Источник: «РБК. Элитная недвижимость»
В России сервисные апартаменты и брендированные резиденции в элитном и премиальном сегментах остаются одним из самых размытых форматов: к общему знаменателю не пришли пока даже эксперты
На мировом рынке, по оценкам Savills, насчитывается более миллиона сервисных апартаментов. Лидер в Западной Европе, по данным LondonDom.com, — Великобритания. Вторым по величине рынком для формата остается Германия, затем идут Нидерланды и Франция. «Но что такое, например, сервисные апартаменты в британском понимании? — размышляет основатель и управляющий директор компании LondonDom.com Егор Шишковский. — Граница между жилым и гостиничным размещением часто неясна, тем более многие объекты могут быть частью жилой, гостиничной или многофункциональной застройки. Ситуация здесь еще сложнее, так как сервисные квартиры не относятся к классу особого использования согласно законодательству Великобритании, в результате чего некоторые активы классифицируются как „отели“ и другие — как „жилые квартиры“. Однако среди профессионалов принято считать, что обслуживаемые квартиры — это коммерчески зарегистрированный бизнес с отдельным входом, ресепшен или командой обслуживания гостей. Он включает в себя небольшую кухню, ванную комнату, гостиную, спальню и предоставляет регулярные услуги по уборке. А также может предложить гостиничные услуги, такие как рестораны, бизнес-объекты и прачечные».
Moss Boutique hotel & apartments
Обслуживаемые квартиры, корпоративные квартиры и расширенное пребывание в отелях — все это сравнительно недавние продукты даже на европейском рынке жилья, которые, впрочем, приобрели в последние годы значительную популярность, представляя серьезную конкуренцию для обычных гостиниц, отмечает Егор Шишковский. В итоге тот же Лондон имеет самый зрелый рынок обслуживаемых квартир в Европе, хотя все еще один из самых маленьких на международном уровне. Сейчас обслуживаемые квартиры в Лондоне запрашивают еженедельную ставку £1000—1200, занятость объектов — на уровне 85%. Это немного выше по сравнению с классическим гостиничным сектором, где средний уровень — около 81%. В компании отмечают, что из-за большей средней продолжительности пребывания обслуживаемые квартиры не так подвержены снижению спроса по выходным, как это бывает с отелями.
Полный «фарш»
В Москве с начала 2000-х годов рынок сервисных апартаментов представлял собой управление квартирами в жилых домах преимущественно в центре, сообщают в Intermark Hospitality. На официальном рынке управляющих компаний были представлены несколько операторов: Intermark Serviced Apartments, «Лайк Хоум», «Фор Сверз», «Тверская стрит».
Спустя почти 20 лет рынок сервисных апартаментов в России по-прежнему называют несформировавшимся, уточняя, что определение «сервисные апартаменты» носит в русских реалиях слишком размытый характер. По словам генерального директора Intermark Hospitality Карине Шмаревой, сейчас сервисными апартаментами могут называть самые разные продукты: от обычных апартаментов на продажу до апартаментов под брендом мировых гостиничных операторов. «Сервисные апартаменты в классическом понимании — полностью меблированные апартаменты с полноценной кухонной зоной, бытовой техникой и очень небольшим набором услуг, включенных в стоимость. Как правило, это уборка со сменой постельного белья один раз в неделю, круглосуточная телефонная линия, техническая поддержка, — перечисляет Шмарева. — Сервисные апартаменты могут сдаваться в краткосрочную аренду на срок от суток до нескольких месяцев и более».
Так, в Москве существуют сервисные апартаменты формата YES, которые принадлежат различным собственникам, сдающим лоты в аренду самостоятельно, через управляющую компанию или живущим в них. В Санкт-Петербурге подобные форматы представлены в проектах «Вертикаль» и «Авеню Апарт». Однако и эти концепции не в полной мере соответствуют классическому пониманию сервисных апартаментов, констатируют в Intermark Hospitality. «Сервисные апартаменты принадлежат единому собственнику, — напоминает Карине Шмарева. — Другие формы владения не являются классическими сервисными апартаментами. Так что этого формата в России пока не существует вообще, а первый такой объект будет открыт в нынешнем году на Новом Арбате, 15, — Intermark Residence Arbat в проекте The Book».
