27 января 2017
В ПОСЛЕДНИЕ ПЯТЬ ЛЕТ В МОСКВЕ БЫЛ ЗАПУЩЕН ЦЕЛЫЙ КОМПЛЕКС ПРОГРАММ ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ. ДЛЯ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ЭТО НЕ ТОЛЬКО УЛУЧШИЛО ПОЗИЦИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ КЛАСТЕРОВ, НО И СОЗДАЛО ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ПОЯВЛЕНИЯ НОВЫХ ПРЕМИАЛЬНЫХ РАЙОНОВ.
Впрочем, риелторы уточняют, что непосредственно во время работ по благоустройству улиц жильцам дорогих домов придется временно смириться с некоторыми неудобствами. Облик российской столицы в последние годы заметно изменился в лучшую сторону — появились благоустроенные пешеходные улицы, реконструируются набережные, облагораживаются скверы и парковые зоны, территории бывших заводов и фабрик превращаются в современные креативные пространства, улучшается транспортная инфраструктура.
Под новым ракурсом
Сегодня в столице реализуется целый ряд проектов, направленных на создание комфортной, экологичной и умной урбанизированной среды: реновация промзон, благоустройство набережных Москвы-реки, программы «Моя улица», «Миллион деревьев», «Парк по месту жительства». В 2016 году в столице, по официальным данным мэрии, благоустроено более 50 улиц и центральных площадей, в разных районах Москвы обустроено более 200 парков, завершилось благоустройство набережной в Лужниках, где появилось комфортное пространство для прогулок и занятий спортом. В городе высажены сотни тысяч новых деревьев и кустарников, благодаря чему столица стала одним из самых зеленых мегаполисов мира.
Для элитного жилья комфортная окружающая среда — одно из главных условий для позиционирования в высокобюджетном сегменте. Усовершенствование городских территорий делает фешенебельные районы в центре еще более престижными. Премиальные жилые кластеры, по мнению руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости риелторской компании Penny Lane Realty Ильи Прогоннова, очень сильно выигрывают от соседства с новыми расширенными и эстетически усовершенствованными пешеходными зонами. По его словам, городская среда в Москве меняется в русле современных мировых трендов. «Думаю, очень позитивно оценили бы эти перемены экспаты. Сейчас, увы, их количество в Москве поубавилось. Но если экономическая и политическая ситуация улучшится и иностранцы вернутся в Россию, то предположу, что их впечатлит обновленная историческая часть города. И они станут в определенной мере формировать спрос на дорогое жилье», — прогнозирует Илья Прогоннов.
Если раньше ЦАО, как отмечает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Ольга Денисова, воспринимался профессионалами рынка недвижимости, скорее, как эпицентр деловой жизни мегаполиса, то после благоустройства улиц здесь значительно увеличилось количество уютных районов, привлекательных для жизни. И, соответственно, повысился спрос на дорогое жилье.
«СТАРИННЫЕ УЛИЦЫ МОСКВЫ НА ГЛАЗАХ ПРЕОБРАЖАЮТСЯ, АКТИВНО ВЕДЕТСЯ ОЗЕЛЕНЕНИЕ СТОЛИЧНОГО ЦЕНТРА. ЗА ПОСЛЕДНИЕ ШЕСТЬ ЛЕТ В ГОРОДЕ БЫЛО В ЦЕЛОМ ВЫСАЖЕНО ПОРЯДКА 4 МЛН ДЕРЕВЬЕВ И КУСТАРНИКОВ. В ЧАСТНОСТИ, НА ТВЕРСКОЙ УЛИЦЕ БЫЛА ВОЗРОЖДЕНА АЛЛЕЯ ЛИП. ЭТО ПОЛОЖИТЕЛЬНО СКАЗЫВАЕТСЯ НА СПРОСЕ НА ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ «СЕМЕЙНОГО ФОРМАТА».
Директор департамента маркетинга «Магистрат» Ольга Денисова
Городское комплексное развитие положительно влияет на элитный сегмент, подтверждают в пресс-службе девелоперской компании «Лидер Инвест»: «Благоустройство общественных и прогулочных зон обеспечивает дополнительную привлекательность центральных районов среди покупателей элитного жилья». Однако в компании уточняют, что в условиях, когда большие пространства в центре отдаются пешеходам, для элитных домов крайне важным становится наличие подземных паркингов, поскольку стихийные парковки вдоль центральных улиц стали исключены.
Генераторы новой «элитки»
По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева, происходящие в центральной части столицы изменения городской среды в ближайшем будущем могут привести к появлению новых качественных объектов элитной недвижимости. «Фактически мы ожидаем, что наибольшим потенциалом для развития премиального сегмента жилья в связи с городским благоустройством обладает Замоскворечье. Именно этот субрынок может в перспективе занять лидирующие позиции на рынке «элитки» по предложению», — считает Александр Шибаев.
