Обзор рынка высокобюджетной аренды Москвы. Итоги года 2020.

Яркими тенденциями 2020 года для сегмента высокобюджетной аренды Москвы стали увеличение доли российских клиентов в общей структуре спроса и изменение «райдера» арендаторов.
Теперь потенциальные арендаторы пристальнее оценивают качество квартиры, как с точки зрения ее наполнения, так и состояния в целом. Поэтому перед сдачей собственности в аренду стоит обратить особое внимание на тщательную уборку, химчистку и дезинфекцию.
По нашим оценкам уровень спроса на начало 2021 года всё ещё уступает «доковидному». Однако мы рассчитываем на здоровую стабилизацию рынка на уровне показателей двухлетней давности…

– Елена Куликова,, директор департамента аренды Savills в России

Информационные поводы:

• Доля обращений от российских арендаторов составила с начала года почти 60% от общего числа всех запросов, в то время как примерно 40% спроса пришлось на иностранных граждан.
• За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Если рассматривать более широкий промежуток времени, например, за последние 5 лет то доля граждан из России увеличилась на треть.
• Начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения на рынке: число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.
• Запас прочности рынка показывает прирост на полгода с декабря 2019, составляя сегодня более двух лет.
• Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний год на 9%. Рынок остается чувствительным к цене: разрыв между ожиданиями арендодателя и арендатора составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб.
• Отмечается дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 - 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.
• Надежное подключение к Wi-Fi/интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет исключительно о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

По нашим оценкам текущий уровень спроса на рынке высокобюджетного жилья Москвы всё ещё уступает «доковидным» значениям. Если проводить сравнение по периодам, то в январе-декабре 2020 года число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019 годом.

Отметим, что в денежном эквиваленте спрос изменился менее заметно: совокупная выручка в рублях от сдачи в аренду квартир в 2020 году уменьшилась на 10% в сравнении с 2019 годом. Это говорит о том, что арендаторы искали наиболее качественные варианты размещения.

Наиболее сложным временем для рынка были апрель и май. Осенние месяцы также показывают более скромные результаты относительно прошлого года, но тем не менее мы наблюдаем положительный тренд относительно весны этого года.

Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом этого года, однако начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения (см. табл.1 и рис.1). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.

Особенно ярко виден дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 - 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.

Вышеперечисленные изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды скорректировались за последний квартал 2020 г. в среднем на 14% до 235 000 руб./месяц (см.граф.5), а предлагаемые ставки от собственников – на 5% до 327 000 руб./месяц.

Уменьшение ставок аренды послужило мотивацией к поиску нового более комфортного жилья по сниженным бюджетам. Так, во второй половине года мы наблюдали большое количество переездов, обусловленное желанием клиентов арендовать более качественную недвижимость, которую раньше они не могли себе позволить.

По причине уменьшения активности со стороны арендаторов, запас прочности рынка показывает прирост примерно на полгода с декабря 2019 г.: с 1,4 до 2,1 лет (см. табл.1). Показатель условно отражает время необходимое для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент, при условии сохранения текущего объема спроса. Так, наибольшее значение данного индикатора было зафиксировано весной этого года во время первой волны коронавируса – более 4х лет.

Запас прочности рынка	Уменьшение объема предложения за последние 6 месяцев
Доля российских арендаторов в общей структуре спроса выросла примерно на 20%	Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний квартал 2020г. в среднем на 14%

Таблица 1. Изменение ключевых показателей рынка высокобюджетной аренды Москвы в разные периоды времени

Источник: Savills

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

С начала 2020 года число предлагаемых для аренды элитных объектов уменьшилось на 3%, с июля – на 9%

• На протяжении второго полугодия 2020 года рынок аренды высокобюджетного жилья г. Москвы демонстрировал в целом тенденцию уменьшения уровня объема предложения. Количество квартир, выставленных для аренды, в этот период изменялось в диапазоне от -8% до +4% (сравнивается ежемесячный показатель со значением предыдущего месяца). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%. (см. рис.1).
• В декабре 2020 года наибольший объем предложения элитных квартир для аренды (более половины рынка) был представлен в следующих пяти районах Москвы (см. рис.2): Арбат-Кропоткинская (19% объема предложения), Тверская-Кремль (18%), Лубянка-Китай- Город, Ленинский и Ленинградский проспекты (по 9,7 соответственно).
• Структура распределения предложений в исследуемом сегменте выглядит следующим образом: наибольшая доля приходится на лоты с одной и двумя спальнями (23% и 30% соответственно), варианты с двумя спальнями составляют 22%, многокомнатные лоты – 16%. Доля квартир-студий (однокомнатные варианты) представлена в меньшем объеме – это 10% рынка (см. рис.3.).
• За последний год уменьшилась доля многокомнатных квартир (-3%), в то же время доля одно- и двухкомнатных квартир (с одной спальней) наоборот увеличилась на сопоставимую величину.

НОВЫЙ ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА

В целом с начала 2020 года по настоящее время доля запросов, поступавших от российских граждан составила почти 60% от общего числа всех обращений, в то время как около 40% обращений пришлось на иностранных клиентов.

За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Однако, если рассматривать более широкий промежуток времени, например, с конца 2016 года, то доля граждан из России увеличилась на треть с 26% до 58% (см. Граф.1).

Граждане Франции на протяжении последних нескольких лет – самые активные иностранные арендаторы высокобюджетной недвижимости. Так, в 2020 году мы продолжили наблюдать преобладание запросов от французских клиентов - 7% из числа всех запросов.

Отдельно отметим весомую долю в спросе со стороны группы арендаторов представленной дипломатическими структурами.

НОВЫЕ ПРИОРИТЕТЫ

В пост-карантинном мире приоритеты арендаторов меняются и важным фактором является правильная подготовка квартиры перед сдачей в аренду.

Профиль арендатора и новые приоритеты:

Covid-19 во многом повлиял на профиль арендатора и приоритеты при выборе недвижимости.

Во-первых, как было отмечено ранее, поменялась структура клиентов с точки зрения национальной принадлежности.

Изоляция также повлияла на потребности и желания арендаторов, так как интерес увеличился не только к более просторным объектам по площади, но и к конкретным атрибутам собственности. Поскольку в настоящее время многие люди по-прежнему работают из дома, растет желание иметь больше собственного пространства (а именно отдельное рабочее место/кабинет). Также надежное подключение к Wi-Fi / интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

Кроме того, стоит уделить особое внимание подготовке квартиры перед сдачей в аренду: не стоит ждать «своего клиента», а следует приводить квартиру в идеальное состояние сразу после выезда предыдущего клиента, что позволит существенно сократить срок экспозиции.

Цены:

Рынок остается чувствительным к цене с разрывом между ожиданиями арендодателя и арендатора, который в настоящее время составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб. (см. граф.4).

Отдельно стоит выделить ситуацию на загородном рынке недвижимости. В Подмосковье большая часть краткосрочных договоров была трансформирована в долгосрочные контракты, при этом данная тенденция характерна не только для домов, расположенных на небольшом удалении от Москвы, но также и для более отдаленных объектов.

Прогноз:

По практике предыдущих кризисов полное восстановление рынка происходит примерно за год-полтора. Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе в работе, а не вести бизнес дистанционно. Все это может быстро восстановить рынок, и если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться, то кризис может пройти до конца лета следующего года.