Intermark Residence Arbat
Основная аудитория объектов — корпоративные клиенты и деловые туристы. Это иногородние/иностранные гости, которые должны иметь возможность удобно добраться до места работы, а также безопасно и интересно провести время после нее, уточняет Карине Шмарева. Таким образом, успешный объект должен иметь хорошую транспортную доступность (лучше у метро) и инфраструктуру (достопримечательности, рестораны, кафе, торговые центры, кинотеатры), хорошо освещенную территорию. Управляющая компания сервисных апартаментов работает по аналогии с отельным оператором: участвует в формировании продукта по стандартам бренда (хотя стандарты намного проще, чем у отелей) и занимается сдачей в аренду, извлекая прибыль в интересах собственника. «Главная фишка, которая сейчас кажется наиболее привлекательной для девелоперов, — возможность привлечь новую покупательскую аудиторию для остальных апартаментов, так как можно предложить покупателям отдать апартамент в управление оператору и получать доход, — полагает Карине Шмарева. — Таким образом, покупатель может не только проживать сам либо самостоятельно заниматься сдачей в аренду, но и физически находиться вдали и, заключив договор управления, получать доход».
Кремлевские звезды.
Что касается формата сервисных апартаментов под управлением отелей, то светлое будущее в России эксперты предсказывали ему еще много лет назад, однако многие заявленные проекты так и не вышли на рынок. В итоге формат, который распространился в Европе и США уже в 80-е годы прошлого века (а за последние десять лет количество брендированных апартаментов увеличилось там в десять раз), российские игроки также называют зарождающимся.
По оценкам Colliers Intenational, наибольшая концентрация элитных проектов с сервисной составляющей наблюдается в ЦАО — там расположено 80% объектов; среди отдельных локаций у девелоперов популярны зоны деловой активности — Новый Арбат, Тверская и район около Кремля. Интересной локацией для формата в компании считают и ММДЦ «Москва-Сити» — крупнейший район деловой активности в Москве, где, впрочем, пока не представлено ни одного проекта с сервисной составляющей от мировых гостиничных сетей, а ранее два девелопера отказались от концепции сервисных апартаментов. Одной из причин в Colliers называют возможные высокие требования гостиничных операторов к качеству инфраструктуры, безопасности, инженерному оснащению, планировочным решениям, противопожарным системам. «Но и требования покупателей элитного жилья, как в нашей стране, так и во всем мире, со временем претерпевают изменения, — напоминает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — И сегодня можно говорить о том, что на первое место выходит сервис самого высокого класса, „сервис не для всех“, который будет максимально учитывать все нюансы образа жизни клиента, его вкусы и предпочтения. Именно поэтому такой формат недвижимости, как апартаменты с сервисом отеля, стремительно развивается во всем мире. По нашим данным, в Москве в течение 2019 года на рынок выйдет еще как минимум три — пять таких проектов».
Брендированные резиденции The Residences at Mandarin Oriental
Среди громких российских лотов эксперты называют апарт-комплексы Roza Rossа, Fairmont&Vesper, «Звезды Арбата», «ВТБ Арена Парк», а также брендированные резиденции со статусом квартир The Residences at Mandarin Oriental. «Но я бы не стал называть Москву отстающей, — добавляет Дмитрий Халин. — Всего в мире на текущий момент реализовано более 400 проектов брендированных резиденций, в Европе их свыше 50. В Москве сейчас насчитывается как минимум пять подобных проектов, которые либо уже реализованы, либо точно состоятся. Таким образом, доля Москвы на европейском рынке, да и в мировом масштабе, весьма существенна. Во многих европейских городах пока либо вообще нет проектов брендированных апартаментов, либо их количество единично. По числу реализованных проектов Москва уже сейчас стоит в одном ряду с Лондоном. Соответственно, учитывая то, что Москва является финансовым центром России, центром притяжения высокообеспеченной аудитории, таких проектов могло быть еще больше».
