Обзор рынка высокобюджетной аренды Москвы. Предварительные итоги 2020.

Основной всплеск активности на высокобюджетном рынке аренды по итогам 2020 года пришелся на второе полугодие – наибольшее число сделок было отмечено в июне-сентябре. Увеличение активности со стороны арендаторов именно в этот период объясняется рядом причин: уменьшением ставок аренды и, как следствие, мотивацией к переезду в более комфортное жилье по сниженным ставкам, снятием ограничительных мер и началом нового делового сезона. По нашим оценкам текущий уровень спроса всё ещё уступает «доковидному» и в ближайшем будущем будет сложно выйти на высокие показатели прошлого года. Однако мы рассчитываем на здоровую стабилизацию рынка на уровне показателей 2017 и 2018 гг.

– Елена Куликова,, директор департамента аренды Savills в России

Информационные поводы:

• Доля обращений от российских арендаторов составила с начала года почти 60% от общего числа всех запросов, в то время как примерно 40% спроса пришлось на иностранных граждан.
• За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Если рассматривать более широкий промежуток времени, например, за последние 5 лет то доля граждан из России увеличилась на треть.
• Начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения на рынке: число предлагаемых лотов за последние 5 месяцев сократилось на 7%.
• Запас прочности рынка показывает прирост на полгода с ноября 2019, составляя сегодня более двух лет.
• Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний год на 10%. Рынок остается чувствительным к цене: разрыв между ожиданиями арендодателя и арендатора составляет 93 000 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб.
• Отмечается дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 - 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.
• Надежное подключение к Wi-Fi/интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет исключительно о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

По нашим оценкам текущий уровень спроса на рынке высокобюджетного жилья Москвы всё ещё уступает «доковидным» значениям. Если проводить сравнение по периодам, то в январе-ноябре этого года число сделок сократилось на 15% в сравнении с прошлым годом, что совпадает с показателем 2017 года.

Наиболее сложным временем для рынка были апрель и май. Осенние месяцы также показывают более скромные результаты относительно прошлого года, но тем не менее мы наблюдаем положительный тренд относительно весны этого года.

Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом этого года, однако начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения (см. табл.1). Так, число предлагаемых лотов за последние 5 месяцев сократилось на 7%.

Особенно ярко виден дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 - 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.

Вышеперечисленные изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды скорректировались за последний месяц в среднем на 7% до 235 000 руб./месяц, а предлагаемые ставки от собственников – на 2% до 328 000 руб./месяц.

Уменьшение ставок аренды послужило мотивацией к поиску нового более комфортного жилья по сниженным бюджетам. Так, во второй половине года мы наблюдали большое количество переездов, обусловленное желанием клиентов арендовать более качественную недвижимость, которую раньше они не могли себе позволить.

По причине уменьшения активности со стороны арендаторов, запас прочности рынка показывает прирост на полгода с ноября 2019 г.: с 1,5 до 2,3 лет (см. табл.1). Показатель условно отражает время необходимое для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент, при условии сохранения текущего объема спроса. Так, наибольшее значение данного индикатора было зафиксировано весной этого года во время первой волны коронавируса – более 4х лет.

Мониторинг рынка: ключевые цифры

Запас прочности рынка	Уменьшение объема предложения за последние 5 месяцев
Доля российских арендаторов в общей структуре спроса выросла примерно на 20%	Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний месяц в среднем на 7%

Таблица 1. Изменение ключевых показателей рынка высокобюджетной аренды Москвы в разные периоды времени

Источник: Savills

НОВЫЙ ПОРТРЕТ АРЕНДАТОРА

В целом с начала 2020 года по настоящее время доля запросов, поступавших от российских граждан составила почти 60% от общего числа всех обращений, в то время как около 40% обращений пришлось на иностранных клиентов.

За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Однако, если рассматривать более широкий промежуток времени, например, с конца 2016 года, то доля граждан из России увеличилась на треть с 26% до 58% (см. Граф.1).

Также в 2020 году аренда элитных квартир столицы традиционно была популярна среди граждан Франции (7% спроса).

НОВЫЕ ПРИОРИТЕТЫ

В пост-карантинном мире приоритеты арендаторов меняются и важным фактором является правильная подготовка квартиры перед сдачей в аренду.

Портрет арендатора и новые приоритеты:

Covid-19 во многом повлиял на портрет арендатора и приоритеты при выборе недвижимости.

Во-первых, как было отмечено ранее, поменялась структура клиентов с точки зрения национальной принадлежности.

Изоляция также повлияла на потребности и желания арендаторов, так как интерес увеличился не только к более просторным объектам по площади, но и к конкретным атрибутам собственности. Поскольку в настоящее время многие люди по-прежнему работают из дома, растет желание иметь больше собственного пространства (а именно отдельное рабочее место/кабинет). Также надежное подключение к Wi-Fi / интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

Кроме того, стоит уделить особое внимание подготовке квартиры перед сдачей в аренду: не стоит ждать «своего клиента», а следует приводить квартиру в идеальное состояние сразу после выезда предыдущего клиента, что позволит существенно сократить срок экспозиции.

Территориальное распределение и цены:

Около половины объема предложения элитных квартир для аренды (55%) сконцентрировано в следующих районах Москвы: Арбат-Кропоткинская (19%), Тверская-Кремль (17%), Лубянка-Китай-Город и Ленинский проспект (по 9%). Также широкий выбор квартир в аренду представлен в районах Краснопресненская, Ленинградский пр-т и Замосковоречье (по 8,4%, 7,9% и 6,2% соответственно).

Рынок остается чувствительным к цене с разрывом между ожиданиями арендодателя и арендатора, который в настоящее время составляет 93 000 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб. (см. граф.4).

Отдельно стоит выделить ситуацию на загородном рынке недвижимости. В Подмосковье большая часть краткосрочных договоров была трансформирована в долгосрочные контракты, при этом данная тенденция характерна не только для домов, расположенных на небольшом удалении от Москвы, но также и для более отдаленных объектов.

Прогноз:

Мы прогнозируем, что в декабре ситуация сильно не изменится и интерес к аренде недвижимости сохранится примерно на уровне последних месяцев.

По практике предыдущих кризисов полное восстановление рынка происходит примерно за год-полтора. Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе в работе, а не вести бизнес дистанционно. Все это может быстро восстановить рынок, и если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться*, то кризис может пройти до конца лета следующего года.

Таблица 2. Динамика изменения структуры. Топ-5 районов с наибольшим выбором квартир в аренду

Источник: Savills

*По данным на конец ноября в ряде стран Европы ситуация с коронавирусом стабилизируется: в Испании, Франции, Великобритании происходит снижение количества новых заражений.