Обзор рынка жилой недвижимости Кипра. Февраль 2025 г.

Резюме

Макроэкономика

Экономика Кипра переживает период устойчивого роста и качественной структурной трансформации экономики.
В ноябре 2024 г. рейтинговое агентство Moody’s пересмотрело инвестиционную категорию Кипра в сторону повышения до «A3» (пред. «Baa2») со стабильным прогнозом. В декабре 2024 г. Fitch также повысило инвестиционный рейтинг Кипра в категории «A-» (пред. «BBB+») со стабильным прогнозом.
По итогам 2023 г. объем входящих ПИИ на 129% превысил результат прошлого года.
В настоящее время на Кипре ведут деятельность ок. 800 организаций в сфере высоких технологий, среди которых 250 начали свою деятельность втечение последних 2 лет. Сотрудники новых (релоцирующихся) компаний являются одним из драйверов спроса на рынке жилой недвижимости.

Туристическая отрасль

Индустрия гостеприимства традиционно выступает одним из основных драйверов экономики Кипра. В 2025 г. Кипр войдет в число стран Шенгенской зоны.
На Кипре действует виза «цифрового кочевника» (Cyprus Digital Nomad Visa), которая предоставляет возможность жителям других стран, работающим дистанционно, находиться на территории Кипра от 1 до 3 лет, что является фактором роста арендного спроса на объекты жилой и гостиничной недвижимости.
По итогам 2024 г. объем въездного турпотока на Кипр полностью восстановился к допандемийному уровню 2019 г. и достиг 4 млн чел., превысив показатель 2023 г. на 5%.
74% совокупного объема годового въездного турпотока приходятся на период с мая по октябрь.

Туристическая отрасль

Рынок жилой недвижимости Кипра характеризуется устойчиво положительной динамикой. В 2023 г. объем анонсированного нового ввода курортной жилой недвижимости составил 2,23 млн кв.м, что на 6% выше показателя 2022 г.
Крупнейшая доля в структуре нового предожения пришлась на отдельно стоящие дома/ виллы.
На протяжении последних 6 лет на Кипре сохраняется устойчиво высокий спрос на обекты жилой недвижимости.Средний годовой темп роста количества транзакций на Кипре в 2019-2024 гг. составил 5% на фоне снижения средней стоимости сделки (-38% в 2024 г.), что обусловлено ростом объема нового предложения в средних и средне-низких ценовых сегментах.

Макроэкономика и динамика развития региона

Кипр переживает период устойчивого роста и качественной структурной трансформации экономики.
По итогам 2024 г. реальный рост ВВП на Кипре составил 3,3%, что сопоставимо со среднемировым уровнем.
В ноябре 2024 г. рейтинговое агентство Moody’s пересмотрело инвестиционную категорию Кипра в сторону повышения до «A3» (пред. «Baa2») со стабильным прогнозом. В декабре 2024 г. Fitch также повысило инвестиционный рейтинг Кипра в категории «A-» (пред. «BBB+») со стабильным прогнозом.
Благоприятными факторами для инвестирования и ведения бизнеса на Кипре являются также устойчивый курс национальной валюты, невысокий уровень инфляции, в 2023-2024 гг. темп роста показателя не превысил 2%, против против 5,5% в среднем по миру.
Кипр – признанный инвестиционный фонд ЕС, налоговые резиденты Кипра ведут свою деятельность в условиях преференциального налогового режима, что является одним из основных факторов инвестиционной привлекательности острова. По состоянию на 2025 г. на Кипре действуют 40 соглашений о расширенном партнерстве, торговле и сотрудничестве со странами ЕС и 65 соглашений об избежании двойного налогообложения.
Благодаря своей геостратегической позиции и инфраструктуре Кипр занимает третью позицию в ЕС и десятую в мире по объему индустрии международных коммерческих морских грузоперевозок.
По данным Инвестиционной Палаты Кипра, по итогам 2023 г. объем входящих ПИИ на 129% превысил результат прошлого года, составив 3,3 млрд евро. Количество новых рабочих мест достигло 2,5 тысяч.
Кипр расширяет географию своей партнерской сети, представляя свои проекты на MICE-мероприятиях в ключевых финансовых центрах мира. В 2023 г. страна подписала инвестиционные соглашения с Саудовской Аравией и Иорданией.
В числе приоритетных областей экономики острова на период до 2035 г. – развитие технологической и предпринимательской инициативы, создание экосистемы стартапов, привлечение и развитие молодых экспертов, акцент на увеличении притока ПИИ и укрепелнии позиций острова как международного финансово-экономического хаба, развитие отрасли возобновляемой энергетики, киноиндустрии, цифровизация отраслей, создание новых продуктов и проектов с учетом принципов экологической устойчивости, создание новых продуктов в образовательной сфере, индустрии гостеприимства, легкой промышленности.
В настоящее время на Кипре ведут деятельность ок. 800 организаций в сфере высоких технологий, среди которых 250 начали свою деятельность в течение последних 2 лет. В 2024 г. вклад сферы высоких технологий в ВВП Кипра составил 9%.

