Источник: Строительная Газета
Правильно выбрать квартиру, покупка которой будет приносить инвестору ощутимый и стабильный доход в виде динамичного прироста ее стоимости и/или высокой арендной платы – задача непростая. Какую квартиру можно считать доходной? Как правильно ее выбрать? Какие факторы учесть? Об этом и не только читайте в нашем исследовании компании Savills в России.
Прежде чем перейти непосредственно к ответу на вопрос «Как выбрать доходную квартиру в 2019 году?», на наш взгляд, необходимо, в первую очередь, понять, что представляет собой сегодня доходная квартира.
Под термином «доходная квартира» мы подразумеваем квартиру, обладающую следующим ключевым набором характеристик:
Расположение в ЦАО Москвы – престиж района непосредственно сказывается на уровне арендной ставки, увеличивая данный показатель и, как следствие, повышая арендную доходность. Квартира, расположенная в центре города – это, безусловно, более интересный, с точки зрения доходности, вариант для инвестирования по сравнению с другими районами. Кроме того, именно в ЦАО Москвы мы наблюдаем повышенный спрос на аренду квартир со стороны экспатов, которые готовы рассматривать, в том числе, и квартиры в высоких бюджетах.
Близость к инфраструктурным объектам: престижной школе, университету, деловому кластеру (яркий пример – это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити»), к рекреационной зоне (например, к парку).
Расположение в новом доме – данный критерий мы считаем ключевым для получения наибольшей доходности от аренды квартиры, поэтому рассмотрим этот фактор более подробно.
Так, при условии приобретения квартиры в новостройке на стадии ввода в эксплуатацию либо недавно сданного дома, мы выделяем следующие пять преимуществ для инвестора по сравнению с приобретением квартиры, расположенной не в новом доме:
Меньше вложений при более высокой отдаче
На рынке новостроек ценообразование более лояльно, нежели во вторичном сегменте, где покупка квартиры обойдется дороже (+ возможные расходы на ремонт). Если вы приобретаете квартиру на первичном рынке в недавно введенном в эксплуатацию доме, либо еще на стадии строительства (что будет самым выгодным вариантом), размер инвестиций в покупку первичной недвижимости будет, как правило, меньше, чем в случае с квартирой на вторичном рынке.
Более динамичный рост цен
В новостройках мы наблюдаем более динамичный рост цен, следовательно, для собственника это является более выгодной ситуацией с точки зрения получения большего дохода от арендной платы за достаточно короткий промежуток времени.
Более высокие ставки аренды на квартиры в новых домах
В первую очередь, за счет высокого качества новых жилых комплексов и наличия в них подземной парковки (которая зачастую отсутствует в исторических зданиях) ставки аренды квартир в новых домах, безусловно, выше, чем в домах другого типа. Так, проведенные нами расчеты показали, что в премиальном сегменте доход от аренды квартиры/апартамента, расположенного в новом доме, примерно, на +25% выше среднерыночного показателя:
Кроме того, по нашим данным, ставка за кв.метр высокобюджетной квартиры в аренду сопоставима с суммой дохода от сдачи в аренду офиса класса А. Так, средняя ставка аренды квартиры, расположенной в новостройке, составляет 36,5 тыс. рублей за кв. метр в год. При этом заметим, что арендатора офисного помещения найти сейчас сложнее, нежели арендатора квартиры.
Пример сравнения доходности от аренды квартиры на первичном и вторичном рынках Москвы при прочих равных условиях (сопоставимый район расположения, площадь, меблировка, этаж и т.д.):
Дополнительная премия за новую отделку
Недвижимость в новом доме дает возможность собственнику устанавливать дополнительную премию к ставке аренды за новую отделку, что также увеличивает арендный доход.
Незначительная конкуренция на рынке данного сегмента
Под рынком высокобюджетной аренды квартир/апартаментов мы понимаем сегмент, где представлены все предложения со ставками аренды выше 1000 долларов США или 65 тыс. рублей за объект/месяц (по текущему курсу). Так, наиболее дорогие квартиры в бюджетном диапазоне от 400 тыс. рублей за объект/месяц занимают сегодня 24% из числа всех экспонируемых лотов в данном сегменте. Для сравнения: доля квартир в аналогичном диапазоне ставок, но расположенных в новых домах, составляет более 1/3 объема предложения (36% рынка).
В новых домах ЦАО Москвы в настоящее время в аренду предлагается около 170 квартир/апартаментов, что составляет лишь 5% из числа всех экспонируемых предложений в высокобюджетном сегементе (см. рис. далее). При этом около 23% лотов представлено в ММДЦ «Москва-Сити».