В компании отмечают, что на относительную непопулярность формата влияла целая группа факторов. Например, санкции: некоторые бренды теперь с настороженностью относятся к возможности работать в России, но не все — кстати, Marriott активно ищет новых партнеров. Бренд вообще остается наиболее заметной на русском рынке сетью: в компании есть подразделение, которое занимается развитием направления брендированных резиденций, линейка брендов для разных проектов (как ультрапремиальных, так и более массовых) и проверенный алгоритм работы с застройщиками. Учитывая, что Marriott активно ведет переговоры с компаниями, которые реализуют проекты премиального жилья и жилья бизнес-класса, сеть называют главным претендентом на реализацию новых проектов в России.
Второй мешающий развитию формата фактор — состояние и специфика российского высокобюджетного рынка в целом: не все застройщики сейчас готовы браться за сложные проекты, в которых фигурирует еще и международный отельный оператор, сообщает Дмитрий Халин. Во-первых, это ведет к достаточно сильному удорожанию, и не только потому, что надо платить лицензионный сбор владельцу бренда, но и потому, что нужно обеспечить более высокий уровень строительства, выполнить дорогостоящую отделку. Зачастую затягиваются и сроки — необходимо постоянно получать согласования владельца бренда.
Впрочем, в компании называют формат весьма выгодным для девелоперов: брендированные апартаменты позволяют получить премию как к цене продажи квадратного метра, так и к арендной ставке, по которой апартаменты сдаются. Это достигается и за счет самого бренда, который делает недвижимость более привлекательной в глазах покупателя и арендатора, и за счет высококачественных сервисных услуг, которые, как правило, оказываются жителям проектов либо непосредственно владельцем бренда, либо владельцем бренда через управляющую компанию, контролируемую застройщиком данного проекта.
Что касается инвестиционной доходности, то, с одной стороны, апартаменты легко сдать в аренду (и даже по более высокой ставке) и получить среднюю доходность 5–7% годовых (для сравнения: аналогичный показатель для элитной недвижимости в Москве — 2–4%). К этому можно добавить доходность от прироста капитальной стоимости, которая изменяется от проекта к проекту, но тоже весьма существенна. Среди других преимуществ в Savills называют высочайшее качество самого проекта от концепции до воплощения под ключ и высочайший уровень сервиса, который почти невозможно реализовать в небрендированном жилом доме. «Именно наличие операторов услуг в составе комплекса в лице крупнейших мировых гостиничных сетей позволяет девелоперам в условиях жесткой конкуренции выделить свой продукт и реализовывать его с большей маржой на рынке, — соглашается управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. — В итоге на рынке отмечается рост девелоперской активности: только за последние полгода вышло сразу два новых элитных проекта: брендированные резиденции cо статусом квартир The Residences at Mandarin Oriental от Capital Group и апарт-комплекс Fairmont & Vesper Residences Moscow от Vesper». Николай Казанский, впрочем, убежден, что пока сегмент ориентирован больше на инвесторов, чем на end-user. У конечного потребителя в этом сегменте сейчас есть достаточно большой выбор, и он уже получает высокий уровень обслуживания и в жилье, которое предлагается, например, компаниями консьерж-сервисов, считает эксперт.
В свою очередь, управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов уверен, что формат особенно популярен у бизнесменов, часто бывающих в командировках и использующих такое жилье в качестве гостиницы, приобретая апартаменты «для пиджака». Половина покупателей апартаментов — из регионов, половина — москвичи. По словам генерального директора УК «Динамо» Андрея Лунтовского, покупатели только недавно осознали, что подобную недвижимость выгодно иметь не только в курортных зонах, но и в крупных мегаполисах. Первым начал пользоваться спросом формат buy-to-live, когда владельцы загородных домов приобретали апартаменты в центре Москвы как жилье, где можно переночевать, не выезжая за город. Еще одну группу покупателей составляют юридические лица, то есть компании, которые выбирают корпоративное жилье для иногородних сотрудников или деловых партнеров. «В последние годы девелоперы стали не только строить новые объекты, но и выкупать гостиницы в престижных районах и реконструировать их под сервисные апартаменты, — говорит Денис Попов. — Все это — высокобюджетные проекты в центре Москвы, стоимость квадратного метра в разных комплексах варьируется от 500 тыс. руб. до 1,5 млн руб. и выше. В элитном сегменте средняя цена лота составляет около 75–80 млн руб., но верхняя планка уходит далеко за 200 млн руб.».