Характеристика туристического потенциала

Индустрия гостеприимтсва традиционно выступает одним из основных драйверов экономики Кипра. В 2025 г. Кипр войдет в число стран Шенгенской зоны, также Кипр находится на финальном этапе переговоров о вхождении в список стран-участниц режима безвизового въезда в США (US Visa Waiver Program), что в кратакосрочной перспективе дополнительно увеличит въездной турпоток. На Кипре действует виза «цифрового кочевника» (Cyprus Digital Nomad Visa), которая предоставляет возможность жителям других стран, работающим дистанционно, находиться на территории Кипра от 1 до 3 лет, что является фактором роста арендного спроса на объекты жилой и гостиничной недвижимости.
По итогам 2024 г. объем въездного турпотока на Кипр полностью восстановился к допандемийному уровню 2019 г. и достиг 4 млн чел., превысив показатель 2023 г. на 5%.
Наиболее высокий туристический спрос на Кипре прослеживается на протяжении 6 месяцев в год с мая по октябрь. В 2018-2024 гг. на этот период приходилось в среднем 74% совокупного объема годового въездного турпотока.
Средняя продолжительность пребывания на Кипре в 2023 г. составила 8,6 ночей, что сопоставимо с показателем 2019 г. Однако относительно 2022 г. продолжительность пребывания снизилась на 9% и на 20% относительно 2021 г.
Наиболее длительные поездки совершали представители стран Африки и Океании, средняя продолжительность которых составила 14,7 ночей и 15,8 ночей, соответственно.
В 2018-2023 гг. основными целями прибытия на Кипр были отдых и досуг, посещения друзей и родственников, доля котрых в совокупности составила ок. 95%.
Доля делового туристического спроса находится на уровне 6%.
Средняя продолжительность пребывания на Кипре в 2023 г. составила 8,6 ночей, что сопоставимо с показателем 2019 г. Однако относительно 2022 г. продолжительность пребывания снизилась на 9% и на 20% относительно 2021 г.
Наиболее длительные поездки совершали представители стран Африки и Океании, средняя продолжительность которых составила 14,7 ночей и 15,8 ночей, соответственно.
В 2018-2023 гг. основными целями прибытия на Кипр были отдых и досуг, посещения друзей и родственников, доля котрых в совокупности составила ок. 95%.
Доля делового туристического спроса находится на уровне 6%.

Динамика рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости Кипра характеризуется устойчиво положительной динамикой.
В 2023 г. объем анонсированного нового ввода* курортной жилой недвижимости составил 2,23 млн кв.м, что на 6% выше показателя 2022 г.
Среднегодовой темп роста нового ввода в сегменте курортной жилой недвижимости в 2021-2023 гг. составил 4%.
Крупнейшая доля в структуре нового предожения пришлась на отдельно стоящие дома/ виллы (94%), доля комплексов апартаментов жилого и коммерческого назначения составила 5%, комьюнити-резиденций и отелей по 1%, соответственно, доля коттеджных поселков: 0,4%.
На протяжении последних 6 лет Кипр характеризуется растущей транзакционной активностью.
В 2024 г. количество сделок с объектами жилой недвижимости составило 14.9 тыс., что на 2% выше показателя за 2023 г. Средний годовой темп роста количества транзакций на Кипре в 2019-2024 гг. составил 5%.
В то же время совокупная стоимость сделок в 2024 г. составила 2 млрд долл. США против 3,2 млрд долл. США годом ранее (-37%) за счет снижения средней стоимости сделки (-38%), что обусловлено ростом объема нового предложения в среднем и средне-низком ценовых сегментах.
Уровень арендной доходности по объектам жилой недвижимости на Кипре (краткосрочная аренда) составляет 6,76%.
По значению арендной доходности Кипр наиболее сопоставим с Турцией (6,58%).
По данным RICS за 3 кв. 2024 г. средний уровень арендной доходности по объектам в долгосрочной аренде на Кипре составил 5,5%, в Лимассоле показатель варьировался в диапазоне 6-8%.
По уровню арендных ставок Кипр сопоставим с курортными локациями Средиземноморья – Испанией (Мадрид) и Италией (Милан).
В феврале 2025 г. ставка аренды за апартамент с одной спальней в центре Лимассола составляет 1,44 тыс. долл. США/мес., что на 12% ниже показателя декабря 2024 г., что обусловлено сезонностью (снижением спроса по окончании новогодних праздников).
Премия в ставке аренды в премиальных локациях (Лимассол) относительно среднего значения на Кипре за апартамент с одной спальней в центре города составляет 42%.