Основные выводы вебинара, состоявшегося 30 апреля.
- Ожидания довольно короткого, но резкого снижения экономики и последующего восстановления
- Несмотря на существенную государственную поддержку занятости и доходов населения
- Перспектива существенного падения активности на рынке жилья и давления на цены в краткосрочной перспективе
- Запросы на временное снижение арендной платы и сдержанность арендодателей по существующим договорам аренды
- Объем несданного предложения увеличивается в силу ограничений на переезды
Активность на премиальном рынке снизилась
- Количество запросов на рынке премиальной недвижимости за 2 недели с 4 по 20 апреля составило 45% от уровня прошлого года за тот же период
- Количество запросов на продление аренды составило 136% от уровня прошлого года за те же 2 недели апреля
Сложный для понимания рынок
Общие тенденции
- Риски сокращения арендных доходов для арендодателей в связи с ростом безработицы
- Снижение доходов приведет к снижению рынка аренды, особенно в массовом секторе Краткосрочное падение спроса на аренду от корпоративных заказчиков, привозящих работников, и иностранных студентов
Со стороны спроса:
- Больший спрос от растерянных покупателей первого жилья
- В долгосрочной перспективе арендаторы будут ценить безопасность и больше места
Со стороны предложения:
- Несмотря на низкие процентные ставки, возрастающее давление (в т.ч. налоговое) на арендаторов сегмента buy-to-let (покупка для аренды) ограничит объем предложения от этого источника
- Это может быть нивелировано возросшим количеством разовых, несистемных арендодателей, а также возвращением предложения с рынка краткосрочной аренды (например, с airbnb) на рынок долгосрочной традиционной аренды
Реструктуризация и каникулы по арендным платежам
Как мы реагируем, когда арендаторы говорят, что не могут оплачивать аренду?
Сотрудники Savills придерживаются следующего процесса
- Специальная форма направляется арендатору с целью выяснения его реального финансового положения, содержание обсуждается с арендодателем
- Никаких обещаний и договоренностей не обсуждается без согласия арендодателя Если арендодатель соглашается на снижение арендные платежи все равно будут подлежать оплате Согласуется график выплат
В основном мы видим сокращение арендной платы на 20% на период 3 месяца с последующей компенсацией в согласованный период времени. Некоторые собственники соглашаются на отмену определенной части платежей на короткий период. В любом случае мы документируем все договоренности сторон.
Если сторонам не удалось прийти к соглашению, они могут прибегнуть к услугам третьей стороны по урегулированию споров.
Процесс заезда и выезда
- Арендаторы сами заезжают в квартиру, делая осмотр по инвентаризационному отчету
- После того, как арендатор выехал, в течение 72 часов может придти сотрудник для инвентаризационного осмотра Еще через 72 часа новый арендатор может заехать в квартиру
Технические работы
- Только необходимые серьезные неполадки могут устраняться в данный момент, все не важные ремонтные работы, которые не влияют на жизненно важные процессы, в настоящее время не проводятся.
- Они будут осуществлены, как только снимут ограничения.
- Собственники по-прежнему обязаны проводить (заказывать проведение) проверки газового оборудования. Согласно инструкциям, они могут осуществляться с соблюдением социальной дистанции для обеспечения безопасности.
- Если есть сложности с допуском сотрудников газовых служб в арендуемые квартиры, необходимо документировать, что попытки организовать такие проверки были сделаны.
- Мы организуем их, как только будет возможность.
Изменения в законодательстве
В 2020 – 2021 вводится целый ряд изменений в законодательных актах и регулировании, в том числе новое регулирование в области электрической энерго безопасности (9водятся новые сертификаты). Savills будет информировать всех своих клиентов о новых требованиях.
Уровень частной аренды и владения недвижимостью с привлечением ипотеки меняется из-за сочетания структурных и краткосрочных факторов
? КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ
- Многочисленные источники указывают на то, что рост частной аренды достиг своего апогея и что спад во владении с ипотекой достиг дна за последние пять лет.
- Ипотечные покупки активно росли, благодаря увеличению числа новых покупателей. Этому способствовало увеличение процента заемных средств от стоимости недвижимости (loan-to-value), программа Help to Buy (помощи при покупке), а также родительская поддержка( банка «Мама и папа»). Но мы также наблюдаем рост числа более зрелых домохозяйств, которые дольше держат ипотечные долги.
- Несмотря на рост покупательской активности тех, кто приобретает первое жилье, частная аренда продолжала увеличиваться, а ипотечное владение уменьшалось в «потерянном поколении» 35–44-летних.
- Мы ожидаем, что в краткосрочной перспективе количество покупателей первого жилья сократится вместе со снижением активности на остальном рынке. У программы Help to Buy есть ограничения по времени, последствия пандемии могут привести к росту процента первоначального взноса, а также снижению родительской помощи (банка «Мама и папа»).
- Мы ожидаем, что последствия нынешнего кризиса усилят давление на частных арендодателей на рынке аренды, где наблюдалась нехватка предложения. Это оставляет значительные возможности для расширения программ строительства для сдачи в аренду (Build to Rent), на которое в настоящее время приходится менее 1% частной арендной недвижимости.