В один ряд с Замоскворечьем по потенциалу развития управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин ставит районы Хамовники и Якиманка. С ним соглашается Ольга Денисова из «Магистрата». «В частности, благоустройство Фрунзенской и Новодевичьей набережных очень благоприятно сказалось на конъюнктуре элитного рынка в Хамовниках. Также в районе на месте бывших промзон появились объекты современной инфраструктуры, рестораны, художественные галереи, шоу-румы, модные лофт-территории. Хамовники привлекают покупателей элитного жилья не только хорошей экологией, но и комфортным городским пространством. Спрос на квартиры здесь стабильно высок, что мы и наблюдаем в нашем комплексе клубных домов «Садовые кварталы», — отмечает риелтор.
При этом Дмитрий Халин отдельно подчеркивает роль появившихся на месте бывших заводов и фабрик деловых кварталов с креативными концепциями, рядом с которыми строятся элитные жилые проекты (или даже входят с ними в единый комплекс). «Новые элитные районы очень часто формируются там, где располагаются деловые зоны, в которых сосредоточены так называемые «новые генераторы богатства», например, финансовые или IT-компании и пр.», — продолжает Дмитрий Халин. По его словам, во всех ключевых районах, где сейчас активно развивается сегмент элитного жилья, есть такие кварталы. К примеру, «Красная роза», «Московский шелк» и «Луч» в Хамовниках, «Красный Октябрь» и «Голутвинская слобода» в Замоскворечье.
Впрочем, благоустройство и развитие современной инфраструктуры способствует появлению новых премиальных ареалов не только в центре Москвы, но создает предпосылки для формирования новых ареалов элитной недвижимости за границами Садового кольца.
«БЛАГОДАРЯ УЛУЧШАЮЩЕЙСЯ ГОРОДСКОЙ СРЕДЕ ЛОКАЦИЯ ПРЕМИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ РАСШИРИЛАСЬ ДАЛЕКО ЗА ПРЕДЕЛЫ ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА. НОВЫМИ ЦЕНТРАМИ ПРИТЯЖЕНИЯ ДЛЯ ЭЛИТНЫХ ПРОЕКТОВ СТАНОВЯТСЯ БЛАГОУСТРОЕННЫЕ В ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ ПАРКИ И НАБЕРЕЖНЫЕ, ОБНОВЛЕННЫЕ И ОЗЕЛЕНЕННЫЕ УЛИЦЫ ЗА ПЕРИМЕТРОМ ЦАО».
Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин
В перспективе, как считает Илья Прогоннов, развитие городских пространств на периферии Москвы с учетом дефицита парковочных мест в центре приведет к тому, что элитные районы начнут «мигрировать» уже за Третье транспортное кольцо, — к примеру, на юго-запад или север столицы, которые уже сейчас считаются престижными направлениями.
| ХАМОВНИКИ Новостройки района: Knightsbridge Private Park, «Садовые кварталы» Средняя цена: 580–1200 тыс. руб./кв. м |
ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ Новостройки района: Balchug Viewpoint, Balchug Residence, I’M Средняя цена: 380–510 тыс. руб./кв. м |
ЯКИМАНКА Новостройки района: «Полянка/44» Средняя цена: 670 тыс. – 1 млн руб./кв. м |
|
Благоустройство общественных территорий Из мероприятий, проведенных в 2016 году в районе Хамовники, отдельно стоит отметить завершение благоустройства парковочных мест. Все платные парковки, строительство которых было запланировано на этот год, уже готовы. Из будущих работ в данном районе мы выделяем озеленение, ландшафтное освещение и другие виды благоустройства, запланированные на территории храма Христа Спасителя. Подрядчику предстоит разработать проектные решения по устройству скульптур, фонтанов на рекреационной территории, озеленение с учетом сезонности, а также по устройству ландшафтного освещения. |
Благоустройство общественных территорий Пожалуй, самым большим преимуществом в рамках инфраструктурной составляющей проектов является непосредственная близость рекреационной зоны — Москвы-реки. Отдельно стоит отметить работы по благоустройству территории района, осуществленные в 2016 году, а именно: озеленение района. Например, более 1100 новых зеленых насаждений появилось в центральных районах Москвы, в том числе и в Замоскворечье. Так, на территории района, в Черниговском переулке, зимой 2016 года высажены клены четырех сортов. Кроме того, здесь появилась виргинская черемуха — устойчивая к морозу и засухе порода деревьев. За осенний период в округе появилось 724 новых дерева и свыше 31 тысячи кустовых зеленых насаждений. |
Благоустройство общественных территорий Приятной новостью для жителей района Якиманка стало решение о проведении работ по благоустройству Кадашевской и Якиманской набережных. Так, победивший подрядчик выложит новое гранитное и асфальтобетонное покрытие на набережных, установит бордюры, высадит газон и озеленит прилегающую территорию. По предварительным подсчетам, здесь появится примерно 3000 новых кустарников и деревьев. |
| Деловая зона района: бизнес-центр «Красная роза», где располагается штаб-квартира компании «Яндекс», офисы компаний Systematica Business Software, JetSmarter, Regus, «Калашников», Русский Tорговый Банк. |
Деловая зона района: бизнес-центры в районе Павелецкой: головные офисы крупнейших компаний и банков — Роснефти, Тюменской нефтяной компании, РОСНО, Транснефти, «Алросы», Ernst & Young (EY), Jones Lang LaSalle (Jll), Nestle. |
Деловая зона района: бизнес-центр «Голутвинская слобода», «Имперский дом», бизнес-парк «Красный октябрь». |
| На территории района расположены 22 общеобразовательные школы и 16 детских садов. | На территории района расположены 20 общеобразовательных школ и 10 детских садов. | На территории района расположены 6 общеобразовательных школ и 4 детских сада. |
| Станции метро:
«Кропоткинская», «Парк культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьёвы горы», «Лужники» (МЦК). |
Станции метро: «Новокузнецкая», «Павелецкая», «Добрынинская», «Третьяковская», «Серпуховская». |
Станции метро: «Октябрьская» и «Полянка». |
Источник: Savills
Сам не плошай
Девелоперы, реализующие проекты элитной недвижимости, по словам Дмитрия Халина, ни в коем случае не должны рассчитывать лишь на то, что город или владельцы соседних проектов сделают все за них. «Застройщики обязательно должны активно участвовать в благоустройстве города. Скажем, привлекая в свои проекты ведущих ландшафтных архитекторов. Сейчас правила игры на рынке диктует покупатель, для которого важен не только комфорт, но и эстетическая сторона проекта», — говорит эксперт. В качестве примера он приводит ЖК «Полянка/44», где будет создан просторный зеленый сад с ландшафтным дизайном от специалистов компании Gillespies.