Высокий стиль
Элитные и премиальные сервисные апартаменты еще довольно долго будут оставаться штучным товаром даже в Москве и Петербурге, полагают собеседники «РБК-Недвижимости». «Да и слишком часто сервисными называют апартаменты, которые таковыми не являются, — констатирует управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина. — Полноценно реализовать все сервисы возможно только в том случае, если в составе комплекса функционирует отель, способный и содержать инфраструктуру, и оказывать услуги на должном уровне, что всегда сопряжено с огромными ресурсами. Если в рамках комплекса гостиница не предусмотрена, то, вероятнее всего, речь идет об урезанном объеме услуг. Конечно, о насыщении рынка Москвы сервисными апартаментами пока говорить рано: рынок плохо освоен, а потребность в продукте есть. Исторически сегмент вообще активнее развивался в Петербурге, в том числе благодаря налаженному туризму. В Москве же наибольшим спросом пользуется жилье».
Коммерческий директор MOSS Boutique Hotel & Apartments Елена Пальчунова отмечает, что сейчас лоты обычно выходят на рынок с отделкой под ключ и меблировкой. «Например, в MOSS Apartments во всех жилых помещениях установлены умные двери Dierre с электронным замком, встроена акустическая система Yamaha, а санузлы и кухни оборудованы техникой премиальных брендов Miele и Hansgrohe (Axor)», — перечисляет Пальчунова. — Для жильцов работает круглосуточный консьерж-сервис, производится уборка номеров, доставка продуктов, заказ трансфера и т. д. Словом, все, что может избавить от бытовой рутины. Для собственников же важно другое — УК обычно берут на себя поиск арендаторов и полное сопровождение сделок. Кроме того, мы можем организовать меблировку, хранение личных вещей владельца и косметический ремонт квартиры после сдачи в аренду. Это очень актуально для собственников, которые живут в другом городе или подолгу находятся в отъезде«. «И не стоит опасаться какого-то сильного конфликта этой группы потребителей с постояльцами отелей, — считает Дмитрий Халин из Savills. — Как правило, это два абсолютно разных здания или блока. Для жителей брендированных резиденций предусматривается отдельный вход, отдельный персонал и т. д. То есть это деликатное соседство, которое не доставляет никакого дискомфорта жителям резиденций. В то же время они могут в удобном им режиме пользоваться той инфраструктурой и сервисом, которые предоставляет им отель. Также не стоит опасаться, что брендированные апартаменты будут сдаваться в аренду, что повлечет за собой смещение аудиторий. Да, такая возможность есть, но, как правило, при заключении лицензионного соглашения и при утверждении правил проживания в подобных проектах, а они есть практически во всех проектах подобного формата, предусматривается следующее: когда апартаменты сдаются в аренду, обязательно уведомлять об этом оператора, срок аренды должен быть не менее шести месяцев, устанавливается лимит на то количество апартаментов, которое может быть сдано в аренду. Так что состав и статус жильцов в подобных проектах понятен, очень высок, и это гарантирует высокий стандарт проживания на разных этапах подобных проектов».
Ввиду высокой доходности можно ожидать, что сервисные апартаменты в России будут и дальше развиваться как инвестиционная недвижимость, считает Елена Пальчунова. Уже сейчас они могут составить серьезную конкуренцию арендным квартирам, особенно если учесть гостиничные услуги, которые получают жильцы, делится эксперт. «Но в ближайшем будущем изменится и сама роль элитной недвижимости: больше не будет привязки к определенному месту при покупке жилья, меньше времени потребуется на обустройство быта, — размышляет Андрей Лунтовский. — В итоге большим спросом будут пользоваться варианты, которые, помимо жилья, представляют целый комплекс возможностей и соответствуют тому образу и стилю жизни, к которому привыкли или к которому стремятся покупатели. Например, жители клубного дома проекта «ВТБ Арена Парк» получают не только эксклюзивные апартаменты премиум-класса с гарантированным набором услуг от одного из лидеров мирового гостиничного бизнеса, но и богатую инфраструктуру всего проекта. Так, в шаговой доступности от клубного дома расположен «ВТБ Арена — Центральный стадион «Динамо» с широким выбором спортивных и концертных мероприятий на любой вкус и современным торговым центром, а также парк «Динамо».
ВТБ Арена Парк