В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ ВСЕ ЧАЩЕ ГОВОРЯТ О ТОМ, ЧТО ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МЕНЯЮТСЯ: МОЛ, ОНИ СТАЛИ ЕЩЕ ЛУЧШЕ СЧИТАТЬ ДЕНЬГИ, ИМ УЖЕ НЕОБЯЗАТЕЛЬНО ИМЕТЬ АБСОЛЮТНО ВСЮ ИНФРАСТРУКТУРУ НА ТЕРРИТОРИИ СВОЕГО ДОМА, ЕСЛИ ЗА НЕЕ ПРИДЕТСЯ ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ. НО В ТО ЖЕ ВРЕМЯ ТО И ДЕЛО ПОЯВЛЯЮТСЯ ПРОЕКТЫ С ИНТЕРЕСНЫМИ ИНФРАСТРУКТУРНЫМИ «ФИШКАМИ», КОТОРЫЕ СТОЯТ ДОРОГО. МЫ РЕШИЛИ ПОИСКАТЬ С ПОМОЩЬЮ ЭКСПЕРТОВ РЫНКА БАЛАНС МЕЖДУ СПРОСОМ И ПРЕДЛОЖЕНИЕМ.
Когда рынок жилья в России только начал формироваться, такого понятия, как инфраструктура в жилых проектах, не было в принципе. Первые этажи занимало жилье, которое реализовывалось с дисконтом. Затем постепенно эти помещения решили отвести под инфраструктуру. При этом если говорить именно об элитном рынке, то покупатели дорогостоящего жилья на заре становления этого сегмента предпочитали иметь в своем доме максимальный набор: тренажерный зал и ресторан были обязательными компонентами, даже если выйти на окупаемость без внешнего трафика было невозможно.
Постепенно инфраструктура начала появляться и в городе, и платежеспособная аудитория была не прочь проехать 10—15 мин на машине ради более интересного ресторана или качественного фитнес-клуба. В результате наметилось два тренда: с одной стороны, стало понятно, что необязательно иметь все на территории жилого комплекса, с другой — девелоперы стали стараться приглашать известных, сетевых операторов для аренды коммерческих помещений. Сегодня покупателям важно именно то, какая компания будет управлять рестораном, супермаркетом, фитнес-клубом: на первое место выходит не наличие того или иного компонента, а то, кто его представляет, какого качества, какого сервиса можно ожидать.
По мнению экспертов, сейчас особенно высок запрос на различные инфраструктурные объекты, связанные с детьми, семейным отдыхом и развитием, здоровьем. По оценкам аналитиков Savills, большинство успешных проектов предлагают тот или иной набор «детской» инфраструктуры от российских и международных компаний. Особенно заметен запрос на частные школы под управлением известных операторов.
Директор департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова отмечает, что вне зависимости от класса жилья покупателям важно, чтобы содержание инфраструктуры дома не ложилось на них дополнительным финансовым бременем. «Поэтому даже в элитном доме нет смысла делать закрытый детский сад, ресторан или полноценный фитнес-клуб — вполне достаточно, если они будут расположены в рамках комплекса с доступом внешних посетителей»,— говорит эксперт. По словам Анны Коробковой, сейчас есть запрос на фитнес-клубы, поэтому спортивная составляющая предусмотрена в проектах «Дом на Тишинке», Barrin House, «Жизнь на Плющихе», «Алые паруса». «При этом спортивная инфраструктура спроектирована таким образом, что в клубы возможен доступ внешних посетителей, а жители могут посещать их буквально в тапочках»,— добавляет спикер.
Среди неких новаций, которые приобретают популярность, в том числе и в элитных домах, эксперты выделяют помещения для хранения, кладовые. По оценкам брокеров Savills, интерес к подобным помещениям очень высок и клиенты готовы платить за них цену, если не сопоставимую с ценой квадратного метра в жилье, то не сильно уступающую. Если раньше кладовую мог выбирать один покупатель из трех, то сейчас число желающих купить келлер стремится фактически к 100%. Поэтому застройщики все больше думают об обустройстве подобных помещений, чаще всего на первых этажах или под землей.
Несмотря на то, что инфраструктура современным покупателям элитных новостроек важна, есть кардинальное отличие от ситуации 90-х годов. «Если вспоминать конец 90-х, начало и середину 2000-х годов, то тогда для жителей элитных проектов инфраструктура фактически представляла собой набор помещений. Сейчас же инфраструктура — это, прежде всего, набор высококлассных сервисов, услуг, которые оказывают уже зарекомендовавшие себя и работающие в соответствующем сегменте бренды и управляющие компании»,— комментирует управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Кроме того, и запросы стали скромнее. Современные покупатели элитного жилья спокойно относятся к тому, что в клубных, небольших домах инфраструктурная составляющая может быть сведена к минимуму. Девелоперы стараются максимально выгодным для себя образом осуществить нарезку помещений и продать как можно больше площадей под жилье или апартаменты. При этом интересы жильцов это не ущемляет: если проект небольшой, то, как правило, будет достаточно современной входной группы с консьержем и большой диванной зоны для приема гостей, где можно встретить посетителей, не приглашая их в квартиру.
