09 января 2017
В последнее время из-за ужесточения ценовой конкуренции «входной билет» на рынок новостроек заметно снизился. Те, кто раньше мог приобрести квартиру разве что в сегменте эконом и комфорт, сейчас уже могут рассматривать квартиры бизнес-класса, заметно уменьшился бюджет покупки в элитном сегменте. Однако на этапе покупки далеко не все задумываются о том, как потом в этой квартире жить и на что ее содержать. Редакция IRN.RU выяснила, каковы будут затраты на налоги и коммунальные платежи в разных ценовых сегментах.
Подмосковье дороже
Существуют городские тарифы на жилищно-коммунальные услуги, которые утверждаются региональными властями в каждом субъекте РФ. Они устанавливаются как на эксплуатацию и текущий ремонт, так и на пользование ресурсами (водой, электричеством, отоплением). Эти тарифы управляющая компания не может менять. При этом в плату за эксплуатацию и текущий ремонт входит строго оговоренный список работ, таких как уборка, содержание и ремонт инженерных систем, вывоз мусора и т.п. Любые дополнительные платежи, например, плата за домофон, консьержа или охрану территории, могут быть введены только по согласованию с общим собранием жильцов. Подробнее о принципах формирования коммунальных платежей эксперты рассказывали на онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».
Сейчас в Москве плата за эксплуатацию и текущий ремонт в жилых домах с лифтом и мусоропроводом составляет 70,42 рублей за кв. м общей площади квартиры. То есть в случае с квартирой площадью 50 кв. м плата только по этой статье составит 3500 рублей. Помимо этого оплачивается отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение. Также с собственников взимается плата за освещение и отопление общих зон в доме по общедомовому счетчику. Она делится на всех жильцов соразмерно площади каждой квартиры.
«В среднем в Москве по экономклассу стоимость ЖКУ для однокомнатной квартиры (до 40 кв. м) составляет 2500-3500 рублей, за двухкомнатную квартиру – 4500 рублей, а за трехкомнатную - от 7000-8000 рублей и выше», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Интересно, что в Москве, в принципе, установлены одни из самых низких в стране тарифов. В Подмосковье эти тарифы каждый город устанавливает самостоятельно, и обычно они выше. Так, по словам руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, в микрорайоне «Новое Измайлово» в Балашихе средний ежемесячный платеж для однокомнатной квартиры составляет 4000 – 4500 рублей, за «двушку» приходится платить уже 6500 – 7000 рублей, а за трехкомнатную квартиру – около 10 000 рублей в месяц. То есть люди, приобретающие жилье в Подмосковье, экономят на покупке, но в дальнейшем переплачивают за жилищно-коммунальные услуги. При этом даже на покупке экономия уже не столь существенна: в Москве появляются жилые комплексы, которые могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем (см. «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области»).
Элитные ЖКУ
В квартирах более высокого класса, по идее, действуют те же самые тарифы, что в массовом сегменте. Однако в них из-за более высокого уровня жилья добавляются дополнительные расходы. «В домах бизнес-класса и элитного сегмента к обязательным городским коммунальным услугам прибавляются дополнительные сервисы, которые предоставляются управляющей компанией: оплата охраны, паркинга, собственного фитнес-клуба и т.п.», - говорит Мария Литинецкая.
По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, размер эксплуатационных платежей для большинства домов бизнес-класса Москвы находится в диапазоне от 80 до 100 руб./кв.м в месяц, для премиальных ЖК – от 150 до 250 руб./кв.м, для элитных клубных домов с небольшим числом квартир - до 300-350 руб. «При средней площади квартиры в премиальном сегменте в 130 кв. м. размер эксплуатационных расходов колеблется в диапазоне от 10 000 до 30 000 рублей. Хотя на столичном элитном рынке есть жилье, где размер таких платежей достигает $5000 долларов», - отмечает Мария Литинецкая.
