Продажа квартиры или дома — это не только крупная сделка, но и важный налоговый момент. Особенно в 2025 году, когда в силу вступили актуализированные правила. Разбираемся, как рассчитывается налог с продажи недвижимости, на что обратить внимание, и какие законные способы помогут его минимизировать.
Когда нужно платить налог?
Федеральное законодательство предполагает уплату налога с продажи недвижимости, если:
- Вы продали объект дороже, чем купили
- Вы владели им менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации)
- Продали недвижимость дешевле 70% кадастровой стоимости (в этом случае налог считается от кадастра, а не от цены договора)
Не нужно платить налог, если:
- Срок владения превышает минимальный (3 года — если объект получен в наследство, по дарению от близкого родственника, приватизации или по договору ренты; 5 лет — если куплен после 2016 года)
Какая ставка действует в 2025 году?
- 13% — для налоговых резидентов РФ с доходом до 5 млн ₽ в год
- 15% — если совокупный доход (включая зарплату, дивиденды, продажу недвижимости и пр.) превысил 5 млн ₽
- 30% — для нерезидентов (находились в России менее 183 дней в году)
Как считается налог с продажи квартиры в 2025 году?
Формула проста:
Налог = (доход − вычет) × ставка (13 или 15%)
Доход — это сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Если она меньше 70% кадастровой стоимости, то в расчет берут 0,7 × кадастр.
Вычет — вы можете выбрать:
- Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ — применяется, если нет подтвержденных расходов
- Вычет по расходам — когда вы можете доказать, за сколько купили объект ранее (договор, платёжки, выписка)
Примеры расчета налога:
Пример 1:
Вы продали квартиру за 6 млн ₽, но у вас нет документов о покупке.
➡️ Налог = (6 000 000 – 1 000 000) × 13% = 650 000 ₽
Пример 2:
Купили за 4 млн ₽, продали за 6 млн ₽. Документы в порядке.
➡️ Налог = (6 000 000 – 4 000 000) × 13% = 260 000 ₽
Что выгоднее?
Если разница между покупкой и продажей больше 1 млн ₽, выгоднее использовать вычет по расходам.
Как уменьшить налог при продаже квартиры?
- Выждать минимальный срок владения (3/5 лет) — в этом случае налог не платится вовсе.
- Использовать налоговый вычет — выбрать между фиксированным (1 млн ₽) и по расходам.
- Учесть расходы на ремонт или перепланировку, если есть подтверждающие чеки.
- Продажа в рассрочку — налог платится по мере получения денежных средств.
Сроки подачи декларации
- До 30 апреля 2026 года — необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год.
- До 15 июля 2026 года — срок уплаты налога.
Отчитаться можно:
- Через Личный кабинет налогоплательщика (на сайте ФНС)
- Через Госуслуги
- Лично в налоговой или через доверенного представителя
Новое в 2025 году:
- Введена прогрессивная ставка 15%, если ваш годовой доход превышает 5 млн ₽
- Усилен контроль над заниженными ценами в договорах: налоговая ориентируется на кадастровую стоимость, если цена продажи ниже 70% от неё
Если вы продаёте квартиру, дом или участок, важно заранее понимать, какой налог при продаже недвижимости вы заплатите. Рассчитать его можно самостоятельно или с помощью налогового консультанта. Правильный выбор вычета, подтверждение расходов, грамотное планирование сроков продажи — всё это поможет не только законно снизить налог на квартиру, но и избежать претензий со стороны налоговой. А помочь в этом вам смогут эксперты агентства Intermark Real Estate.