы — это доход, с которого необходимо заплатить процент государству. А вот размер выплат может в данном случае варьироваться.
Галина Баркус, юрисконсульт Savills в России, рассказала НиЦ о выборе режима налогообложения при сдаче квартиры в аренду, который во многом зависит от того, предприниматель сдает жилье или частное лицо.
Стать индивидуальным предпринимателем и в таком статусе сдавать в аренду выгодно, когда речь идет об аренде квартир, а основная цель регистрации физлица в качестве ИП — это законная минимизация налогообложения получаемого дохода.
Физическое лицо, получив доход, обязано подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года (после календарного года, в котором получен доход) и до 15 июля оплатить налог в размере 13 % от уровня годового дохода, полученного от аренды.
Индивидуальные предприниматели вместо трех налогов (НДФЛ 13 %, НДС 18 % и налога на имущество в отношении квартиры, сдаваемой в аренду) оплачивают всего один: 6 % с фактического дохода (при выборе упрощенной системы налогообложения) или фиксированную стоимость патента.
При упрощенной системе налогообложения (УСН) налоговые выплаты осуществляются ежеквартально. Законодательство позволяет уменьшить сумму налога (6 %) на размер выплаченных страховых взносов. На 2017 год размер фиксированных страховых взносов составляет 28 000 рублей в год. При этом закон позволяет зачесть своевременно оплаченные страховые взносы в сумму налога. Допустим, если годовой доход составляет 1 200 000 рублей, то страховые взносы с дохода составят 9000 рублей (1 200 000 – 300 000 = 900 000 × 1 %).
Стоимость патента меняется в зависимости от региона. При расчете стоимости патента в расчет принимается потенциально возможный годовой доход, установленный законом субъекта РФ, а не фактический доход, получаемый собственником от аренды квартиры.
В Москве стоимость патента определяется расположением квартиры и ее площадью. В отличие от УСН, при патентной системе нельзя уменьшить выплачиваемую сумму на размер страховых взносов. Иными словами, страховые взносы оплачиваются сверх стоимости патента (28 000 рублей в год и 1 % с установленного дохода, превышающего 300 000 рублей/год).
Получается, что патентная система выгодна для больших площадей. Например, для квартиры 80 м2 в ЦАО патент будет стоить 90 000 рублей. Если арендная ставка такой квартиры составляет примерно 130 000 рублей, то ежегодно арендодатель, выбравший патентную систему, выплачивает 90 000 + 27 990 + 12 000 (1 % с дохода превышающего 300 000) = 129 990 рублей. При этом при выборе УСН индивидуальный предприниматель выплачивал бы всего 93 600 рублей (т. к. при УСН можно уменьшить налог на сумму выплаченных страховых взносов). Если провести аналогичные расчеты для квартиры площадью 50–75 м2 в ЦАО, когда стоимость патента составляет 54 000 рублей в год, то в такой ситуации патентная система уже будет интересной.
Для квартиры с большей площадью (100–200 м2) и более высоким бюджетом (от 250 000 рублей/месяц) чаще всего используется патентная система налогообложения, так как реальный доход получается выше установленного для расчета стоимости патента, даже с учетом страховых взносов.
Невыгодна патентная система и для компактных квартир, расположенных за пределами Центрального округа столицы. Для квартиры 55 м2 в ЮАО с арендной платой 85 000 рублей в месяц патент стоимостью 36 000 рублей с учетом дополнительно оплачиваемых страховых взносов получится немного выше, чем 6 % с дохода. Однако при небольшой разнице рекомендуется выбирать патент. Эта система подразумевает минимум отчетности, а фиксированные суммы и сроки оплаты помогут справиться с ведением деятельности без привлечения бухгалтера или юриста.
Патент можно приобрести на срок от одного месяца до двенадцати в пределах календарного года. Налог платится не сразу, отсрочка полностью либо в размере 2/3 предоставляется до последнего дня срока действия патента. Сдача налоговой декларации при выборе патентной системы не предусмотрена. Для выбора упрощенной системы налогообложения или патентной системы необходимо пройти государственную регистрацию в качестве ИП.
Для любого арендодателя очень важно правильно понять грань между предпринимательством, требующим проведения государственной регистрации и всех вытекающих из этого последствий, и действиями физического лица по заключению возмездных сделок без регистрации этого вида деятельности. Обычный гражданин, имея квартиру и сдавая ее внаем, может и не задумываться о том, что он осуществляет предпринимательскую деятельность и обязан пройти регистрацию для получения статуса ИП. А с точки зрения буквы закона покупка имущества для дальнейшего получения прибыли, систематическое извлечение прибыли, устойчивые связи с контрагентами обязывают оформить статус индивидуального предпринимателя.
Является ли сдача квартиры в аренду без государственной регистрации арендодателя в качестве ИП нарушением? Здесь нет однозначного ответа, каждый случай индивидуален и рассматривается с учетом всех фактов и обстоятельств. Сдача помещения в аренду не будет относиться к незаконному предпринимательству, если данный объект недвижимости был куплен для личных целей, получен по наследству или в дар и временно сдается.
Приобретение жилых помещений связано с использованием для личных нужд, то есть для проживания. Но приобретение нескольких квартир и последующая их сдача в аренду может вызвать вопросы у суда и повлечь вынесение решения не в пользу собственника.
Процедура государственной регистрации достаточно проста для специалиста, но может показаться сложной для обычного гражданина. Заявление может быть подано личным обращением, в этом случае требуется только паспорт и оплата госпошлины в размере 800 рублей. Подача документов через представителя потребует нотариального оформления заявления, доверенности и копии паспорта. Административная ответственность за незарегистрированную предпринимательскую деятельность представляет собой штраф в размере от 500 до 2000 рублей. На практике применение подобных штрафов в отношении арендодателей жилых помещений встречается довольно редко. Собственники квартир элитного сегмента довольно часто самостоятельно изъявляют желание получить статус ИП для того, чтобы уменьшить налоговые выплаты.
В настоящий момент законодательно разрабатывается возможность применения патента без регистрации ИП. В таком случае арендодатели смогут оплачивать патент и страховые взносы по принципу «одного окна». Предполагается, что уже этим летом закон заработает на практике.
Недвижимость и Цены