23 марта 2017
Загородный рынок после новогодних праздников ожил, демонстрируя позитивную динамику во всех ценовых сегментах. Ажиотажный сброс объектов на вторичном рынке закончился, но эта часть рынка по объему настолько превышает "первичку", что реальные шансы продать дорогостоящий дом у большинства собственников по-прежнему невелики.
И рост, и спад
Для некоторых загородных девелоперов итоги февраля стали поводом для гордости, другие отмечают снижение продаж по сравнению с январем, но все одинаково позитивно настроены в отношении предстоящей весны. "После спада в предыдущие месяцы сложилось ощущение, что рынок начал оживать,— делится наблюдениями Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk (реализует поселки клубного формата в сегментах эконом-, комфорт- и бизнес-классов).— Практически в каждом нашем проекте выполнен план продаж, а за счет перевыполнения плана в части поселков "средняя по больнице" получилась даже выше ожиданий". Застройщик отмечает, что 80% февральских сделок пришлись на относительно дорогие лоты со 100-процентной оплатой.
Другая картина в "Kaskad Недвижимость" (застраивает поселки таунхаусов), где по итогам последнего месяца зимы отмечают как уменьшение количества входящих звонков, так и снижение числа сделок — в среднем на 9% по всему портфелю проектов в сравнении с весьма успешным январем. "В целом это умеренно негативные показатели, которые не вселяют в нас серьезных опасений, особенно на фоне того роста звонков и входящего трафика на наших сайтах, который мы видим уже сейчас, по итогам первой декады марта",— считает Артур Григорян, генеральный директор компании.
Февраль был хуже января и для Optiland (застраивает коттеджные поселки бизнес-класса), однако намеченный план продаж здесь все-таки удалось выполнить на 95%, рассказывает Максим Сухопаров, бизнес-директор компании. Основную причину январского превосходства он видит в том, что часть сделок, которые здесь не успели закрыть в декабре, была перенесена на начало года. А вот в Villagio Estate в феврале было очень много показов — почти на 30% больше, чем в январе, однако большинство сделок отодвинулось на март, замечает Валентин Зуев, ведущий эксперт компании.
Но есть и такие девелоперы, у которых в феврале динамика по одним проектам положительная, а по другим все наоборот. Управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" (застраивает малоэтажные поселки в Новой Москве) Владимир Яхонтов утверждает, что в поселке "Андерсен" спад продаж составил 30% относительно января и декабря 2016 года, а в "Острове Эрин", напротив, был зафиксирован рост на 20% по сравнению с предыдущим месяцем.
Что касается классической загородной недвижимости, продолжает эксперт, то декабрь и январь были традиционно провальными месяцами по сделкам, а вот февраль оказался активным. "Были получены авансы по сделкам, которые предположительно должны закрыться через один-полтора месяца,— рассказывает он.— По сравнению с предыдущим месяцем их число увеличилось на 120%, относительно февраля прошлого года отмечается рост на 10%".
И тут ипотека
Загородные застройщики эконом- и комфорт-классов, как и городские, уповают на ипотечные предложения банков, которые постепенно становятся все доступнее их покупателям. "Удельный вес ипотеки в общей структуре сделок увеличился, доля таких сделок выросла на 5% по сравнению с предыдущим годом",— замечает Владимир Яхонтов. По его словам, все большей популярностью пользуются комплексные программы, включающие помимо ипотечного кредит на отделку дома или квартиры, при условии что его ставка будет сопоставима с ипотечной.
Например, совместный продукт банка "Возрождение" и компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" предусматривает, что заемщик получает ипотечный кредит на покупку дома или квартиры, а в дальнейшем имеет возможность взять еще один кредит — на отделку. "Ставка по нему будет равняться 13,5% годовых, в то время как минимальная ставка по потребительским кредитам сегодня составляет 16% годовых",— подчеркивает эксперт.
Артур Григорян знает о том, что крупнейшие ипотечные банки приступили к разработке новых решений по базовым ипотечным программам. "Несомненно, весной этот процесс подойдет к своему логическому завершению и мы увидим новые интересные программы, которые также повлияют на потребительский спрос",— надеется застройщик.
В майке лидера
Наконец, встречаются и такие застройщики, от которых веет безудержным оптимизмом — и все благодаря ценовой политике. "Мы начали реализацию коттеджного поселка бизнес-класса "Акиньшино" в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе, и проект буквально "рвет рынок,— делится впечатлениями Максим Лещев, генеральный директор ГК "Гео Девелопмент".— За первую неделю мы заключили десять сделок, а обычно это считается очень успешным показателем для целого месяца".