Обычно жильцы высококлассных домов платят больше не только за услуги управляющей компании, но и за пользование ресурсами. Если сравнивать оплату по счетчикам в обоих сегментах, то для проживающих в элитных квартирах цифры в квитанциях будут не сильно отличаться от сумм в платежках жителей домов экономкласса, поскольку тарифы также устанавливаются правительством. Однако в домах такого уровня нередко есть собственная инфраструктура, например, бассейн или спа-комплекс с сауной, кинозал и т.п., поэтому плата за обеспечение общедомовых нужд может быть в несколько раз больше.
«Ежемесячный счет за коммунальные услуги, в числе которых горячая и холодная вода и электричество, в квартире площадью 180 кв. метров, где проживают четыре человека, расположенной в клубном доме в районе Остоженки с собственным бассейном и тренажёрным залом, может составлять от 4 000 до 14 000 рублей. На размер платежа влияют активное пользование кондиционером, подогрев пола в холодное время года, использование бассейна и джакузи», - отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Непредсказуемый налог
Еще одна статья расходов, о которой стоит задуматься до покупки жилья – это налог на имущество. Он теперь рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной. «Предполагается, что полную сумму налога собственники начнут платить только с пятого года действия нового порядка расчета налога. До этого будет действовать система налога с понижающими коэффициентами, и сумма налога должна будет равномерно увеличиваться каждый год, пока не достигнет полного размера», - говорит заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
«Налог на имущество физлиц будет расти постепенно на 20% в год и достигнет своего максимума в 2020 году, - поясняет Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России. - Если собственник владеет типовой квартирой экономкласса, то с учетом всех льгот и вычетов сумма налога не будет слишком высокой».
Для владельца квартиры площадью 55 кв. м. и кадастровой стоимостью 11 млн рублей имущественный налог за 2015 год составит 2 100 рублей, приводит пример Мария Литинецкая: «Однако нужно понимать, что это не окончательная сумма налога, так как правительство предусмотрело переходный период. Максимальную (и уже постоянную) сумму налога россияне заплатят в 2020 году (за 2019 год). Для той же квартиры площадью 55 кв. м. за 11 млн рублей сумма налога достигнет 10 500 рублей в год, или 875 рублей в месяц». И это при условии, что кадастровая стоимость недвижимости не изменится.
Тем, кто сейчас задумался о покупке квартиры в новостройке, нужно помнить, что за налогооблагаемую базу будет принята не цена, по которой происходит покупка, а кадастровая стоимость, приближенная к рыночной, которая может оказаться существенно выше. Например, если человек нашел новостройку в хорошем районе недалеко от центра по привлекательной цене, он должен быть готов к тому, что при расчете кадастровой стоимости будут приниматься во внимание в том числе и средние цены в районе. Поэтому стоит сразу посмотреть, каков средний уровень цен в выбранной локации. Правда, точно сказать, какова будет кадастровая стоимость конкретной квартиры в новостройке, невозможно (этот показатель рассчитывается после сдачи дома в эксплуатацию).
Процент зависит от стоимости квартиры. Допустим, человек покупает квартиру на котловане за 9 млн рублей и рассчитывает на то, что она попадет в категорию до 10 млн рублей со ставкой 0,1% в год. Однако после завершения строительства и на основе средних цен в районе ее кадастровую стоимость могут оценить и более чем в 10 млн рублей, а это уже другая категория (10-20 млн), для нее ставка составляет 0,15%.
При этом кадастровая стоимость недвижимости регулярно пересматривается, как правило, в сторону повышения.
Не рассчитали
На рынке сложилась ситуация, в которой для сегодняшних покупателей возможны неприятные сюрпризы в будущем. Сейчас многие могут позволить себе квартиру более высокого класса, чем пару лет назад. Однако после заселения покупатели могут обнаружить, что содержать купленную квартиру им не по карману.
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», это чревато конфликтами. Коммунальные услуги с дополнительной стоимостью возможны только при соответствующем решении общего собрания жильцов. И здесь интересы тех, кто реально рассчитывал на высококлассное жилье с охраной, видеонаблюдением, затратными инфраструктурными элементами, могут столкнуться со стремлениями их соседей сэкономить на квартплате. Пока не очень понятно, как эти конфликты будут решаться и какие инструменты смогут использовать застройщики и управляющие компании.