«Среди обязательных объектов инфраструктуры я могу назвать частный детский сад или хотя бы детскую комнату, фитнес-центр, спа-зону, помещения для собраний жильцов»,— приводит свой список председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. А вот полноценный спортивно-оздоровительный комплекс и бассейн с полным набором услуг, по ее словам, уходят в прошлое из-за дороговизны. «Во-первых, застройщики стали отказываться от таких объектов — им проще предусмотреть в доме коммерческие помещения и сдать их подобным операторам. Во-вторых, сами жильцы уже не готовы много платить за дополнительные услуги»,— говорит эксперт.
По словам Дмитрия Халина, если раньше покупатели позитивно воспринимали то, что дом мог быть буквально «напичкан» соответствующими специализированными помещениями, которые обустраивал сам застройщик (это могли быть сигарные комнаты, библиотеки, игровые комнаты, рестораны, зоны мини-фитнеса, хамамы, детские комнаты и так далее), то сейчас сами по себе помещения и их количество не являются явным фактором, повышающим привлекательность проекта.
При этом небольшие, приятные дополнения к основному набору могут быть важным бонусом для покупателя, который он оценит и учтет при выборе жилья. К примеру, в проекте «Дом на Тишинке» сделан акцент на инфраструктуре, которая подчеркнет клубность и высокий статус дома. Ключевыми элементами внешней инфраструктуры станет фитнес-центр и ресторан, а вот во внутренней инфраструктуре дома основной фокус будет сделан на камерности проживания. «Там появится просторная гостиная с камином, которую при желании жители дома смогут арендовать для проведения мероприятия, заказав кейтеринг из ресторана. Еще из интересных элементов клубной инфраструктуры стоит отметить библиотеку, где можно будет почитать или сыграть партию в шахматы, а также специальную детскую игровую»,— делится планами Анна Коробкова.
В то же время, если девелоперу удается привлечь в проект первоклассных операторов ритейла, фитнеса, управляющих детскими садами с мировым опытом, обеспечить первоклассный консьерж-сервис, то все эти дополнительные услуги и сервисы очень позитивно воспринимаются значительной частью аудитории, отмечает Дмитрий Халин.
Логичным продолжением этой тенденции является симбиоз жилых или апартаментных проектов с отелями. Среди последних новинок в этом сегменте можно отметить проект The Book от Capital Group (здесь совмещены отель международного оператора Penta® Hotels Worldwide, сервисные апартаменты под управлением Intermark Hospitality и апартаменты The Book Apartments). Компания Vesper подписала соглашение с AccorHotels, и в 2019 году на Тверской улице будут открыты отель и апартаменты под брендом Fairmont. Проекты Roza Rossa в Хамовниках и «Кузнецкий Мост, 12» около Кремля предлагают своим жителям сервис от отеля «Метрополь».
«Это тренд, который стал приобретать популярность в мире в последнее десятилетие, и количество проектов с подобными сервисами растет стремительными темпами. Москва — не исключение, существуют уже как минимум пять проектов, которые либо вышли на рынок, либо близки к выходу. И соответственно, в стадии разработки находится еще как минимум столько же проектов, где гостиничный оператор будет обеспечивать жильцов высококлассным сервисом»,— рассказывает Дмитрий Халин. Такой формат позволяет застройщику получить дополнительную премию к цене: в среднем она составляет около 15%, а на рынках, где еще не достигнуты ценовые максимумы, может доходить и до 50%.
Для каждого жилого комплекса устанавливается свой тариф на обслуживание, выплачиваемый собственником ежемесячно с каждого квадратного метра недвижимости. Сюда входят траты на охрану территории, вывоз мусора, уборку входных групп, содержание придомовой территории и прочие статьи. «Наличие в доме дополнительной закрытой инфраструктуры, например, библиотеки с камином или сигарной комнаты, не влечет за собой никаких дополнительных расходов. По сути, это просто еще один объект на обслуживании у управляющей компании»,— говорит Анна Коробкова.
Эксперты сходятся во мнении, что при выборе квартиры покупатели недвижимости класса люкс ориентируются не только на бренд девелопера, локацию, качество строительства, инженерии и отделочных материалов, но и на набор услуг, который предоставляет управляющая компания. В идеале работа управляющей компании должна быть организована таким образом, чтобы владелец квартиры с ее помощью мог решить все свои бытовые вопросы. Поэтому профессиональная консьерж-служба — это обязательный компонент, хотя это и не новинка. «Поскольку консьерж-служба является дополнительной услугой, это влечет за собой дополнительные расходы со стороны собственников: ее стоимость составляет порядка 15% суммы всех коммунальных платежей», — сообщает Анна Коробкова.
По словам Екатерины Румянцевой, стоимость обслуживания зависит от инфраструктурного наполнения конкретного проекта. «Если в комплексе представлено много различных инфраструктурных объектов, то цена будет выше максимум на 20% — установка, условно говоря, еще и бильярдной не сильно повлияет на стоимость. Если же других инфраструктурных объектов в доме нет, то цена за сигарные комнаты, клубы или ресепшен может быть выше вдвое»,— поясняет эксперт.