А в проекте «Садовые кварталы» предусмотрено создание живописного пруда и парковой зоны. «В центре комплекса будет создан зеленый оазис с собственным прудом, парковой зоной, ресторанами и магазинами. Рядом с прудом будет расположен общественный центр. К центральной площади ведут шесть пешеходных бульваров, которые летом будут утопать в зелени. В целом зеленые насаждения займут более половины площади. Рядом с центральной парковой зоной будет построена школа с двумя спортивным залами и бассейном», — описывает преимущества комплекса Ольга Денисова.
Она также добавляет, что застройщики, проекты которых расположены в исторических зонах, где город в своих планах делает на развитие и благоустройство особенный акцент и предъявляет повышенные требования, просто обязаны им соответствовать. В качестве примера она приводит проекты Balchug Viewpoint и Balchug Residence, которые реализуются в практически закрытом для застройки районе острова Балчуг, часть которого относится к заповедной территории «Ансамбль Московского Кремля». Проект благоустройства Балчуга разработало бюро известного архитектора Сергея Скуратова — остров будет пересекать новая пешеходная зона от Лаврушинского переулка до Софийской набережной. «Оба наших жилых проекта были разработаны при участии мэтра мировой архитектуры Хади Тегерани, и большое внимание его команда уделила именно концепции благоустройства территории», — говорит Ольга Денисова. Здание комплекса апарт-резиденций Balchug Viewpoint композиционно решено в виде замкнутого многоугольника переменной этажности с уютным зеленым и безопасным внутренним двором. Клубные особняки Balchug Residence также выделяет уютная зеленая и благоустроенная территория.
В перспективе рядом также появится современный парк «Зарядье» на площади 13 га. Концепция этого проекта предусматривает расширение пешеходной части Москворецкой набережной. Москворецкий мост станет частично пешеходным и свяжет «Зарядье» с пешеходной зоной в Замоскворечье. «Идея сделать центр Москвы пешеходным воплощается у нас на глазах — от парка можно пройти по Крымской набережной, Бульварному кольцу, Красной площади и насладиться красотой Москвы», — продолжает Ольга Денисова.
Временные трудности
Впрочем, риелторы отмечают, что в определенном смысле работы по благоустройству все же могут негативно влиять на элитное жилье, — это касается непосредственно периода проведения самих работ. «Все, скажем, понимают, что развитие транспортной инфраструктуры, строительство развязок, эстакад, перехватывающих парковок и пр. необходимо для города. Но это может привести к временному снижению спроса в окружающих новостройках», — отмечают в пресс-службе «Лидер Инвест». При этом уточняют, что центра города это уже почти не касается, поскольку основные работы по реконструкции транспортных коммуникаций здесь уже завершены.
С другой стороны, как замечает Александр Шибаев, если в момент продажи квартиры в районе происходит благоустройство (тротуаров, набережных, проезжей части), то у продавца есть хорошая возможность обрисовать потенциальному покупателю все преимущества, которые принесет реконструкция. «К примеру, масштабная реконструкция центральных улиц города негативно сказалась на стоимости аренды стрит-ритейла в моменте, однако в перспективе это может повлиять на небольшой рост цен в сегменте элитного жилья», — говорит эксперт. При этом он уточняет, что прямой зависимости между стоимостью жилья и благоустройством внешней инфраструктуры обычно не прослеживается. Однако такие мероприятия могут иметь отложенный эффект влияния на рынок.
Что касается цен, то, как говорит управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов, благоустройство общественных пространств в сегменте элитного жилья добавляет около 10-20% к стоимости квадратного метра.