Блестящее начало, неопределенное будущее
Текст: Матиас Пинк
В марте объем сделок на немецком рынке инвестиций в недвижимость составил около 10,9 млрд евро (см. Таблицу ниже).
Скользящий объем транзакций за последние двенадцать месяцев впервые превысил отметку в 100 млрд евро и в конце первого квартала составил 102,2 млрд евро (см. График ниже).
Объем сделок в Германии (последние 12 месяцев)
С объемом 26,7 млрд евро, это самый сильный первый квартал всех времен, но он также ознаменует конец десятилетнего циклического подъема на рынке инвестиций в недвижимость Германии. В результате пандемии COVID-19 в ближайшие недели и месяцы ожидается значительное снижение активности сделок. Транзакции, которые уже находились на продвинутой стадии, часто все еще завершаются. Однако в настоящее время вряд ли начнутся процессы по новым сделкам. Хотя, безусловно, есть инвесторы, которые хотят продолжать покупать даже в нынешних условиях, эти инвесторы также сталкиваются с практическими препятствиями, такими как ограничения на физические контакты. Многие другие инвесторы временно приостановили свои планы покупки и хотят в ближайшие недели сориентироваться и выработать новые стратегии.
Кризис приведет к снижению объемов транзакций во всех сегментах недвижимости, но эффект, скорее всего, будет разным. 31 марта 2020 года отделы исследований Savills в 24 странах мира провели опрос, и, поскольку кризис носит глобальный характер, часть информации относится и к Германии. Согласно опросу, наиболее резкое снижение объема транзакций будет происходить в сегменте отелей, за которыми следуют торговые и, в некоторой степени, офисные объекты. Наименьшее влияние ожидается в секторе логистики, здравоохранения и жилой недвижимости (см. График ниже).
Ожидаемая активность инвесторов (на основе опроса 24 аналитических команд Savills)
Еще неизвестно, как начальная доходность будет меняться после ожидаемого снижения продаж. В первом квартале в этом отношении не было никаких изменений, при этом доходность на премиальные объекты во всех сегментах осталась неизменной (см. График ниже).
Доходность разных типов премиальных активов (Топ 7)
Однако это скорее отражает ситуацию «до COVID-19», поскольку все сделки, заключенные в последние недели, были организованы задолго до пандемии. В краткосрочной перспективе ожидается, что первоначальная доходность вырастет практически во всех сегментах и классах риска, отчасти потому, что инвесторы, вероятно, пересмотрят свои ожидания роста арендной платы в сторону понижения. Кроме того, многие иностранные инвесторы в настоящее время не имеют доступа к рынку, что само по себе приведет к снижению спроса (а следом и цен активов, а значит к росту арендной доходности).
Опыт прошлых кризисов показывает, что начальная доходность всегда росла по всем типам активов и более сильно в неосновных сегментах. Вероятно, так будет и в этот раз, хотя в настоящее время невозможно оценить ни степень, ни продолжительность роста доходностей.