Главная причина такой впечатляющей динамики заключается в том, что домовладения в поселке конкурируют с городскими квартирами — и в первую очередь по цене. "Если изучить рынок вокруг, то мы увидим типичный формат — это участки 12-15 соток по цене 700-800 тыс. руб. за сотку,— продолжает застройщик.— В нашем поселке сотка обойдется в 250 тыс. руб., а нарезку мы предлагаем по 7 соток. Таким образом, за дом с участком владелец заплатит чуть более 3 млн руб.".
В элитном сегменте тоже появились свои "желтые майки". Юрий Назаров, управляющий партнер "Артэко" (застраивает одноименный клубный поселок на Новорижском шоссе в 30 км от МКАД), рассказывает, что проект его компании находится на стадии завершения строительства первой очереди. "И хотя продажи мы официально начинаем только с апреля, фактически они начались уже с середины февраля без каких-либо объявлений с нашей стороны,— заявляет он.— 2 дома из 12 уже проданы".
Интересно, что, по сведениям Knight Frank, в этом поселке предлагаются 32 уже возведенных коттеджа площадью от 300 до 412 кв. м, которые расположены на земельных участках от 11 до 43 соток. А как утверждают в "Метриум групп", "Артэко" состоит из 60 домовладений.
И у забора тоже
В российском представительстве Savills подсчитали, что совокупный объем предложения по всем проектам, представленным на высокобюджетном рынке Подмосковья, составляет порядка 1 тыс. лотов, включая коттеджи, таунхаусы и участки. "В настоящее время мы отмечаем незначительное изменение объема предложения в этом сегменте по сравнению с концом прошлого года: снижение составило около 2%",— добавляет Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости компании.
Олег Михайлик, заместитель директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, вспоминает о том, что происходило в прошлом году: "На протяжении всего 2016 года на первичном загородном рынке в элитном сегменте происходило вымывание ликвидного предложения. За это время число коттеджей, выставленных на продажу, сократилось на 20%, что связано как с изменением структуры предложения, так и отсутствием новых проектов в данном сегменте".
Объем предложения на элитной "первичке" постоянно снижается, поскольку продажи медленно, но идут, подтверждает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate: "С рынка постепенно уходят даже не самые ликвидные объекты: участки у забора, вдоль дорог, рядом со стройкой и так далее". Новые же поселки выходят крайне редко, и число домовладений в них невелико, сетует он. Из новых проектов он приводит в пример коттеджный поселок с готовыми домами около деревни Борки. "Но первый дом "под ключ" там будет готов только в сентябре,— уточняет эксперт.— И один этот проект, включающий 60 домовладений, не в состоянии что-то изменить на рынке, где только на "вторичке" продается 2 тыс. объектов".
Поскольку объем предложения на первичном рынке сокращается, цена постепенно растет, продолжает Тимур Сайфутдинов. По его данным, например, прошлым летом минимальная стоимость участка в КП "Миллениум Парк" составляла 1 млн руб. за сотку. Сегодня она равна 1,1 млн руб. за сотку, а на "вторичке" самые интересные ликвидные участки стоят сегодня 1,3 млн руб. за сотку.
Торг приветствуется
Логично, что при таком раскладе сил покупатели начинают проявлять больше интереса к вторичному рынку, на котором, как говорят эксперты, практически прекратился массовый ажиотажный сброс недвижимых активов. "Сейчас ситуация спокойная как с точки зрения спроса, так и предложения,— отмечает Олег Михайлик.— Вторичная загородная недвижимость быстро продается при хорошем дисконте, в среднем он достигает 20-30% от стартовой стоимости, но может доходить и до 50%".
Несмотря на все проблемы вторичного рынка — засилье неликвида, завышенный ценник, в феврале число просмотров выросло на 24% по сравнению с аналогичным месяцем 2016 года, говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум групп". "Тем не менее снижение цен продолжается, и это основная тенденция,— утверждает он.— С начала года объекты, номинированные в рублях, подешевели на 2,4%".
Тимур Сайфутдинов считает вторичный рынок драйвером загородного спроса. "Однако сделки там заключаются, только если появляется дисконтное предложение,— говорит он.— Так что бюджеты реальных сделок снижаются". Эксперт полагает, что за год при участии агентств недвижимости во вторичном элитном сегменте закрывается около 200-300 сделок. "Это примерно десятая часть рынка. Таким образом, срок экспозиции объекта вырос в среднем до десяти лет".
Разумеется, если предложение ликвидное, а собственник готов торговаться, то весь процесс продажи может уложиться в полгода, а иногда и быстрее. Правда, замечает он далее, примеров, когда дом, которому красная цена 50 млн руб., упорно пытаются продать за 100 млн руб., рынок насчитывает около 70-80%, так что шансы большинства продавцов невелики.
Марта Савенко